宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，在地类管理上属于（集体）建设用地。
宅基地使用权，是指农村居民对集体所有的土地占有和使用，自主利用该土地建造住房及其附属设施，以供居住的用益物权。宅基地使用权人依法享有对集体所有的土地占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住房及其附属设施。
- 中文名
- 宅基地使用权
- 外文名
- the use right of rural residential land
（一）民法典的规定
第三百六十二条 【宅基地使用权的定义】宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第三百六十三条 【宅基地使用权取得、行使和转让的法律适用】宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。
第三百六十四条 【宅基地的灭失和重新分配】宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当依法重新分配宅基地。
第三百六十五条 【宅基地使用权变更和注销登记】已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
（二）《土地管理法》
第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。
农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。
国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。
宅基地使用权是我国特有的用益物权类型，其立法背景和政策背景是在我国实行多年的城乡“二元化”体制和政策，即农村人口和城市人口严格区分的政策。这种政策除了民事主体的不平等之外，还存在阻止农民进城，把农民隔离在现代化社会之外的严重缺陷。随着改革开放的深入和城市化进程的加快，农民进城务工越来越多，他们脱离农村，长期居住在城市，而有些发达地区的农民住房不断进入市场进行交易，农村住房的流转也面临新的问题，宅基地使用权面临着越来越强烈的改革呼声。
（一）宅基地使用权的主体具有特定性，原则上限于农村居民
在现行规则之下，宅基地使用权人是符合申请宅基地条件的农村集体经济组织成员。
值得注意的是，《村庄和集镇规划建设管理条例》第18条第2、3款规定，城镇非农业户口居民，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，亦可成为宅基地使用权的主体。这一规定沿袭了1986年《土地管理法》的规定，但现行《土地管理法》已将其删除。这些人如已加人农村集体经济组织，成为其中一员，自可申请取得宅基地使用权，否则，依我国《立法法》所确立的下位法不得超越上位法的法治原则，这些人将无从取得宅基地使用权。就这些人已经合法取得的宅基地使用权，自应予以承认和保护。
虽然《土地管理法》第62条第1款中规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，但这并不能说明宅基地使用权的主体就是农村中的“户”。该规定是出于宅基地管理的考虑，强调村民的一户与宅基地的一处相对应，是对宅基地使用权初始取得的限制。
（二）宅基地使用权的客体具有特定性，限于集体所有土地
《民法典》第362条将宅基地使用权的客体界定为“集体所有的土地”，排除了在国有土地上设定宅基地使用权的可能性。
《土地管理法》第62条第3款规定：“农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。”城镇建设用地规模范围外的村庄，要通过优先安排新增建设用地计划指标、村庄整治、废旧宅基地腾退等多种方式，增加宅基地空间，满足符合宅基地分配条件农户的建房需求。城镇建设用地规模范围内，可以通过建设农民公寓、农民住宅小区等方式，满足农民居住需要。
（三）宅基地使用权的内容具有特定性，仅限于依法建造并保有个人住宅及其附属设施
《民法典》第362条将宅基地使用权的内容界定为“占有和使用”“集体所有的土地”，“利用该土地建造住宅及其附属设施”，包括农村村民所建住房以及与居住生活有关的其他建筑物和设施，如住房、车库、厕所、沼气池、牛棚、猪圈等。这里将土地利用用途作了限定，体现了用途管制的基本思想，但将宅基地使用权的权能仅表述为“占有和使用”，非如《民法典》上用益物权的“占有、使用和收益”，限制了权利主体实现其权利的其他可能性。试点政策中，利用宅基地开展农家乐、民宿、乡村旅游等，实际上已经脱逸出了宅基地使用权的用途管制目标。
（四）宅基地使用权的初始取得具有无偿性
宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，由集体经济组织成员无偿取得、无偿使用。但宅基地无偿使用制度已经成为农村宅基地分配不均、“批少占多”等问题的制度性基础。《试点意见》指出，对因历史原因形成的超标准占用宅基地和一户多宅的，以及非集体经济组织成员通过继承房屋等占有的宅基地，由农村集体经济组织主导，探索实行有偿使用。宅基地有偿分配不会过度增加农民的负担。一则有偿使用费主要用于村公共基础设施建设；二则收费标准的确立参酌了当地的经济发展水平和不同的区位条件；三则就经济困难的农户还可结合扶贫政策给予经济补助，“对农民弱势群体的特殊保护不能通过限制其法律权利的行使来实现，而应当采取政策扶持等方式”。宅基地有偿分配在一定程度上限制了没有实际需求的农户申请宅基地的冲动，提高了宅基地利用的效率。
（五）宅基地使用权没有期限限制
我国现行法律没有对宅基地使用权的期限进行限制性规定，宅基地使用权不因期限届满而消灭。因此，宅基地使用权是没有使用期限限制的用益物权。
（一）宅基地使用权与相关权利的比较
1. 宅基地使用权与土地承包经营权
两者虽同属在集体所有的土地之上所设定的用益物权，但两者之间仍有不同：（1）内容不同。宅基地使用权是在集体土地上建造住宅及其附属设施，而土地承包经营权是在集体土地上从事农业生产经营活动。（2）存续期限不同。宅基地使用权没有期限限制，而土地承包经营权有期限限制，承包期届满未继续承包的，土地承包经营权归于消灭。
2. 宅基地使用权与建设用地使用权
宅基地使用权与建设用地使用权都是利用他人土地从事建造活动，且均可在集体土地上设立，但两者仍属性质不同的用益物权：（1）权利主体的身份限制不同。宅基地使用权的主体只能是自然人，且限于集体经济组织的成员。建设用地使用权的主体基本上没有限制，自然人、法人和非法人组织均无不可。（2）权利内容不同。例如，宅基地使用权不能转让、抵押或投资入股，而建设用地使用权可以转让、抵押及出资。（3）取得方式不同。宅基地使用权的取得采取审批的方式，而建设用地使用权的取得通过出让或划拨方式。（4）设立要件不同。宅基地使用权无须登记即可设立，而建设用地使用权以登记作为生效要件。（5）是否有偿不同。宅基地使用权由本集体经济组织成员无偿取得，而以出让方式设立建设用地使用权时必须缴纳土地出让金。（6）存续期限不同。宅基地使用权没有期限限制，而建设用地使用权有明确的期限，且不得超过法定的最高期限。
（二）宅基地使用权的申请条件
目前，农户申请宅基地使用权应具备的条件由各地根据实际情况自行制定，并没有全国统一的标准。根据各省制定的农村宅基地管理办法，一般来说，农村村民有下列情形之一的，可以申请设立宅基地使用权：（1）因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的；（2）外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的；（3）因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。农村村民有下列情形之一的，通常不予批准使用宅基地：（1）非本集体的农村村民；（2）已拥有一处达到规定标准面积的宅基地；（3）农村村民转让住房后，再申请宅基地的。
（三）宅基地使用权申请审批程序
《土地管理法》第62条第4款规定，农村村民住宅用地，由乡镇政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照《土地管理法》第44条的规定办理农用地转用审批手续。
符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房（规划许可）书面申请。村民小组收到申请后，应提交村民小组会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本小组范围内公示。公示无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请、村民小组会议记录等材料交村集体经济组织或村民委员会（以下简称村级组织）审查。村级组织重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。审查通过的，由村级组织签署意见，报送乡镇政府。没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请，经村民代表会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示后，由村级组织签署意见，报送乡镇政府。
审批工作中，农业农村部门负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等，并综合各有关部门意见提出审批建议。自然资源部门负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求，其中涉及占用农用地的，应在办理农用地转用审批手续后，核发乡村建设规划许可证；在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的，可按照本省（区、市）有关规定办理规划许可。涉及林业、水利、电力等部门的要及时征求意见。
根据各部门联审结果，由乡镇政府对农民宅基地申请进行审批，出具“农村宅基地批准书”，鼓励地方将乡村建设规划许可证由乡镇一并发放，并以适当方式公开。乡镇要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，并及时将审批情况报县级农业农村、自然资源等部门备案。
