江苏省盐城市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）苏09民终416号

上诉人（原审被告）：陈某

委托诉讼代理人：蔡xx，江苏xxx律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：江苏省盐城市某公路管理站

委托诉讼代理人：蔡百灵，江苏鼎盛湖律师事务所律师。

上诉人陈某因与被上诉人江苏省盐城市某公路管理站（以下简称公路站）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院(2018)苏0902民初1507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈某的委托诉讼代理人蔡xx，被上诉人公路站的委托诉讼代理人蔡百灵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

陈某上诉请求：撤销一审判决或进行改判。事实与理由：案涉租赁合同成立后，陈某在使用房屋过程中发现房屋存在屋面渗漏、墙壁裂缝等问题，每当下雨时便会造成室内渗漏使墙壁、地板、吊顶及室内设施受潮，陈某多次与公路站交涉，并以申请报告的书面形式请求公路站维修。公路站虽对屋面进行维修，但未能解决屋面渗漏的问题。根据案涉租赁合同第四条以及我国合同法的相关规定，公路站未能提供适格的租赁标的已构成违约在先，陈某扣付部分租金系行使双务合同同时履行抗辩权，故公路站没有合同解除权，就欠付租金即使不考虑陈某的损失和欠付租金在等额范围内抵销，也应当是双方相互给付判决，而不是仅由陈某承担交付义务。故请求二审法院支持陈某的上诉请求。

公路站辩称，案涉房屋是否存在质量问题，以及若存在质量问题，则是否属于房屋本身固有问题还是陈某在使用过程中所造成的问题，陈某在一审中均未能提供证据予以佐证，也未申请鉴定，故应当承担举证不能的法律后果。公路站无违约行为，陈某拒付拖欠的租金是不争的事实，不存在其行使同时履行抗辩权的情形。故一审判决客观公正，请求驳回陈某的上诉请求。

公路站向一审法院起诉请求:1.解除陈某与公路站签订的租赁合同及补充协议并让房；2.陈某支付截至2017年12月31日止拖欠的租金150.8万元并从起诉之日起至实际支付之日止按日万分之五承担违约金；3.陈某承担自2018年1月1日起至让房之日止的房屋租赁费（按每年39.6万元计算）。

一审法院认定事实：公路站于1989年5月16日在盐城市房产管理局领取了坐落于盐城市区xxxx号的房屋的所有权证书，载明房屋建筑结构为：混合3层建筑面积1149.93平方米（办公室），其它39.95平方米（车棚），混合39.94平方米（车库），混合454.91平方米（食堂）。2004年12月15日，公路站重新领取盐房权证市区字第××号房屋所有权证，该证载明：房屋状况为混合结构，房屋总层数为3，建筑面积520.35平方米。

2010年1月1日，公路站（甲方）与陈某（乙方）就租用盐城市亭湖区xxxxx号办公楼（含院落）一事签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：一、房屋租赁期为15年，自交房之日起两个月为装修期免收租金，装修期期满之日起租期15年；二、租金每年为36.8万元，按每过5年10%递增，履约保证金5万元（合同到期终止时，保证金抵算租金）。原则上租金按季度提前一个月支付，合同签订后一周内支付第一个季度租金。乙方如按年提前一个月缴纳租金可优惠3%。如不按时缴纳租金，则乙方按每天1000元承担违约金，甲方书面通知十日内再不缴纳，甲方可扣除保证金并终止租赁合同，其责任由乙方承担；三、租赁资产及范围：盐城市xxxxx号整幢楼（含未到期的出租门面）及附属房屋设施、停车场等院内一切资产。未到期的出租门面房自本协议达成之日起管理关系转乙方，租金由乙方收取，如由乙方决定收回出租门面，其损失由乙方承担。出租期满后在本租赁合同期内由乙方自行决定是否出租；四、甲方保证所出租的房屋权属清晰，其结构、质量在合同期内具有符合使用的性能。如屋面发生非人为因素的渗漏现象，由甲方负责维修。遇有不可抗拒的外力破坏与甲方无关。乙方在租赁合同期内不得改变现有装修结构，乙方如需装修，应在不破坏房屋建筑结构，不影响房屋安全的情况下，实施维修改造。如需改变结构，乙方应办理合法审批手续，按批准方案实施，并保证安全，否则视为乙方违约并承担由此引发的经济、安全等责任；五、甲方为乙方提供水、电供给，水、电消耗支出费用由乙方负责向相关部门缴纳。否则，甲方有权停供水、电。乙方需水电增容或办理改变用途手续，甲方提供协助，费用由乙方承担；六、乙方负责所租房屋和场地的管理，但不得损坏现有设施。如有损坏及时维修或更换，否则照价赔偿。乙方应加强场内及进出通道等公共场所的管理，保持好公共秩序和卫生，进出通道不得有闲杂车辆停放；七、甲方在收到租金和保证金后两日内将房屋交与乙方使用……。合同签订后，公路站、陈某各自按约履行了房屋交付、缴纳保证金等义务。

