Immobilie

EineImmobilie(lateinischim-mobilis‚unbeweglich‘; ähnlichLiegenschaft), in der Rechts- und Wirtschaftssprache „unbeweglichesSachgut“genannt, ist einGrundstück,grundstücksgleiches Rechtoder einBauwerk(WohnimmobilieoderGewerbeimmobilie).

Allgemeines

MitAnwesenist meistens ein bebautes Grundstück gemeint.Dasselbe gilt in der Schweiz fürLiegenschaft,währendAnwesenin der Schweiz ungebräuchlich ist.ImösterreichischenSprachgebrauch werden Immobilien alsRealitätenbezeichnet. Eigentümer mehrerer Immobilien wurden daher auchRealitätenbesitzergenannt.

Nach§ 94Abs. 1 BGB gehören zu den wesentlichen Bestandteilen desGrundstücks„die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude “. Das heißt, dass unter dem Begriff der „Immobilie “, anders als im allgemeinen Sprachgebrauch, nicht nur das Bauwerk bzw. Gebäude zu verstehen ist, sondern ebenso das Grundstück.

Berufszweige

Es gibt einigeBerufszweigederImmobilienwirtschaft,die sich aufLiegenschaften,Gebäude und denImmobilienmarktspezialisiert haben wieGebäudemanagement,Geodätenund andereZiviltechniker,Immobilienmaklerund Realitätenbüros,Hypothekenbanken,Pfandbriefbanken,Immobilienfonds,Versicherungenund nicht zuletzt dieBundesanstalt für Immobilienaufgaben.

Unterbegriffe

Es existieren zahllose Unterbegriffe, die Immobilien nach ihrerNutzungdifferenzieren. Dabei sind Immobilien in der Regel nicht eindeutig zuordenbar und gehören meistens mehreren Unterbegriffen an:

• Wohnimmobilie:Ein Gebäude, das ausschließlich oder überwiegend zuWohnzweckengenutzt wird.
• Gewerbeimmobilie:Ein Gebäude oder ein Gebäudeteil, das ausschließlich oder überwiegend zugewerblichenZwecken genutzt wird.
• Infrastrukturimmobilie:Nach den oben genannten Definitionen werden auch Bauwerke der materiellenInfrastrukturals Immobilien verstanden, bspw. Brücken und Straßen. Aus der per definitionem abgeleiteten „Unbeweglichkeit “grenzt sich die Infrastruktur von derSuprastrukturab, deren Bestandteile beweglich sein können (und dementsprechend nicht mehr unter den Immobilienbegriff fallen).
• Sozialimmobilie:Darunter werden Gebäude zusammengefasst, die der Erkennung, Behandlung, Vermeidung und Rehabilitation von akuten Krankheiten dienen (GesundheitsimmobilienwieKrankenhäuserundKliniken). Als Sozialimmobilien im engeren Sinne gelten insbesondere Gebäude, die dem Wohnen, der Unterbringung, der Betreuung und der Pflege von alten, behinderten und pflegebedürftigen, schwerstkranken und sterbenden Menschen sowie sozialen Randgruppen dienen (etwaAltenheime). Insofern fallen hierunter dieSeniorenimmobilienwieAltenwohnheime,Pflegeheime,aber auch sogenannteambulant betreute Wohngemeinschaftensowieintegrierte Seniorenimmobilien,die vorgenannte Nutzungsarten kombinieren, aber auch Einrichtungen wie Kinder- und Jugendheime oder Obdachlosenheime.
• Betriebliche Immobiliebzw.Betriebsimmobilieoder, im internationalen Umfeld,Corporate-Real-Estate(CRE) ist die Umschreibung der Immobilien von Unternehmen, welche nicht zum Zweck derKapitalanlage,sondern bedingt durch die Nutzung durch das jeweilige Unternehmen errichtet, betrieben und verwertet werden.
• Betreiberimmobilie:Eine Betreiberimmobilie umfasst solche Grundstücke nebst der aufstehenden Gebäude sowie ihr Zubehör, deren Nutzung einesBetreibersbedarf. Die Immobilie gewinnt ihren wirtschaftlichen Wert durch die Betriebsleistung dieses Betreibers, die über die bloße Nutzung hinausgeht. Daher sind sie „investmentsensibel “in dem Sinn, dass Eigentümer und Betreiber in einem speziellen Abhängigkeitsverhältnis zueinander stehen, das durch die eingeschränkteDrittverwendungsfähigkeitgekennzeichnet ist.
• Serviceimmobilie:Grundstücke einschließlich der aufstehenden Gebäude sowie deren Zubehör, die zur Erbringung von Dienstleistungen notwendig sind und die für den Dienstleistungsanbieter das originäre Instrument der Erbringung seiner Dienstleistungen sind. Dabei übernimmt der Dienstleistungserbringer regelmäßig auch die Funktion des Immobilienbetreibers. Insoweit sindServiceimmobilienhäufig auch so genannteBetreiberimmobilien.Mit diesem Immobilientyp beschäftigt sich seit 2003 ein eigener Arbeitskreis derGesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung(gif), in dem der Begriff der Serviceimmobilie, zurückgehend auf Erich Limpens und Lutz H. Michel, erstmals gesondert definiert wurde.Der Arbeitskreis hat u. a. einen Kriterienkatalog zur Beurteilung von Service-Wohnimmobilien entwickelt.
• Spezialimmobilieoder auchSonderimmobilie:ein Gebäude, das für eine genau bestimmte, besondere Nutzung erstellt und vorgesehen ist, beispielsweise einBahnhof,einKraftwerksgebäudeoder einHotel.
• Renditeimmobilieoder auchAnlageimmobilie:EineGewerbeimmobilieoder eineWohnimmobilie,welche ausschließlich der Verzinsung des investierten Kapitals dient (Mietrendite) und nicht zur Selbstnutzung vorgesehen ist.
• Luxusimmobiliensind eine Sonderform derWohnimmobilienmit deutlich höherem Standard.