收到宅基地和建房（规划许可）申请后，乡镇政府要及时组织农业农村、自然资源部门实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等。经批准用地建房的农户，应当在开工前向乡镇政府或授权的牵头部门申请划定宅基地用地范围，乡镇政府及时组织农业农村、自然资源等部门到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置。农户建房完工后，乡镇政府组织相关部门进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，并出具“农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表”。通过验收的农户，可以向不动产登记部门申请办理不动产登记。
（四）设立宅基地使用权的限制
《土地管理法》第62条第1款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”这一规则将“一户一宅”政策定为明文。这里，“一户一宅”指的是农村村民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。这里的“户”是农村自然户而非农村承包经营户。农村承包经营户是在农村自然户的成员基础上承担特定经济职能的一类社会组织，而农村自然户的本质是指一个农村家庭，是作为民事主体的自然人的联合。正如有学者所言，户只是因血缘、婚姻等关系联络而共同居住一处生活的自然人团体，不能作为单独的民事主体来看待，因此，“户”只是为了申请和管理的方便而由国家和集体认可的单位。
宅基地的分配体现了严格的身份属性，农村村民只能在户口所在村（村民组）内申请宅基地，而不能到其他乡村（或村民组）内申请宅基地。基于成员权获取的集体共有财产，同因身份权相联系的福利分配相对应。本集体内部，成员平等，每个成员分配宅基地的权利也是平等的，亦即只要是本集体成员，均可公平地要求集体分配宅基地。由于土地资源的稀缺性，规定一户只能拥有一处宅基地，确保每户农民都能得到一处安身之所，无论贫富，结果均等，在很大程度上顺应了民心，符合人们朴素的公平观念，也实现了农村基本的社会保障。由此可以在一定程度上解释现行法上“一户一宅”的正当性，这也就成了当下落实“一户一宅”政策的逻辑前提。
农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准易地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题，要按照有关政策规定分类进行认定和处置。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。
（五）宅基地使用权人的权利
1．权利人有权在宅基地上建造房屋和其他附属物
经法定审批程序取得宅基地使用权后，权利人有权在宅基地上建造住宅和其他附属物。这是宅基地使用权设立的主要目的。在宅基地以外的空地上，权利人还有权种植树木。
2．权利人有权处分宅基地使用权
虽然我国禁止宅基地使用权的流转，但农村居民对宅基地上的房屋享有所有权并得自由处分。根据“房地一体”的规则，尽管宅基地使用权本身不可以转让，但可以随着房屋一同转让。宅基地使用权人在经过本集体经济组织同意后，可以将建造的住房转让给本集体经济组织内符合宅基地使用权分配条件的农户，住房转让的同时，宅基地使用权随之一并转让。同时，由于房屋可以继承，所以宅基地使用权实质上也可以继承。
（六）宅基地使用权人的义务
宅基地使用权人的义务主要是按照规定的用途使用宅基地。宅基地是用以建造村民住宅的，宅基地使用权人不得擅自将宅基地挪作他用，如利用宅基地建设厂房、旅馆、酒店等。但考虑到我国农村的实际情况，农村村民如果只是利用自家住房附带地从事小规模、家庭式的生产经营活动，则不属于改变宅基地的用途。
案例：张某诉刘某宅基地使用权纠纷案
（一）案情介绍
1、裁判要旨
农村宅基地使用权有着特定的身份限制，非农村集体经济组织成员不得享有，但农村住房是可以出卖的，相应的宅基地使用权随着房屋的转让而有条件的转让。
2、基本案情
原告张某诉称：原告张某系厦门市海沧区东孚镇东瑶村大芸社集体经济组织成员，在2001年间将其享有位于福建省厦门市海沧区东孚镇东瑶村大芸社的土地使用权（土地证号：杏东孚001678号），用地面积104平方米，东至路，南至路沟，西至陈见通围墙1.12米，北至刘世勇围墙1.10米的农村宅基地，以口头协议方式转让给被告刘某，转让价人民币贰万元。转让后，被告刘某于2002年间在上述宅基地上建二层半房屋。上述宅基地的土地使用权登记人截止今日仍是原告。依据《中华人民共和国土地管理法》之规定，农村宅基地属农民集体所有的土地，其使用权不得出让、转让。故原被告之间对“杏东孚001678号”宅基地使用权的转让行为违反法律强制性规定而无效，被告应依法将土地返还原告。原告张某向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告将“杏东孚001678 号”宅基地使用权转让给被告的行为无效；2.判令被告将“杏东孚001678号”项下的用地面积104平方米，东至路；南至路沟；西至陈见通围墙1.12米；北至刘世勇1.10米的宅基地返还原告；3.本案诉讼费由被告承担。
