- 中文名
- 不动产
- 外文名
- immovable property
- 性 质
- 名词
不动产，是指依自然性质或者法律的规定在空间上占有固定位置，移动后会影响其经济价值的物，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。
第一百一十五条 【物权客体】物包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
第一百一十七条 【征收、征用】为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序征收、征用不动产或者动产的，应当给予公平、合理的补偿。
第一百九十六条 【不适用诉讼时效的情形】下列请求权不适用诉讼时效的规定：
（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；
（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；
（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；
（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。
第二百零九条 【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百一十条 【不动产登记机构和不动产统一登记】不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
第二百一十一条 【不动产登记申请资料】当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
第二百一十二条 【登记机构的职责】登记机构应当履行下列职责：
（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；
（二）就有关登记事项询问申请人；
（三）如实、及时登记有关事项；
（四）法律、行政法规规定的其他职责。
申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
第二百一十三条 【登记机构不得从事的行为】登记机构不得有下列行为：
（一）要求对不动产进行评估；
（二）以年检等名义进行重复登记；
（三）超出登记职责范围的其他行为。
第二百一十四条 【不动产物权变动的生效时间】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第二百一十五条 【合同效力与物权变动区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第二百一十六条 【不动产登记簿的效力和管理】不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。
第二百一十七条 【不动产登记簿与不动产权属证书的关系】不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第二百一十八条 【不动产登记资料的查询、复制】权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。
第二百一十九条 【不动产登记资料的合理使用】利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料。
第二百二十条 【更正登记与异议登记】权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
第二百二十一条 【预告登记】当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
第二百二十二条 【不动产登记错误的赔偿】当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。
因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
第二百二十三条 【不动产登记的费用】不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。
第二百三十二条 【处分非因民事法律行为享有的不动产物权】处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
第二百三十五条 【返还原物请求权】无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第二百三十七条 【物权复原请求权】造成不动产或者动产毁损的，权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状。
第二百四十条 【所有权的定义】所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第二百四十一条 【所有权人设立他物权】所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。
第二百四十二条 【国家专属所有权】法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何组织或者个人不能取得所有权。
第二百四十三条 【征收】为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