2011年11月16日，公路站（甲方）与陈某（乙方）签订补充协议一份，约定：一、2011年因场地问题租金减免人民币8000元，应缴纳租金36万元，递增率不变；二、乙方每年元月份一次性缴纳当年租金，租金优惠3%。

上述合同及协议履行过程中，陈某于2010年向公路站缴纳租金10万元，2013年缴纳66万元，2014年缴纳31万元，2015年缴纳15万元，2016年缴纳20万元，共计向公路站缴纳租金142万元，公路站均向陈某出具了收款收据。

2018年2月9日，公路站通过江苏xxx律师事务所律师以EMS10873xxxxx527号邮政快递方式向陈某邮寄律师函，信件封面载明内件为：催交租金150.8万元解除合同通知。该信件于同月10日被签收。该函内容为：“本所系公路站的常年法律顾问，有关法律事宜均全权委托我所处理。本所依法指派律师就你拖欠委托人公路管理站巨额租金致函如下：一、2010年1月1日、2011年11月16日，委托人与你签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效，对双方均有约束力。二、依委托人提交的书面证据及陈述，你截至2017年12月31日拖欠委托人巨额租金150.8万元，以及在2017年12月1日应缴纳2018年第一季度的租金39.6万元，经委托人书面及派人多次催要不果。你的行为已构成根本违约。三、依合同的约定，如不按期缴纳租金，除每天承担1000元的违约金，委托人可以扣除保证金，并终止租赁合同。鉴于上述事实，本所再次函告，请你收到该函后在2018年2月26日前立即将拖欠的租金支付给委托人。若你收到该函后，仍到期未履行的，委托人解除与你的《房屋租赁合同》及《补充协议》，本律师不再另行通知解除合同。《房屋租赁合同》及《补充协议》解除时间为该函函告的履行期届满日的次日。”因陈某未按该函内容履行，公路站于2018年3月7日诉至一审法院。目前，案涉房屋仍由陈某使用。

本案一审审理过程中，双方对案涉租赁房屋是否存在质量问题发生争议，双方就该争议问题分别进行如下陈述并举证：

陈某陈述：1.公路站未能按合同约定提供合格的房屋，案涉房屋至目前已经有30年历史，房屋整体老化，屋面防水受损严重，墙壁裂缝，地基下沉。房屋租赁后，每年都进行维修，产生了停业损失及装修损失；2.2015年因屋面发生漏水导致宾馆整体不能经营，进行了重新装潢，重置了设施设备。为此，其于2017年12月向公路站出具了申请报告，要求妥善解决这些不良因素并给予经济补偿。并针对上述主张提交下列证据：1.照片一组（屋面漏水及地基下沉）。2.美丽庄园工程有限公司开支一览表及装修清单、宾馆修理清单、重置物品清单。3.其于2017年12月25日出具给公路站的申请报告及手机通话记录照片。4.电表照片。5.证人征文坤出庭作证陈述其在2012年至今每年暑假前后（梅雨季节）都帮陈某所开的宾馆维修，主要是房间屋面漏水导致墙壁和房顶发霉，正常三楼的房间维修得比较多，每年维修的人工费1万元左右，材料由陈某提供。证人王某出庭作证陈述其在2013年、2014年帮陈某的宾馆进行重新装潢，因陈某承租的宾馆屋面结构是楼板结构，下雨时水会从楼板缝渗透到每个房间，木地板会生虫子，墙面会脱落，重新装修时将木地板换成地板砖，墙面重新换涂料，外墙重新做真石漆，装修费用近50万元，陈某分批支付的，部分现金，部分转帐。

公路站对陈某提供的上述证据均不予认可，认为：1.照片不能反映涉案房屋地基下沉；2.装修清单、修理清单是陈某单方制作，不能证明因房屋漏水导致重新装潢的事实；3.申请报告上没有公路站任何人的签字，不能证明陈某将该申请报告送至公路站，且陈某在公路站发函之前从未向公路站反映过屋面漏水要求维修的情况；4.两位证人的证言仅能证明对宾馆进行了重新装潢，其装修的范围和项目均不能证明是公路站交付的房屋存在质量问题而导致重新装修的事实。

本案的争议焦点：（一）公路站与陈某之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》应否解除的问题？（二）陈某应否承担支付租金的义务？（三）租金支付的诉讼时效应如何计算？