被告刘某辩称，一、原告主张本案宅基地转让事实不存在。因原告自始至终均不在厦门市海沧区东孚镇东瑶村(以下简称东瑶村)居住生活。2005年9月27日前，原告的户籍亦并不在东瑶村，故原告将其向政府申请的宅基地让与被告建房，该行为并非土地转让或买卖行为，不存在无效情况。二、原告不具备东瑶村村民资格，其不享有本案案涉宅基地的使用权。根据原告所提交的原告的户口本显示，原告的户籍于2005年9月27日由日东路14号之一102移入东瑶村，由此可见，原告于2001年间不具备东瑶村民资格。根据《土地管理法》第十条规定，原告依法不享有东瑶村的土地使用权。故原告无权在本案中主张案涉土地使用权。另外，原告于1997年6月3日依法获批本案案涉宅基地使用权，然原告截止至2001年却一直都未在该宅基地上进行相应的建筑，原告的行为属于对该宅基地使用权的抛弃，原告原有的宅基地使用权已消灭。三、现行法律并无明文规定，同集体内的土地使用权不得转让。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”；第一百五十五条规定“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应及时办理变更登记或注销登记”。可见，宅基地使用权可以转让，有条件的宅基地使用权转让行为不受法律所禁止。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予以批准”，也表明农村房屋及所在宅基地可以在一定范围内转让，法律对其并无禁止。其次，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，结合该条“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准”的规定，表明“一户一宅”应系对农户申请宅基地的限制，而不是对土地转让权的限制。四、原告抛弃了本案宅基地的土地使用权后，被告作为东瑶村村民依法享有本案案涉宅基地的土地使用权，在该宅基地上建房用于居住生活，符合土地管理法的规定，因此，被告在房屋建成后并居住使用后到房管局办理相应的土地使用权及产权时，东瑶村及土地管理部门对被告使用本案案涉宅基地建房并无提出过任何异议，亦同意被告办理房屋产权登记的行为。此时，东瑶村及土房局的行为应认定为同意被告使用案涉宅基地进行建房居住使用，本案案涉宅基地应根据地随房走的原则确定宅基地的使用权归属子被告所有。综上，被告认为原告在本案中的诉讼请求没有事实与法律依据，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。
法院经审理查明：1997年6月3日，原告依法取得位于福建省厦门市海沧区东孚街道东瑶村大芸社的一块宅基地使用权（土地证号：杏东孚001678号），用地面积104.16平方米，东至路，南至路沟，西至陈见通围墙1.12米，北至刘世勇围墙1.10米，至2003年2月原告未在该宅基地上进行相应的建筑，其户籍迁移出东瑶村大芸社。2003年2月9日，原告将其享有土地使用权的宅基地以口头协议方式转让给被告，被告属厦门市海沧区东孚街道东瑶村民委员会集体经济组织成员。同年，被告在上述宅基地上建二层半房屋一幢，并居住至今，该房屋是被告家庭在东瑶村大芸社的唯一居所。对此，原告于今年之前均未提出任何异议。2005年9月27日，原告户籍由厦门市集美区日东路14号之一102移入厦门市海沧区东孚街道东瑶村，上述宅基地的土地使用权人至今仍登记在原告名下。原被告双方所属的厦门市海沧区东孚街道东瑶村民委员会认可双方之间的宅基地转让行为。
（二）裁判结果
厦门市海沧区人民法院于2017年11月16日作出（2017）闽0205民初3044号民事判决：驳回原告张某的全部诉讼请求。宣判后，原告张某提出上诉，厦门市中级人民法院于2018年3月12日作出（2018）闽02民终580号判决，驳回上诉，维持原判。
法院生效裁判认为：本案系宅基地使用权纠纷。本案的争议焦点：一、原被告是有偿转让还是赠与方式的无偿转让宅基地使用权。原告主张原被告双方以口头协议方式转让宅基地使用权，转让价二万元，未能提供相应证据。被告对此不予认可，并主张原告以赠与方式无偿转让宅基地使用权，提供了村委会的证明予以佐证。由于原告未能提供证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。被告对自己的主张，提供了相应证据予以证明，形成一个证据链，因此，被告的主张具有事实依据，本院予以采信。二、原被告双方的宅基地使用权流转是否有效。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”可见，农村宅基地使用权有着特定的身份限制，非农村集体经济组织成员不得享有，但农村住房是可以出卖的，相应的宅基地使用权随着房屋的转让而有条件的转让。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条和第一百五十五条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应及时办理变更登记或注销登记”。该规定已明确了宅基地使用权可以转让，法律未禁止集体经济组织内部成员间的宅基地使用权转让行为，有条件的宅基地使用权转让行为受法律保护。被告依原告的转让行为，实际取得诉争的宅基地，在该宅基地上建造房屋，并在此居住生活近15年之久，该房屋系被告家庭在其村委会的唯一居所。而在此期间，原告始终未提出任何异议，原被告双方所属的厦门市海沧区东孚街道东瑶村民委员会亦认可双方之间的宅基地转让行为，并出具了相关证明文件。