第二百四十四条 【耕地保护】国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。
第二百四十五条 【征用】因抢险救灾、疫情防控等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用组织、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。组织、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。
第二百五十五条 【国家机关的物权】国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。
第二百五十六条 【国家举办的事业单位的物权】国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。
第二百六十条 【集体财产的范围】集体所有的不动产和动产包括：
（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；
（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；
（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；
（四）集体所有的其他不动产和动产。
第二百六十一条 【农民集体所有财产归属及重大事项集体决定】农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。
下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：
（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的组织或者个人承包；
（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；
（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；
（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；
（五）法律规定的其他事项。
第二百六十二条 【集体所有的不动产所有权行使】对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：
（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会依法代表集体行使所有权；
（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组依法代表集体行使所有权；
（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。
第二百六十三条 【城镇集体所有的财产权利行使】城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。
第二百六十六条 【私有财产的范围】私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。
第二百六十七条 【私人合法财产的保护】私人的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏。
第二百六十八条 【国家、集体和私人依法出资设立公司或其他企业】国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。
第二百六十九条 【法人财产权】营利法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。
营利法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。
第二百七十条 【社会团体法人、捐助法人合法财产的保护】社会团体法人、捐助法人依法所有的不动产和动产，受法律保护。
第二百八十八条 【处理相邻关系的原则】不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
第二百九十条 【用水、排水相邻关系】不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。
对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。
第二百九十一条 【通行相邻关系】不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。
第二百九十二条 【相邻土地的利用】不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
第二百九十三条 【相邻通风、采光和日照】建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
第二百九十四条 【相邻不动产之间不可量物侵害】不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、土壤污染物、噪声、光辐射、电磁辐射等有害物质。
第二百九十五条 【维护相邻不动产安全】不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。
