Nutzung (Gebäude)

Bei einemGebäudeversteht man unter derNutzungdenZweck,dem es durch seinen Gebrauch dient. DieArt der baulichen Nutzungist ebenso wie die Errichtung des Gebäudesgenehmigungspflichtig.EinmultifunktionalesGebäude kann für mehrere verschiedene Zwecke genutzt werden. Die Art der Nutzung eines Gebäudes kann seineWirtschaftlichkeitundRenditebeeinflussen.

Nutzungsgliederung

Man kann Gebäude unterschiedlichenNutzungskategorienzuordnen. Dabei sind auch Nutzungsüberschneidungen möglich.

Man unterscheidetprivateundöffentlicheNutzung sowie folgende Nutzungsgruppen (sie sind nicht trennscharf voneinander abzugrenzen):

• Wohnen
• Handel-, Gewerbe- und Büronutzung
• Dienstleistung und Verwaltung
• Bildung und Wissenschaft
• Gesundheit, soziale und medizinische Einrichtungen
• Kultur
• Sport
• Räume zur Aufbewahrung und Verarbeitung von Lebensmitteln
• Lagern und Archivieren
• Ver- und Entsorgung
• Verkehr
• Sondernutzungen (z. B. des Bundes und der Länder)

Nutzungsanspruch und Nutzungskonflikt

An ein Gebäude – oder Stadtquartier – können seineNutzeroder derEigentümeraufgrund verschiedener Interessenlagen unterschiedliche Nutzungsansprüche stellen. Diese können miteinander konkurrieren; eine Nutzung kann eine andere gleichzeitige Nutzung behindern oder ausschließen. Einige Nutzungskonflikte lassen sich durch Änderungen der baulichen Anlage reduzieren oder vollständig beseitigen.

Nutzungsphase

Im Lebenszyklus einesBauwerksfolgt auf denBauprozessdieNutzungsphase. Oft übersteigt die Summe derBewirtschaftungskostenin der Nutzungsphase dieHerstellungskostendes Bauwerks. Ein zentraler Kostenfaktor sind in vielen Ländern dieHeizkosten.Dies geriet in vielen Ländern in den 1950er und 1960er Jahren in Vergessenheit und wurde erst nach denÖlkrisen1972/73 und 1979/80 wieder bewusst.

DieWirtschaftlichkeiteiner zu errichtenden baulichen Anlage und derenKostenplanungsind seitdem Gegenstand desGebäudemanagements. Eine Methodik zu ihrer Berechnung ist unter anderem imDeutschen Gütesiegel nachhaltiges Bauenoder im Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen für Bundesgebäude (BNB)jeweils für unterschiedliche Nutzungen von Gebäuden hinterlegt. Insbesondere spielen die Reinigungs- undEnergiekostensowie Kosten für den Austausch (insbesondere der Gebäudetechnik) bei der Nutzung eines Gebäudes eine zunehmend wichtige Rolle.

Die Nutzungsphase endet nach derNutzungsdauermit einerUmnutzungoder mit demAbbruchdes Gebäudes.

Nutzungsmischung

MitNutzungsmischungwerden meistStadtquartierebezeichnet, in denen sich verschiedene Nutzungen in mehreren Gebäudeteilen jeweils aufeinemgemeinsamenGrundstücketabliert haben, zum Beispiel Wohnnutzung imVorderhaus,Gewerbenutzungin den Hofgebäuden oder derRemise.Nach derEntmischungderautogerechten Stadtin den 1960er Jahren wird die Nutzungsmischung heute wieder positiver beurteilt, weil sie zur Belebung eines Stadtquartiers beitragen kann und die Wege zwischen Wohnen und Arbeiten kürzer sind („Stadt der kurzen Wege“).

Sind ineinemGebäude verschiedene Nutzungen vorhanden, spricht man von einerMischnutzung.Zum Beispiel sind viele Häuser in denKerngebietenderInnenstädteWohn-undGeschäftshäuser, wobei Läden oder Gaststätten sich meist imErdgeschossbefinden, Büros und/oderWohnungendarüber.

Auch bei nicht bewohnbarenBauwerken(wie Türmen, Kaminen und Masten) ist eine gemischte Nutzung nicht selten, um das teure Bauwerk besser auszunutzen. So werden Wassertürme häufig auch als Sendeturm und gelegentlich auch alsAussichtsturmgenutzt. Sendetürme und Sendemasten werden häufig so ausgelegt, dass sie von einer Vielzahl von Funkdiensten genutzt werden können. Einschränkungen bestehen durch die Statik des Bauwerks, durch Vorschriften und durch physikalische Gegebenheiten (so ist eine Mischnutzung von gegen Erde isoliertenSendemastennur mit Einschränkungen möglich). Auch bei Brücken kommt Mehrfachnutzung vor. Einige Brücken können sowohl vom Straßen- als auch vom Schienenverkehr genutzt werden; entlang einiger Brücke werden Leitungen für Strom oder Daten geführt.