综上所述，原被告的宅基地使用权转让行为是双方自愿的，是当事人的真实意思表示，该转让行为未违反法律规定，其村委会亦认可该转让行为，双方的转让行为合法有效，被告对讼争宅基地享有合法权益，原告的主张缺乏事实和法律依据，亦有悖诚信原则，本院不予支持。
（三）专家评析
宅基地使用权，是实现居者有其屋在农村的重要权利载体。因此，法院在处理类似宅基地使用权纠纷时一定要严格按照保障农民合法权益和相关法律规定来认真裁判。农村土地问题的难点在于既要维护当事人合法的民事权益，又不能简单一判了之，要将国家的法律规定和政策要求向当事人解释清楚，做到通过判决传递法律知识，维护农村稳定和谐的目的。
具体到本案，这是一起典型的农村村民之间宅基地使用权的纠纷，其中涉及到的相关问题可以从以下方面进行分析。
一、宅基地使用权的概念和特殊性。
一般认为，宅基地使用权，指的是农村集体经济组织成员在村集体所有的土地上建造住宅及其附属设施，以供居住的权利。
1.具有福利性和使用限制。由于我国实行的是社会主义公有制，根据《中华人民共和国》土地管理法第八条：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”因此，作为农村集体经济组织的成员，不同于城镇居民要缴纳土地费用，可以向村集体免费申请宅基地，进行房屋以及其他附属设施的建造，实现农村居民的居住权利。也因此，“使用上的限制更加明确，如果当事人通过申请程序获得了相应的土地，但是长期没有建房，可能其地基将被收回。”在本案中，根据法院生效判决查明的事实，1997年6月3日，原告张某依法取得位于福建省厦门市海沧区东孚街道东瑶村大芸社的一块宅基地使用权，至2003年2月原告未在该宅基地上进行相应的建筑，其户籍迁移出东瑶村大芸社。因此，根据国家土地政策和法律规定，该宅基地使用权应应该被收回重新分配，否则就会造成农村土地资源的浪费和其他农村集体经济组织成员权益的损害。
2.宅基地使用权的主体是农村集体经济组织成员。根据法律规定，由于农村土地属于农民集体所有，因此，申请宅基地使用权的主体也只能是本村的集体经济组织成员。物权法、土地管理法等法律、政策明确禁止城镇居民购置宅基地。其他城市居民和不属于该村集体的成员没有权利进行申请，也不是宅基地使用权的权利人。在该案件中，作为被告的刘某取得了原告在本村的宅基地使用权。由于刘某本人也属于该村的村集体经济组织成员，因此，仅就这一点来说，被告刘某是符合取得宅基地使用权主体资格的。
3.一户一宅原则。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”由于宅基地使用权是福利性质的，满足农村居民生活和需要的权利。因此，如果对于村集体经济组织成员的宅基地使用权的数量加以限制，就可能导致农村土地的集中，最终损害村集体土地制度和集体经济组织成员的合法权益。因此，在农村土地买卖、赠与等合同行为中，如果违反了一户一宅的原则，就违反了法律的强制性规定，则该合同应该被认为是无效的。具体在该案件中，被告刘某已经在讼争宅基地上建造房屋，居住生活近15年，且该房屋是其在本村集体中的唯一居所。因此，被告没有违反一户一宅原则。
二、宅基地使用权合法转让的要件和限制
既然宅基地使用权具有十分特殊的性质，那么对宅基地使用权的转让也具有特殊的要求。在司法实践中，除了转让行为的双方都必须是其自身真实意思表示之外，合法有效的转让还应该满足三个要件：一是双方都是同一个农村集体经济组织成员；二是满足一户一宅的原则；三是得到村集体的同意。
1.双方都是同村农村集体经济组织成员。
由于宅基地使用权是农民集体所有土地的衍生权利，因此，对于宅基地使用权转让有严格的限制。为了防止农村集体用地面积的减少和本村集体经济组织成员权益的保障，转让双方都必须是同一农村集体经济组织成员。在本案中，原告张某获得宅基地使用权与被告刘某获得宅基地使用权的时间均是东瑶村村集体经济组织成员。
2.满足一户一宅的原则要求。
作为宅基地使用权的受让方，其在获得新的宅基地使用权时必须满足《中华人民共和国》土地管理法第六十二条的规定，没有宅基地，或者其宅基地的面积还达不到省、自治区、直辖市规定的标准。本案被告刘某获取的宅基地是其在该村集体中的唯一宅基地，这是符合法律规定的。
3.需要获得村集体的同意。
根据我国的土地法律规定，宅基地应该属于农民集体所有。村集体经济组织成员只有宅基地的使用权。根据《土地管理法》第十条：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”村集体经济组织对于本村内的宅基地的分配和使用应当具有管理权。因此，对于村宅基地使用权的转让应当得到村集体经济组织或村民委员会的同意或认可。本案原被告双方所属的厦门市海沧区东孚街道东瑶村民委员会认可双方之间的宅基地转让行为。因此，该转让行为应该属于合法有效。
宅基地使用权、土地承包经营权、用益物权