第二百九十六条 【使用相邻不动产避免造成损害】不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。
第二百九十七条 【共有及其类型】不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第二百九十八条 【按份共有】按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
第二百九十九条 【共同共有】共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
第三百条 【共有人对共有物的管理权】共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
第三百零一条 【共有物的处分、重大修缮和性质、用途变更】处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。
第三百零二条 【共有物管理费用的分担】共有人对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照其约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。
第三百零三条 【共有物的分割】共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。
第三百零四条 【共有物的分割方式】共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
第三百零五条 【按份共有人的份额处分权和其他共有人的优先购买权】按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
第三百零六条 【优先购买权的实现方式】按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。
两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。
第三百零七条 【因共同财产产生的债权债务关系的对外、对内效力】因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但是法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
第三百零八条 【按份共有的推定】共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
第三百零九条 【按份共有人份额的确定】按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。
第三百一十一条 【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。
第三百二十三条 【用益物权的定义】用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
第三百二十七条 【用益物权人因征收、征用有权获得补偿】因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依据本法第二百四十三条、第二百四十五条的规定获得相应补偿。
第三百五十八条 【建设用地使用权提前收回及其补偿】建设用地使用权期限届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依据本法第二百四十三条的规定对该土地上的房屋以及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
第三百五十九条 【建设用地使用权的续期】住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。
非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
第三百七十二条 【地役权的定义】地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。
前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
第三百七十五条 【供役地权利人的义务】供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其不动产，不得妨害地役权人行使权利。
第四百零二条 【不动产抵押登记】以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第四百五十八条 【有权占有的法律适用】基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。
第四百五十九条 【无权占有造成占有物损害的赔偿责任】占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。
第四百六十条 【权利人的返还请求权和占有人的费用求偿权】不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息；但是，应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。