Besondere Regelungen bei Immobilien

Erwerb von Immobilien

Wegen ihrer „Unbeweglichkeit “unterliegen Immobilien hinsichtlichEigentumserwerb,Gebrauch, Vermietung oder Verpachtung anderen gesetzlichen Bestimmungen alsbewegliche Sachen.DerKaufund dieEigentumsübertragungeines Grundstücks erfordern drei Vorgänge:

1. einennotariellbeurkundetenKaufvertrag(in Deutschland nach§ 311bBGB),
2. die notariell beurkundetedingliche Einigungüber den Eigentumsübergang (Auflassung,in ÖsterreichAufsandungserklärung), siehe auchAbstraktionsprinzip(Trennung von Kaufvertrag undÜbereignung),
3. und dieEintragungdes neuen Eigentümers in dasGrundbuch.

Immobilien können wie beweglicheSachenmitRechtenbelastetwerden. Zu solchen Rechten gehören insbesondereGrundpfandrechte(Grundschuld,Sicherungsgrundschuld,Hypothek) und verschiedeneDienstbarkeiten.Dies könnenWegerechtesein, Regelungen zumWasserrechtoder andereServitute.Sind mehrere Belastungen vorhanden, haben diese untereinander eineRangordnung.

Besteuerung von Immobilien

• Beim Grunderwerb fälltGrunderwerbsteueran.
• Für Grundstücke istGrundsteuerzu entrichten. Ihre Höhe hängt vomEinheitswertderLiegenschaft,der Steuermesszahl (§§ 13 bis 15GrStG) und vomHebesatzab. Ausnahmen gelten für Grundstücke, die öffentlich-rechtlichen, mildtätigen, religiösen und wissenschaftlichen Zwecken dienen (vgl.§§ 3 und 4GrStG).