一审法院认为：公路站与陈某签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。

（一）关于公路站要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》并返还房屋的问题。1.《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，公路站与陈某签订的《房屋租赁合同》第二条对租金的金额、支付时间、支付方式及违约责任均作了约定。公路站已履行交房义务，陈某理应按约支付房屋租金，但陈某在履行过程中未能按照合同约定的期间足额支付租金，在公路站向陈某发出律师函后仍未能交纳，对此双方约定解除合同的条件成就，故公路站要求解除与陈某签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》符合法律规定。鉴于公路站于2018年2月9日向陈某发出的律师函中明确通知陈某若在2018年2月26日前未能支付拖欠的租金即解除双方的《房屋租赁合同》及《补充协议》，解除时间为履行期届满日的次日，后陈某未能在2018年2月26日前付清拖欠租金，故一审法院确认合同解除日为2018年2月27日；2.公路站与陈某的租赁合同解除后，尚未履行的终止履行，陈某继续使用案涉房屋已无合同及法律依据，故陈某应将租赁的房屋返还给公路站。

（二）关于陈某辩称因公路站提供的房屋质量存在问题影响营业并导致巨额损失，该损失应予以抵销的问题。陈某就该主张提供了大量房屋墙面的照片及修理、装修清单等书面证据，两位证人出庭也陈述案涉房屋存在修理及装修的情况。1.陈某陈述房屋因漏水等质量问题每年修缮，并提交了2017年12月25日向公路站申请维修房屋的书面报告及其与公路站相关领导手机通话记录照片，但公路站否认收到上述报告，手机通话记录照片亦不能证实该报告已送达给公路站。2.证人征文坤、王某出庭作证陈述因陈某的宾馆漏水，其帮助修缮和装修，陈某在一审庭审中亦陈述在此之前多次向公路站提出过房屋漏水要求予以解决。但陈某未能提供相关的证据证明曾要求公路站解决房屋质量问题，也未能举证证明双方在维修、装潢过程中及之后对相关损失及维修、装潢费用承担问题进行过磋商；且修理、装修清单系陈某自行制作，陈某租赁涉案房屋用于宾馆经营，经营者在通常情况下对租赁房屋不定期进行装修也合乎常理，故现有证据不足以证明涉案房屋存在质量问题、陈某因而被迫进行装修的事实。3.案涉房屋是否存在质量问题及营业损失的相关金额可经过具有相关资质的鉴定机构进行鉴定，但在一审审理中经一审法院释明，陈某未提出鉴定，亦未对该主张予以反诉，应承担不利后果。

（三）关于公路站主张租金的问题。1.公路站和陈某签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》解除后，陈某除应返还房屋外，还应按合同约定的金额向公路站支付至实际交还租赁房屋期间的租金和房屋占有使用费。根据约定，2010年1月1日至2014年12月31日，每年租金标准为36万元，其中2010年1月1日至2010年12月31日剔除两个月装修期免收租金，租金应为30万元。2015年1月1日至今每年租金标准在36万元基础上递增10%，应为39.6万元。陈某应按上述标准向公路站交纳租金，截止2017年12月31日止，陈某应缴纳租金为292.8万元，实际缴纳保证金5万元及租金142万元计147万元。一审审理中，公路站认可保证金抵冲租金，一审法院予以确认，故应认定陈某差欠公路站2017年12月31日前租金金额为145.8万元。2018年1月1日之后至交还房屋之日的租金和房屋占有使用费应按年39.6万元的标准支付。2.双方合同中约定如不按时交纳租金按每天1000元承担违约金，该约定过高，现公路站主张从起诉之日起至实际履行之日止按日万分之五（折合年利率18.25%），考虑本案实际情况，一审法院酌情调整至年利率6%承担违约金。

（四）关于陈某辩称公路站主张的租金已过诉讼时效的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案中，《房屋租赁合同》及《补充协议》约定的履行主体为公路站和陈某，虽然对租金的缴纳约定了分期的金额及履行期限，但因该租金产生的债务总数额在双方签订租赁合同时即产生并确定，合同只是约定了分期履行的方式，故此债务在合同履行过程中属于持续定期发生的债务，从陈某缴纳租金的情况看，其承租房屋后于2010年、2013年、2014年、2015年、2016年均向公路站交纳了一定金额的租金，虽未能按年度足额交纳，但合同履行期间双方并未对此前发生的租金进行过结算，故在租赁期限内，陈某在持续占有租赁物的状态下，其不足额交纳租金的违约行为处于持续状态。涉案租赁合同约定的租赁期间为15年，至目前为止，合同约定的履行期间尚未届满，但因陈某未能按公路站向陈某发出律师函要求在2018年2月26日前付清拖欠租金导致涉案合同于2018年2月27日已解除，故应当认定本案诉讼时效从2018年2月27日起计算。故对陈某的上述辩解不予采信。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、公路站与陈某于2010年1月1日签订的《房屋租赁合同》、2011年11月16日签订的《补充协议》于2018年2月27日解除；二、陈某应于判决生效之日起二十日内将其租赁的位于盐城市亭湖区建军东路52号整幢楼及附属房屋设施、停车场等院内一切资产返还公路站；三、陈某应于判决生效后二十日内向公路站支付至交房之日的租金及占有使用费（其中截止2017年12月31日的租金为145.8万元，2018年1月1日至交房之日按年租金39.6万元计算）；四、陈某应于判决生效二十日内对2017年12月31日前差欠的145.8万元租金按年利率6%从2018年3月7日起至实际履行之日止向公路站支付违约金。案件受理费18462元，由陈某负担。