第四百六十一条 【权利人的损害赔偿请求权】占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。
第四百六十二条 【占有保护请求权】占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿。
占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。
第五百一十一条 【合同约定不明确时的履行】当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照强制性国家标准履行；没有强制性国家标准的，按照推荐性国家标准履行；没有推荐性国家标准的，按照行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，依照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担；因债权人原因增加的履行费用，由债权人负担。
区分不动产和动产的意义是：
1、物权类型不同，用益物权限于以不动产为客体，而动产质权、留置权的客体则以动产为限；
2、以法律行为作为物权变动的法定要件不同，动产物权变动一般以交付为要件，而不动产物权变动则以登记为要件；
3、公示方式不同，不动产物权以登记为公示方式，而动产物权以占有为公示方式，通常不要求进行登记。
不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。当不动产登记机构完成登记后，依法向申请人核发不动产权属证书。当事人持有不动产权属证书，就能够证明自己是不动产权属证书登记的物权的权利人。
不动产权属证书尽管具有这样的证明作用，但其证明力来源于不动产登记簿的登记。因此，不动产权属证书与不动产登记簿的关系是：完成不动产物权公示的是不动产登记簿，不动产物权的归属和内容以不动产登记簿的记载为根据；不动产权属证书只是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。简言之，不动产登记簿是不动产权属的母本，不动产权属证书是证明不动产登记簿登记内容的证明书。故不动产权属证书记载的事项应当与不动产登记簿一致；如果出现记载不一致的，除有证据证明并且经过法定程序认定不动产登记簿确有错误的外，物权的归属以不动产登记簿为准。
1、更正登记，是指已经完成的登记，由于当初登记手续的错误或者遗漏，致使登记与原始的实体权利关系不一致，为消除这种不一致的状态，对既存的登记内容进行修正补充的登记。故更正登记的目的是对不动产物权登记订正错误、补充遗漏。进行更正登记的主要内容是：1、不动产登记簿记载的权利人书面同意更正；2、有证据证明登记确有错误的。符合这两种情形之一的，登记机构应当进行更正登记。更正登记的对象是：1、登记错误，是指虽然登记簿上有记载，但是所记载的内容与不动产真实状态不一致。2、登记遗漏，是指因消极的行为而使登记簿的记载与不动产的现实情况发生抵触，应当登记的内容未予登记。更正登记可以由权利人或者利害关系人提出，也可以由登记机关自己依职权进行。
2、异议登记，是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿的登记。其效力是，登记簿上所记载的权利失去正确性推定，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。因此，异议登记的目的在于对抗现实登记的权利的正确性，中止不动产登记权利的正确性推定效力和公信力，是为了阻却登记公信力而设置的一种预防措施，借以排除第三人的公信力利益。申请异议登记的条件是利害关系人提出更正登记，不动产登记簿记载的权利人不同意更正。符合这个要求，利害关系人就可以申请异议登记。异议登记的后果是，申请人应当自异议登记之日起的15日内向人民法院提起诉讼，由人民法院判决确权。超过15日不起诉的，异议登记失效，原来的物权登记排除异议登记的阻碍。异议登记不当，给权利人造成损害的，构成侵权行为，权利人可以依据本条或者民法典侵权责任编的规定，请求申请人承担赔偿责任。
3、预告登记，是指为了保全债权的实现、保全物权的顺位请求权等而进行的提前登记。预告登记与一般的不动产登记的区别在于：一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权变动而进行的登记。预告登记完成后，并不导致不动产物权的设立或者变动，只是使登记申请人取得请求将来发生物权变动的权利。纳人预告登记的请求权，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他的效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律后果。预告登记应当以当事人的自愿为原则。
《不动产登记暂行条例》第16条规定了必要材料的范围，同时要求申请人应当对申请材料的真实性负责。
申请人应当提供必要材料的范围是：1、登记申请书；2、申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；3、相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；4、不动产界址、空间界限、面积等材料；5、与他人利害关系的说明材料；6、法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。