Im Zusammenhang mit Sportbauten wie Fußball- oder Eishockeystadien, Schwimmbädern oder Tennishallen, bei denen auch Läden, Restaurants, Kinos und Hotels integriert werden, spricht man vonKernnutzung(sportlich genutzter Teil des Komplexes) undMantelnutzung(kommerziell). Die kommerziellen Einrichtungen befinden sich meist im selben Gebäude wie die Sportanlage, sie können aber auch nur auf demselben Areal angesiedelt sein, wie beispielsweise bei derStockhorn Arenain Thun.Der Begriff der Mantelnutzung ist vor allem in der Schweiz etabliert.

Nutzungsänderung

Nutzungsänderungist ein Begriff imBaurecht.Er ist in den Landesbauordnungender Bundesländer definiert als „Änderung der genehmigten Benutzungsart “. Eine Nutzungsänderung bedarf genau wie die Errichtung eines Gebäudes einerBaugenehmigung.Eine Nutzungsänderung ist nur innerhalb der für dieses Gebiet zulässigen Art der baulichen Nutzung erlaubt. Die zuständige Genehmigungsbehörde kann sie auf Antrag genehmigen.

Die aktuelle Nutzung eines Gebäudes kann identisch sein mit seiner ursprünglich geplanten Zweckbestimmung undFunktionoder – durch zwischenzeitliche Nutzungsänderung – verschieden davon sein.

DieUmnutzungist der Vorgang der Durchführung der genehmigtenNutzungsänderungeinesGebäudes,Gebäudeensembles oder auch ganzen (Stadt-)Gebietes oder deren Ergebnis. Manchmal stehen einer Umnutzung Hindernisse (zum Beispiel alte Gebäude, Ruinen, Altlasten im Boden) im Weg, die während bzw. vor (je nach Begriffsverständnis) einer Umnutzung beseitigt werden müssen. Einen Teil dieser Arbeiten nennt man zusammenfassend „Flächenrecycling“; raumplanerischeund organisatorische Arbeiten „Stadtentwicklung“.

Oftmals sind mit der Umnutzung eines GebäudesInstandsetzungs- und Umbaumaßnahmen zur Nutzungsanpassung verbunden. Eingriffe in die Bausubstanz (Umbauten) sind dabei die Regel, um das Gebäude der neuen Nutzung anzupassen. Ökonomisch handelnde Bauherren versuchen, die angestrebte neue Nutzung mit möglichst geringem Aufwand zu realisieren (Minimax-Prinzip).

Manchmal bestehen Nutzungshindernisse durchDenkmalschutz-Auflagen. Diese können per Verwaltungsverfahren aufgehoben werden. Manche Bauherren heben durch illegale Änderungen an der Bausubstanz den Denkmalschutz begründende Baugegebenheiten auf; sie schaffen 'vollendete Tatsachen' (siehe auchMetropol (Bonn),St. Ursula (Kalscheuren),Redoute (Bad Godesberg),Großmarkthalle (Frankfurt)u. a.).

Zur Stadtbibliothek umgenutzteJakobikirche (Mühlhausen)

VielenKirchengemeindenfällt es schwer, Kirchen zu schließen (Kirchenschließung= Aufgabe einesKirchengebäudesdurchProfanierung,UmwidmungoderAbriss).

Gelegentlich wurde die Meinung vertreten, dieAmtskirchekönne durch attraktive(re) Angebote den Leerstand einzelner Kirchen bekämpfen. Bei einer Kirchenschließung sind neben der Kirche oft auch dieLandeskirche(evangelisch) bzw. dasBistum(katholisch) sowie Denkmalschutzämter und -organisationen beteiligt.

MittelsplanungsrechtlicherAuflassungvonIndustriegebietenwerden heute viele ehemalige Industrie- und Gewerbebauten als Veranstaltungs-, Kultur- oder Wohngebäude („Loft“) umgenutzt. Die EtablierungstörendenGewerbes bei Gewerbebauten in innerstädtischenWohn-undMischgebietenist heute planungsrechtlich nicht mehr zulässig. Diese Gebäude, die oft auf denHintergrundstückender ehemaligenMietskasernenliegen, können oft nur durch Umnutzung erhalten werden.