Finanzierung von Immobilien

Ein Teil des Immobilien-Kaufpreises kann vonKreditinstitutendurchKreditgewährungfinanziert werden. DieseHypothekendarlehenstellen eineImmobilienfinanzierungdar, bei welcher den BankenBeleihungsunterlagenzwecks Ermittlung desBeleihungswertszur Verfügung gestellt werden müssen. DieAuszahlungsvoraussetzungenim nachfolgenden Kreditvertrag sehen im Regelfall eine Eintragung von Grundpfandrechten auf den zu erwerbenden Immobilien vor.

Akteure am Immobilienmarkt

→Hauptartikel:Immobilienmarkt

Immobilienbestand in Unternehmen

Traditionell verfügenUnternehmenauch über die selbst genutzten Immobilien und sind nicht unter Miete. Konzerne mit vielen Standorten haben den Umgang in eigene Abteilungen untergebracht (Corporate-Real-Estate-Management). Bestandteile hiervon sind professionelle Managementtechniken wie dasFacilitymanagementvon Objekten, dieProjektentwicklungungenutzter Grundstücke oder älterer Bestandsgebäude sowie ein ganzheitliches Immobiliencontrolling. Der Verkauf und die Rückmietung von Immobilien waren häufig Vorboten des unternehmerischen Niedergangs, beispielsweise bei derAEGoder beiKarstadt.

Immobilienaufkäufer

Immobilienaufkäufer oder auchImmobilieninvestorenkaufen Bestandsimmobilien. Hierbei besteht keine eigeneNutzungim Sinne desGebrauchswertesund kein persönlicher Bezug zur Immobilie.

Unternehmerisches Ziel ist es, dieMieteinnahmen(Ertrag) zu steigern, einerseits durch Renovierungsmaßnahmen und andererseits durch einen Austausch der Mieter. Als Core-Immobilien werden vermietete Immobilien mit langfristig gebundenen guten Mietern bezeichnet.

Wertentwicklung und Schwankungen

Von Relevanz für die Wertentwicklung ist dieLage.Wertminderungenbei Neubauten von 20–50 % in den ersten zehn Jahren sind weder in München noch in eher dörflichen Regionen eine Seltenheit. Langfristig, also bei Betrachtungszeiträumen von mehr als 30 Jahren, sollte der knapper werdende Boden dazu führen, dass dessen Wertzuwachs zu einem Inflationsausgleich führt. Entscheidend hierfür ist aber die demografische Entwicklung und vor allem die Entwicklung der betreffenden Region.

Eine attraktive Anlage sind Immobilien also vor allem dann, wenn die Miete oder die Mietersparnis ausreichend hoch ist, nicht nur alle Kosten, sondern auch zukünftig zu erwartende Wertminderungen auszugleichen und eine angemessene Rendite zu erwirtschaften. Fehlende staatliche Förderungen und ein Umdenken in der Bevölkerung zur Qualität von Immobilien als Kapitalanlage sollten langfristig dazu führen, dass der aktuelle Negativtrend bei fertiggestellten Häusern – dem ein Anstieg bei den Neubaupreisen gegenübersteht – gestoppt werden kann.

DerBaukostenindexbeschreibt die durchschnittlichen Kosten im Neubau und beeinflusst mittelbar auch den Sachwert bestehender Immobilien.

Um die Wertentwicklung von Immobilien betrachten zu können, muss man sie in verschiedene Kategorien einteilen. Folgende Unterteilungen sind üblich:

1. keine immobilienwirtschaftliche Nutzung (LandwirtschaftoderForstwirtschaft)
2. beabsichtigte Nutzung (Bauerwartungsland)
3. rechtlich abgesicherte Nutzung (gewidmetesBauland)
4. vorbereitete Nutzung (bereitsparzelliertunderschlossen)
5. erste Nutzung (noch ungenutzterNeubau)
6. bestehende Nutzung (genutzterBau)
7. nicht mehr bestehende Nutzung (Leerstand)

Allgemein kann davon ausgegangen werden, dass sich der Wert einer Immobilie in den ersten fünf Stufen kontinuierlich erhöht. Der Übergang von der ersten zur zweiten und dritten Stufe ist üblicherweise von den prozentual höchsten Wertsteigerungen begleitet. In der sechsten Stufe setzt zumeist eine Wertminderung ein und in der siebten Stufe reduziert sich der Wert stark, unter Umständen sogar unter das Niveau der ersten Stufe, wennSanierungenerforderlich sind oderAltlastenbestehen.