《不动产登记暂行条例》第16条第2款要求，不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息，便于申请人掌握应当提供必要材料的范围，避免不必要的劳顿。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，统称为不动产物权变动。不动产物权变动的公示方法是登记。不动产物权变动必须依照法律规定进行登记，只有经过登记，才能够发生物权变动的效果，才具有发生物权变动的外部特征，才能取得不动产物权变动的公信力。不动产物权变动未经登记，不发生物权变动的法律效果，法律不承认其物权已经发生变动，也不予以法律保护。
本条但书规定的内容是，在不动产物权变动的规则中，登记发生物权变动是基本规则，不必登记是例外规则，且须法律特别规定。其含义在于，进行不动产物权变动，在法律没有特别规定的情况下，必须登记才发生物权变动效果，只有在法律有特别规定的情况下，才应当按照法律规定的方式进行不动产物权变动。例如，民法典物权编第374条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。”这就是法律规定的例外。
一个不动产物权的变动要有两个行为：1、债权行为，即当事人之间订立的不动产物权变动的合同，如转让建筑物区分所有权的合同；2、物权行为，即物权自出让人手中转让到受让人手中的行为。这里的债权行为是物权变动的基础法律行为，而物权变动是当事人转让物权的债权行为的意愿，是实现物权变动的目的。在不动产物权变动中，这两个行为比较清晰，即订立了不动产权属转让合同之后，还必须进行不动产产权的过户登记行为，才能真正实现物权变动的效果。
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，就是不动产物权变动的债权行为。这个合同当然是除法律另有规定或者当事人另有约定外，自其成立时生效。这是对不动产变动合同发生法律效力的规定。如果在不动产物权变动的债权行为成立后，双方当事人并未办理物权登记，这表明物权还没有发生变动，但并不影响该合同的效力，这个物权变动的合同仍然有效，并不因为物权没有登记而使合同行为的效力发生影响。
不动产登记错误损害赔偿责任分为两种情形：
1、登记错误的当事人责任，是由于当事人向登记机构提供虚假材料申请登记，登记机构在登记中没有发现而进行不动产登记后，给他人造成损害的，错误申请人应当承担的赔偿责任。这里的他人，实际上就是真正的权利人，受到的损害是因为自己的物权被申请人错误登记而造成的损害。这是典型的侵权责任，是侵害物权的侵权行为，对此，错误申请人应当对给他人造成的损害承担赔偿责任。
2、登记错误的登记机构责任，是因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担的赔偿责任。这里也包括两种情况：（1）登记机构自己的责任。没有错误申请人的登记错误，完全是由于登记机构的疏忽而造成的，导致权利人损害的，登记机构应当自己承担赔偿责任。（2）不真正连带责任，是由于当事人提供虚假材料申请登记，登记机构予以登记，造成权利人损害的，登记机构承担赔偿责任后，可以向造成登记错误的人进行追偿。这种损害赔偿法律关系存在两个责任人，一是最终责任人即错误申请人，二是中间责任人即登记机构，受到损害的权利人享有选择权，既可以依照第1款规定直接请求错误申请人承担赔偿责任，也可以按照第2款规定请求登记机构承担赔偿责任；如果请求登记机构承担赔偿责任的，则登记机构承担了赔偿责任后，有权向申请错误的当事人进行追偿，该当事人应当承担登记机构的全部损失。
案例：翟竞某等与秦海某等房屋买卖合同纠纷上诉案——不动产无权处分中善意的认定
【裁判要旨】不动产善意取得制度在审判中有三个重要环节，一是合同法第五十二条第（二）项规定的受侵害的第三人与物权法第一百零六条规定的善意取得制度下的原所有权人竞合时，第三人主张权利的法律规范适用问题；二是无权处分语境下善意取得的善意的认定；三是善意取得构成时原所有人权利救济问题。应当依照特殊规范优于一般规范原则适用法律解决案件的性质，在此基础上依照受让人有无重大过失判断受让人是否善意取得，在受让人构成善意取得情形下，依照侵权规范对原所有人进行救济。
【案号】一审：（2017）京0115民初14043号 二审：（2018）京02民终3783号
【案情】
原告（上诉人）：翟竞某。
原告（上诉人）：翟某。
原告（上诉人）：翟慧某。
被告（被上诉人）：秦海某。
被告（被上诉人）：刘嘉某。
翟文某（2014年9月18日死亡）与马淑某（2006年4月6日死亡）系夫妻，二人育有子女三人，长子翟某、次子翟竞某、女儿翟慧某。2013年12月20日，翟文某（出卖人）与秦海某（买受人）签订了存量房屋买卖合同，约定翟文某将其所有的北京市大兴区黄村西里某号楼1单元401号房屋（以下简称案涉房屋）出售给秦海某，案涉房屋成交价格130万元。后案涉房屋过户登记到秦海某名下。2014年3月17日，翟文某起诉要求撤销其与秦海某签订的房屋买卖合同。翟文某死亡后，翟某、翟竞某及翟慧某作为继承人参加诉讼。经一审法院审理，于2015年4月16日作出（2014）大民初字第3643号民事判决，以显失公平为由判决撤销了翟文某与秦海某于2013年12月20日签订的存量房屋买卖合同。后秦海某不服提起上诉，二审法院于2015年8月20日作出（2015）二中民终字第07054号民事判决，驳回上诉，维持原判。
