生活有说“法”｜买卖不破租赁，但这些情况例外！
湖南日报2024-07-11 09:40
湖南日报全媒体记者 黄欣然 通讯员 夏新予
【故事】
日前，长沙市雨花区人民法院对一栋占地1.7万平方米的房屋依法开展强制腾房，“鸠占鹊巢”长达3年终于受到了法律的制裁。
房屋买卖双方原本已达成共识、互利共赢，可为何会引发如此漫长的纷争？
2015年底，某房屋开发商将位于雨花区国际创新城的第1栋整栋30套房屋卖给了某医药公司，双方签订了《长沙市商品房买卖合同》。之后，某医药公司陆续将房屋出租给其他企业。
然而，2016年5月起，某医药公司违约逾期支付按揭贷款。经过法律程序，开发商与公司解除了房屋买卖合同。
那么，在买卖合同解除的情况下，租赁还有效吗？开发商有权要求租户返还房屋吗？
租户认为，买卖不破租赁——自己享有租赁权而且是“善意”占有和使用，租赁在前，买卖合同解除在后，因此租赁关系仍然存续。
开发商却持相反意见，执意收回房屋，并将租户告上法庭。
2020年至2021年，经过雨花区人民法院一审、长沙市中级人民法院二审，依法判决租户将房屋腾空并返还给开发商。
此后，雨花法院多次发出腾房公告，但部分租户拒不执行，于是，开发商向法院申请强制执行。为保障申请执行人的合法权益，捍卫法律尊严，这才有了开头的强制腾房行动。
这起案件中，为何买卖“破”了租赁？
【说“法”】
雨花区人民法院执行局副局长 王牌
《中华人民共和国民法典》第725条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，该规定即为“买卖不破租赁”。但需要满足以下三个条件：租赁合同合法有效；租赁物的所有权在租赁期内发生变动；承租人愿意继续履行原租赁合同。
房屋作为不动产，物权变动需要登记。该案中，虽然开发商与某医药公司签订了买卖合同，但房屋所有权并没有发生变动，仍属于开发商。况且，该合同经过法律程序，已经被解除。因此，该案不符合“买卖不破租赁”的条件，租赁合同继续履行不符合法律规定。
同时，根据《中华人民共和国民法典》第235条规定，对无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。因此，开发商有权要求租户腾空并返还房屋。
但也要看到，部分租户在此次矛盾纠纷中利益受损。他们向某医药公司支付的租金以及因返还房屋受到的损失，可以向医药公司主张赔偿。
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