Auch die Nähe vonSchulen,Gesundheits- und Freizeiteinrichtungen wirkt sich auf den Wert meist günstig aus. Ebenso positiv für die Bewertung der Immobilie ist einBebauungsplan,der weitere Bebauung auf dem jeweiligen Grundstück zulässt. Bei erstmaliger Erschließung alsBaugebietoder Bauland muss allerdings ein Grundstreifen alsöffentliches Gutabgetreten werden, damit die Gemeinde Straßen und Leitungen bauen kann.

Wertmindernd sind hingegenImmissionen,ein hoherLärmpegeloder Altlasten – z. B. wenn auf dem Grundstück vorher eineTankstellestand und der Boden dadurch verseucht ist. Auch eine Ausweisung alsNaturschutzgebietkann wertmindernd sein, weil dann meist einBauverboterlassen wird. Wertminderungen oder -steigerungen können auch Folge einer politischen Entscheidung (zum Beispiel Bau einesFlughafensoder einerAutobahn) sein.Denkmalschutzund bestehende Mietverhältnisse können ebenso den Wert mindern. Die Wertentwicklung hängt dann von den Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks vor und nach einer solchen Entscheidung ab.

Die Wertminderung einer Immobilie infolge wachsender Anforderungen, Ansprüche oder technologischer Fortschritte wird der immateriellenAbnutzungzugeordnet, während die Wertminderung einer Immobilie aufgrund chemischer, biologischer bzw. physikalischer Vorgänge (z. B. Korrosion) als materielle Abnutzung bezeichnet wird. Die Wertminderung aufgrund materieller Abnutzung kann bspw. mittels Verfahren ERAB (Verfahren zur Ermittlung des Abnutzungsvorrats von Baustoffen) ermittelt werden.

Wertermittlung

Immobilien sind unbeweglich, weil sie durch einGrundstückdauerhaft an einenStandortgebunden sind. Dieser Standort wird im Immobilienwesen alsLagebezeichnet und ist einer der wichtigstenWerttreiberbei derImmobilienbewertung.

Die Ermittlung des Wertes einer Immobilie ist in Deutschland in derVerordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken(Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV)geregelt. Sie ist eine Verordnung auf der Grundlage des§ 194BauGB.Folgende Verfahren zur Ermittlung von Immobilienwerten werden darin beschrieben (§ 6Abs. 1 ImmoWertV):

• Vergleichswertverfahren,
• Ertragswertverfahren,
• Sachwertverfahren.

Eine Kombination dieser Verfahren ist gesetzlich zulässig. Diese Verfahren sind für amtlich zugelasseneSachverständigebindend. Darüber hinaus existieren zahlreiche, sogenannte „nicht-normierte “Verfahren wie dasDCF-Verfahren.Diese finden insbesondere bei internationalen Transaktionen Anwendung.

Siehe auch

• Immobilienfonds
• Mietausfallrisiko
• Modernisierungsrisiko
• Schrottimmobilie
• Immobilienblase

Weblinks

Wiktionary: Immobilie– Bedeutungserklärungen, Wortherkunft, Synonyme, Übersetzungen

• Literatur von und über Immobilieim Katalog derDeutschen Nationalbibliothek
• Schönheit und Wert von Wohnimmobilien: Ergebnisse einer Befragung der TU Chemnitz,Nicole Küster & Friedrich Thießen, Mai 2014 –Kurzzusammenfassung(2 Seiten, PDF)
• Bundesweite Denkmal-Studie von IfD Allensbach/pantera Immobilien:Historische Baudenkmale sind beliebteste Immobilienform,Dezember 2017

Einzelnachweise

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