本院二审期间，陈某提供两名证人陈某、周某分别出庭作证。其中，陈某陈述其于2017年冬天的一天，应陈某要求送一份房屋漏水维修报告给公路站仇主任，其用手机与仇xx进行了联系，由于仇xx不在办公室便让陈某将报告送到办公室最北边一排最东边一张桌子上。待陈某到仇主任办公室时，该位置上坐着一位女同志，陈某便将该报告交给了那位女同志。陈某还陈述案涉房屋存在下雨漏水的情况。周某陈述，其在陈某的客馆做保洁员，在其工作期间，每年房屋都会有漏水情况。公路站对于上述证人证言的“三性”均不予认可，认为上述证人均与陈某存在利害关系，其证明内容并无其他证人或者证据的佐证。且上述证言也不能证明所谓的漏水系由于陈某使用造成的还是房屋本身固有的质量问题。经审查，本院认为上述证人证言还需其他证据进一步佐证才能达到陈某的证明目的。

二审另查明，五星街道水环境治理项目房屋搬迁工作指挥部于2019年4月15日公示搬迁告知书及搬迁位置图，对在位置图红线范围内的企事业单位、居民房屋实施搬迁，要求涉及到的搬迁户积极做好搬迁准备，并确保于2019年5月15日前完成搬迁。涉案房屋在该搬迁位置图显示的红线范围内。

二审又查明，盐城xxxx工程有限公司作为甲方与盐城市xxx装饰工程有限公司于2014年6月9日签订了关于包含案涉房屋在内的公路站老站区及xxx小区房屋的屋面漏雨维修工程的施工协议书，甲方落款处有公路站盖章。

本院对一审查明的其他事实予以确认。

本院认为，根据我国合同法的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的期限支付租金。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务时，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，公路站与陈某签订的房屋租赁合同及补充协议均系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照约定履行合同。陈某主张由于案涉房屋自其承租时起便漏雨，故其采取交纳部分租金的方式履行合同义务，而免交的租金部分则已与公路站口头达成一致意见，其并不差欠租金。但是，公路站对于陈某认为房屋自承租时起便漏雨以及双方已口头约定减免租金的主张并不认可。而陈某所提供的证据仅能证实案涉房屋确实漏过雨，但是不足以证明在承租期间每年均漏雨的事实，且陈某亦认可除2014年外其并未停止过经营。双方当事人均表示案涉房屋在2014年因屋面漏雨而进行过维修，陈某主张停业半年，公路站对此不认可，陈某也未能提供充分证据加以证明。现本案因非陈某原因造成租赁物被维修，影响了陈某对租赁物的正常使用收益，故陈某主张相应减少租金符合法律规定。结合案涉租赁合同的约定和履行内容，以及双方当事人的举证情况、违约程度，本院酌情减免陈某10万元租金。因支付租金是陈某对案涉房屋使用、收益的对价给付，即使减免部分租金，陈某所交纳的租金也未能按约足额交纳，故公路站行使合同解除权符合合同约定。

综上所述，陈某的上诉请求部分成立。因本案出现新证据导致事实认定发生变化，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持江苏省盐城市亭湖区人民法院(2018)苏0902民初1507号民事判决第一、二项；

二、撤销江苏省盐城市亭湖区人民法院(2018)苏0902民初1507号民事判决第三、四项；

三、上诉人陈某应于本判决发生法律效力之日起十五日内向被上诉人江苏省盐城市某公路管理站支付至交房之日止的租金及占用费（其中截止2017年12月31日的租金为135.8万元、2018年1月1日起至实际交房之日止按年租金39.6万元计算），并承担违约金（以2017年12月31日前差欠的135.8万元租金为本金，按年利率6%的标准，自2018年3月7日起计算至实际履行之日止）；

四、驳回被上诉人江苏省盐城市某公路管理站的其他一审诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费18642元，由上诉人陈某负担17142元，被上诉人江苏省盐城市某公路管理站负担1500元；二审案件受理费18463元，由上诉人陈某负担15463元，被上诉人江苏省盐城市某公路管理站负担3000元。

本判决为终审判决。

审判长　　樊丽萍

审判员　　孙曙光

审判员　　郑娟娟

二〇一九年五月十五日

书记员　　唐　舒

附录法律条文

1.《中华人民共和国合同法》

第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》

第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”

3.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

4.《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。