2015年1月11日，刘嘉某查看案涉房屋产权证后，秦海某（出卖人）与刘嘉某（买受人）经由北京市兴商房地产经纪中心（以下简称经纪中心）提供居间服务，签订了二手房屋买卖合同，约定刘嘉某购买案涉房屋，成交价格155万元。2015年2月1日之前，刘嘉某将购房首付款75万元（包含购房定金2万元）一次性支付给秦海某，剩余房款80万元通过银行贷款形式一次性支付给秦海某。秦海某在收到购房全款3日内将案涉房屋交付给刘嘉某，办理产权过户的全部税费（包括但不限于契税、印花税、所得税、登记过户费用、银行贷款费用等）均由买受人交纳。双方还约定了其他事宜。当日，秦海某、刘嘉某及经纪中心签订了居间服务合同，约定本次交易属于复杂事宜，涉及困难手续的办理，经各方友好协商，一致同意按照费率上浮0.2的标准向经纪中心支付居间费用，即刘嘉某应按照房屋买卖成交价格的2.2%在二手房屋买卖合同签订当日向经纪中心支付居间费用。三方还约定了其他事宜。
2015年1月23日，秦海某与刘嘉某办理了网上签约手续。2015年2月9日，刘嘉某向秦海某支付了包括2万元定金的首付款计95万元。
刘嘉某交纳了房屋买卖、所有权变更登记中产生的各项税费，还向经纪中心支付了居间费用。同日，案涉房屋变更登记为刘嘉某所有。此时，翟文某户口尚在案涉房屋内。贷款银行委托北京康正宏基房地产评估中心对案涉房屋进行抵押评估，结论为案涉房屋可供抵押总值为144.36万元。刘嘉某通过银行贷款60万元，秦海某于2015年10月收到上述60万元房价款。2015年11月7日，秦海某将案涉房屋交付刘嘉某。
翟某、翟竞某及翟慧某向北京市大兴区人民法院提起诉讼，请求判令：1、确认秦海某、刘嘉某之间签订的案涉二手房屋买卖合同无效；2、诉讼费由秦海某、刘嘉某承担。
北京市大兴区人民法院一审认为：刘嘉某符合善意取得的条件，其与秦海某签订的二手房屋买卖合同应为有效，故于2018年1月31日判决驳回了翟某、翟竞某及翟慧某的诉讼请求。
一审判决后，翟某、翟竞某及翟慧某不服，向北京市第二中级人民法院提起上诉。
北京市第二中级人民法院认为：本案中秦海某与刘嘉某于2015年1月11日签订二手房屋买卖合同，秦海某将登记在自己名下的案涉房屋转让给刘嘉某，2015年2月9日，案涉房屋已登记在刘嘉某名下。秦海某所转让的案涉房屋，系秦海某自翟文某通过存量房屋买卖合同受让而来。房屋受让后，翟文某起诉要求撤销其与秦海某所签存量房屋买卖合同，翟文某的继承人翟某、翟竞某及翟慧某在翟文某死亡后参加诉讼。该合同于2015年8月20日经北京市第二中级人民法院生效判决予以撤销。由此可以认定，秦海某将案涉房屋转让给刘嘉某，属于对案涉房屋的无权处分行为。本案中，法院在翟某等人诉请下，已以显失公平为由撤销了翟文某与秦海某的存量房屋买卖合同，如翟某等人在案涉房屋被刘嘉某善意取得后产生合理损失，可依法根据其与秦海某之间的房屋买卖关系予以解决。故二审法院于2018年5月10日判决驳回上诉，维持原判。
上述案例争议焦点有三：一是在法律规范存在冲突情形下的规则适用问题，二是善意取得制度的善意认定问题，三是第三人为原所有人时的救济途径问题。由于对上述问题在审判实务中认识存在较大分歧，造成案件处理结果出现不一致现象。因此，专家从审判实务角度对上述问题进行厘清，以期对统一裁判尺度有所帮助。
一、第三人为原所有人时请求确认转让合同无效的法律适用
物权法第一百零六条规定了善意取得制度。善意取得在学理上也可称为即时取得，是指无处分权人转让标的物给善意第三人时，善意第三人一般可以取得标的物所有权，所有权人不得请求善意第三人返还原物。我国的善意取得制度适用条件主要有：一是无处分权人将不动产或者动产转让给受让人；二是受让人受让该不动产或者动产时是善意的；三是以合理的价格转让；四是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
转让人无处分权是善意取得制度的前提，因为有处分权人对于不动产或动产的转让，不存在适用善意取得的问题。由于物权法并未采纳德国民法物权行为独立性和无因性理论，而是仅在第十五条规定了区分原则，加之物权法第二章确立了以债权形式主义为主的物权变动模式，在此语境下，物权法第一百零六条规定的处分，应当理解为以物权变动为目标的债权合同，无处分权则相应指向对物权变动之目标实现没有相应权利或权利受到限制的情况。
原因行为有效非善意取得之法定要件。善意取得制度是在保护静态的财产安全和动态的交易安全中、在真正权利人的利益和善意第三人的利益间作出博弈和权衡的结果，只要转让人实施了无权处分行为，受让人基于交易行为取得了物权，则可构成善意取得，不应再追问合同效力，即转让合同本身有效或无效不影响善意取得的构成。
我国多数观点也认为，对善意取得采取原始取得（即即时取得——专家注）说，认为善意的受让人系基于法律的直接规定取得标的物物权，而非基于法律行为。如此，转让行为有效与否不影响善意取得的成立，但可能导致受让人能否终局地保有标的物的物权方面出现差别：在转让行为有效时，受让人可终局地保有标的物的物权；在转让行为无效时，转让人可能行使物的请求权（于给付物所有权仍归于转让人的场合），或受让人承担不当得利返还义务，应转让人的请求而将该物权作为不当得利返还给受害人，于是，受让人无法终局地保有标的物的物权。
关于无效转让行为，在我国，长期以来占统治地位的理论主张绝对无效的民事行为，不以当事人之间为限，任何人均可主张其无效。这种观点同德国学者的观点是一致的。但是，在实际生活中，也只有利害关系人才可能主张合同无效。再具体地说，只有合同存在会使其受到不利益的人才有主张合同无效的动力。因此，当第三人主张的合同被确认无效后，合同自成立时起就处于无效状态。根据合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