Einige Beispiele:

• EinBahnhofin Paris, derGare d’Orsay,wurde unter behutsamer Wahrung der alten Bausubstanz zumMuseumumgenutzt (Architektin:Gae Aulenti)
• DieJahrhunderthalleinBochumwurde zu einerVeranstaltungshalleumgenutzt.
• 1617 wurde das ehemalige Amsterdamer StadttorSint Antoniespoortzur öffentlichen Waage umgenutzt.

Eine spezielle Form der Umnutzung ist dieKonversion,die Wiedereingliederung von zeitweise ungenutztenBrachflächenin den Wirtschafts- und Naturkreislauf.

Eine besondere Form der (Nicht-)Nutzung ist derLeerstand.Der Leerstand wird von Eigentümern gelegentlich ausspekulativenAbsichten praktiziert.Wohnungsleerstandkann im Sinne eines Leerstandsverbots von Amts wegen mit einemBußgeldgeahndet werden. Steht ein ganzes Gebäude längere Zeit leer, so muss der Eigentümer zur Wiederinbetriebnahme des Gebäudes, selbst wenn es sich um die ursprüngliche Nutzung handelt, einen Nutzungsänderungsantrag stellen.

DemLeerstandvonAltbauwohnungenversuchten in den 1980er Jahren besonders inBerlin„Instandbesetzer “zu begegnen.

Eine Form der unzulässigen Nutzung stellt dieZweckentfremdunginsbesondere von Wohnraum dar. Dies ist der Fall, wenn statt dergenehmigten Nutzung(zum Beispiel Wohnen) eine andere Nutzung (beispielsweise Gewerbe oder Büros) in den Räumen durchgeführt wird.

DieArt der Nutzungeines Gebäudes kann im Kontext seines Umfeldes ggf. auf einen Missstand in der Bewirtschaftung und Rentabilität derImmobiliehindeuten (wie etwa Spielhallen, Sexclubs innerhalb von Wohngebieten).

Nachnutzung

Der Begriff derNachnutzungist in den letzten Jahren in der Fachliteratur gebräuchlich geworden. Er bezeichnet prinzipiell denselben Vorgang wie die Umnutzung und bedeutet nichts anderes als eine Nutzungsänderung nach der ursprünglich einem Gebäude zugedachten Nutzung. Der Begriff wird hauptsächlich auf größere Gebäudekomplexe angewandt, die auf eine spezielle Nutzung hin entworfen und konzipiert wurden, weswegen deren Umnutzung oft nur mit gravierenden Änderungen der Gebäudestruktur möglich ist. Beispiele sind die Nachnutzung großer Industrieareale oder Kasernen- und Militärgelände wie das Gelände und die Gebäude des BerlinerFlughafens Tempelhof.Auch dieSiedlung bei Berlin,in der die DDR-Staatsspitze wohnte, fand eine Nachnutzung. Man versucht in der Regel, einenachhaltigeNachnutzung zu finden.

Für die Umnutzung von wegen mangelndem Ordensnachwuchs nicht mehr benötigten Klostergebäuden und -anlagen gibt es seit Oktober 2021 ein vom noch amtierenden CSU-geführtenBundesministerium des Innern, für Bau und Heimat(Abteilung „Heimat “) mit 200.000 Euro Steuergeldern gefördertes Online-Portal-Projekt namenszukunftkulturraumkloster.de.Auf dem „Wissensportal “werden Lösungsansätze für Betrieb, Brandschutz, Genehmigung und Umbau aus Erfahrungen mit erfolgreich durchgeführtenTransformationsprozessenvermittelt.

Nutzer

Mit Nutzer bezeichnet man dieRechtssubjekte,die ein Gebäude benutzen. Der Nutzer kann mit demBauherrnoderEigentümeridentisch sein, in vielen Fällen sind die Nutzer jedoch dieMietereines Gebäudes. Die Interessen und Lebensgewohnheiten der Nutzer stellen die Grundlage des Architektenentwurfs für ein Gebäude dar. Diese müssen nicht zwangsläufig identisch sein mit denen des Bauherrn.

Für die Dauer der Nutzung eines Gebäudes oder eines Gebäudeteils verlangt der Eigentümer einNutzungsentgeltvom Nutzer, das entweder demvertraglichvereinbartenMietzinsgleichkommt, oder ihm entspricht. Das Nutzungsentgelt wird erhoben

• um dieHerstellungskostenüber den Zeitraum der Nutzungsdauer zuverzinsen
• um die Immobilie instand zu halten
• um dieAbnutzungdurch den Nutzer abzugelten

Siehe auch

• Zwischennutzung
• Fehlbelegungsabgabe