但是当第三人是无权处分中的原所有人时，第三人对转让合同无效的主张受到了限制。转让合同系无处分权人也即转让人与受让人签订，如果第三人依合同法第五十二条第（二）项恶意串通损害第三人利益之规定主张转让合同无效，该法律关系要件具备后，合同无效的后果之一，是受让人应将不动产返还。由于合同具有相对性，不动产应返还给无处分权人或无处分权人指定的原所有人。在转让行为无效时，转让人可能行使物的请求权（于给付物所有权复归于转让人的场合或受让人承担不当得利的返还义务，应转让人的请求而将该物权作为不当得利返还给受害人）。
不动产登记所有权人即为推定物权人。不动产权利推定效力，是指非有相反证据，推定以不动产登记簿记载的当事人和权利人为正确的权利人和权利变动，也就是“将纳入公示的物权作为正确权利之假定”。就善意取得法律关系而言，此时受让人同时具备善意取得的构成要件，其在善意取得情形下，法律后果是平衡原所有人的利益，取得不动产标的物的登记所有权。如此而言，原所有人依据合同法主张权利则受到了限制。
在法理上，此种情形属于规范排除的竞合。虽然同一事件符合两个以上法律关系的构成要件，但按照法律适用规则只能适用其中一个法律规范。例如，两个法律条文构成一般法与特别法的关系时，即只能根据特别法优于一般法的规则适用特别法。这种情况并不是真正的法条竞合，德国法学家拉伦茨先生把这种竞合称为规范排除的竞合，即一种规范排除另一种规范，以致只适用前一规范。
我国合同法颁布实施于1999年10月1日，物权法颁布实施于2007年10月1日，物权法确立了物权变动与其原因行为的区分原则。善意取得是在物权法规定物权变动模式与其原因行为区分原则的情形下的即时取得（原始取得），规定在物权法所有权取得的特别规定中。从时间上看，合同法颁布实施在前，物权法颁布实施在后。从一般与特别的关系来看，依照原因行为取得物权的继受取得为一般模式，善意取得为特别模式。因此，当第三人为原所有人时，其在无权处分语境下，不能根据合同法第五十二条第（二）项以恶意串通损害第三人利益的合同无效的规定主张转让合同无效，只能依据物权法第一百零六条的规定来主张权利。
在旧一般法与新特别法关系中，之所以优先选择适用新特别法的原因不仅在于适用新法优于旧法规则与特别法优于一般法规则的结果是相同的，不发生矛盾，关键还在于新特别法的制定与实施本质上废止了旧特别法的效力，当时具有规范约束效力的只有新特别法，而非旧特别法。
适用物权法第一百零六条，并非不能保护原所有人的权益，于该条规定中，如受让人不构成善意取得，原所有人可追回物权。如果无处分权人与受让人签订了不动产转让合同，尚未办理不动产所有权转移登记，则应根据合同法第五十一条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条将转让合同按有效合同处理。
至于非原所有权人的第三人，则可以主张转让合同无效。善意取得制度保护的是正当交易下的善意第三人的信赖利益，而非正当交易可能影响的是国家、集体或他人的合法权益，这种交易当事人本身是否善意也是值得怀疑的。以牺牲国家、集体和他人的合法权益，保护第三人并非善意的利益，不符合法律的本质和目的，也与我国民法将善意取得制度的适用范围仅限制在有偿交易而不适用于无偿交易等非正常交易形式的规定相悖。
最高人民法院《关于适用物权法司法解释（一）》（以下简称《物权法司法解释（一）》）第21条规定，具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。
从该条第（1）项规定来看，合同绝对无效制度所保护的法益，高于善意取得制度的基础——物权公示公信力所保护的法益，对于损害了更大的法益的情形，当然不能再对受让人利益进行保护。从该条第（2）项规定来看，如果转让人行使撤销权撤销该转让合同，则该行为表明转让人对其此前在受到欺诈、胁迫或乘人之危情形下而为的意思表示的否认，合同因欠缺有效要件而归于无效。此时，基于法律规定，法律在尊重当事人自身选择的基础上亦应对此作出否定性评价，而且，从民法所追求的正义价值的角度视之，受让人为达到目的所实施的欺诈、胁迫或乘人之危的行为，是一种主观恶意较高的行为，转让人行使撤销权表明受让人所追求的不利益已经超出了转让人所能容忍和接受的程度，在此意义上受让人的欺诈、胁迫或者乘人之危的行为与导致合同绝对无效的行为相似，均构成了对公序良俗的挑战，因此，应排除善意取得的适用。
二、善意取得中善意的认定
不动产的无权处分，在实务中常见的有以下几种：（一）权利人基于非依法律行为的物权变动取得房屋所有权，但未办理宣示登记，房屋登记在他人名下，登记人擅自以自己名义处分房屋；（二）因房屋登记机关登记错误，致使房屋登记簿上记载的原所有权消灭，产生了新的登记权利，登记人擅自以自己名义处分房屋；（三）夫妻共同共有及其他共有房屋仅登记在其中部分共有人名下，登记人未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义处分房屋；（四）出卖人转让房屋并办理了所有权转移登记，其后买卖合同被确认无效或者被撤销，不动产尚未办理所有权回复登记，登记人擅自以自己名义处分房屋；（五）抵押物转让；
（六）借名登记。
根据《物权法司法解释（一）》第15条规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。第16条第1款规定，具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。第19条规定，物权法第一百零六条第一款第（二）项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。
受让人的善意是善意取得的首要条件，而善意与否，要以受让人对无权处分不知道且不应当知道无重大过失、过错为标准。判断某人是否具有过失，主要应当考虑行为人是否尽到一个通常情况下合理人的注意义务。如果行为人稍加注意即可以避免认识错误，而且没有尽到该项义务时，就应当认为存在重大过失。
《物权法司法解释（一）》第15条规定是从受让人主观心理状态来判断善意与否的标准，以不动产受让人信赖登记为无重大过失判断依据。受让人信赖不动产登记，对真实权利人为不知道、不应当知道。我国虽然已建立起不动产登记制度，但是完善落实尚未到位，登记公示制度尚不完备，不能准确反映不动产真实权利状态，不动产登记簿公信力不强。因为不动产登记簿公信力不强，仅仅以上述标准判断善意，则可能对真实权利人有所损害。因此，应将不存在重大过失，也就是要尽到一个合理人的注意义务与不知道、不应当知道，一并作为善意的判断标准。这需要法官遵从逻辑与经验并重方能做到。在主观心理状态判断之外，不动产登记制度及相应的法律制度也为行为人提供了指引，受让人应依据规范的指引尽到注意义务。因此不动产登记这一容易识别的权利外观就被作为确认善意与否的外观标准。《物权法司法解释（一）》第16条第1款规定的即是善意与否的客观标准，审判实务中应兼顾主客观标准。
《物权法司法解释（一）》第19条规定是善意的取得的独立构成要件。根据物权法第一百零六条规定，无合理价格即应排除善意取得的适用。不动产转让价格存在高价，不应视为不合理。转让价格存在低价，只有达到过低的程度才能认为不合理。在审判实务中，一般认为低于交易地市场价格70%应视为不合理低价。此外，“合理价格”虽然是善意取得的独立构成要件，但对主观善意的判断具有辅助作用。
三、原所有人为第三人时的救济途径
依照前文所述，在第三人为原所有人时应根据物权法第一百零六条规定的善意取得制度主张权利。不构成善意取得的，原所有人有权追回物权，不动产未转移登记于受让人名下的，原所有人有权拒绝转移登记。但在善意取得成立时，原所有人将不能追回不动产物权。
在善意取得成立，原所有人不能追回物权的情形下，原所有人将如何主张权利？由于原所有人为真实权利人（所有权人或共有权人），无处分权人的无权处分行为侵害了原所有人的所有权。处分权是所有权最核心的权利，处分权受到侵害，即是所有人的财产权受到了侵害，而侵权人是无处分权人。因此，原所有人可依侵权法律关系向无处分权人主张权利。
最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕20号）第3条规定，共同侵权是指二人以上共同故意或者共同过失致人损害，或者虽无共同故意、共同过失，但其侵害行为直接结合发生同一损害后果。有意思联络的共同侵权是指上述司法解释前段“二人以上共同故意或者共同过失致人损害”的情形。我国侵权责任法第十一条也规定二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。原所有人依侵权法律关系主张权利时，对无处分权人与受让人所签转让合同效力依然可以不作评价，但可以从是否构成共同侵权的角度进行考察。
前述列举的六种不动产的无权处分情形，其第（四）、（六）种在考虑无处分权人承担侵权民事责任时，应考察原所有人与无处分权人之间的合同效力或造成合同无效、被撤销的过错，来承担相应的民事责任。
四、本案分析
具体到本案中，对三个争议焦点可作如下分析：
1、秦海某转让案涉房屋是否属无权处分？秦海某与刘嘉某于2015年1月11日签订二手房屋买卖合同，于2015年2月9日办理案涉房屋转移登记手续，此间处于翟某等存量房屋买卖合同撤销诉讼中，2015年8月20日终审判决撤销该合同。民法通则第五十九条、合同法第五十六条以及民法总则第一百五十五条均规定了被撤销的合同自始没有法律约束力，因此，存量房屋买卖合同被撤销后，案涉房屋应返还给翟某等，翟某等为案涉房屋的真正权利人。案涉房屋转让时，虽然登记在秦海某名下，但其将案涉房屋转让给刘嘉某，系属无权处分。
2、在无权处分情形下，刘嘉某通过二手房屋买卖合同受让了案涉房屋并进行了转移登记，是否构成善意取得？刘嘉某购买案涉房屋时查看了房屋产权证明，应视为信赖登记。受让人是否构成善意取得，应查看转让方的不动产登记簿，但在市场交易中，通常情况下是由受让方查验房屋产权证明，只有在网签时才核验房屋，所以查验房屋产权证明可以视为信赖登记。即使对注意义务评价标准严苛一些，不动产产权变更登记前网签时也核验了包括登记内容在内的案涉房屋情况并核验通过，说明登记簿的公信效力不存在问题。更何况其时翟某等撤销权诉讼未果，翟某等未对防止案涉房屋被再次转让采取必要措施，刘嘉某在该节已尽到合理人注意义务。案涉房屋中留有翟文某户口一节，在不动产交易市场中该类现象并不罕见，由此不能推断出案涉房屋不属于登记人所有而存在真实权利人。居间费、贷款各情形，均是履行合同行为，即使违约，仍属合同各方未尽履行义务和承担责任范畴。综合评价上述情况，刘嘉某尽到了注意义务，主观上并无重大过失。
秦海某与刘嘉某所签二手房屋买卖合同交易价格为155万元，通过抵押评估案涉房屋价值为144、36万元，价格接近。评估价值估价方法之一即以市场价格作为参考，在翟某等未提供充足证据情况下，可以将评估价值视为交易地市场价的参考值，因此，单就案涉房屋价格判断，符合合理价格的构成要件。
结合前述分析意见，应当认为受让人刘嘉某具备受让不动产的善意，受让不动产价格合理，因案涉房屋已转移登记在刘嘉某名下，故其构成善意取得。
翟某等以秦海某、刘嘉某恶意串通损害第三人利益和刘嘉某不构成善意取得为理由，请求确认二手房屋买卖合同无效。因为返还原物需适用特别法律规则，恶意串通损害第三人利益需适用一般法律，故其应依照返还原物法律关系主张权利。刘嘉某对案涉房屋构成善意取得，翟某等诉讼请求应予驳回。（肖大明，北京市第二中级人民法院）
