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　　作者｜吴亚 

　　筹划近九年时间，瑞安房地产(股票代码HK:00272，下称“瑞安”)终于将分拆商业投资物业、物业管理和资产管理业务独立上市事项推向了实质性的一步。

　　9月13日晚间，瑞安发布公告，分拆公司上述业务独立上市，分拆后的实体将以瑞安新天地有限公司（简称“瑞安新天地”）的名义独立运营。未来其将继续把业务重点放在规划及开发大型综合用途社区及物业，以及这些社区中已开发物业的销售；公司13项已落成的商业投资物业的资产组合包括屡获奖项的上海新天地在内，则被分拆至瑞安新天地。 

　　之后，港交所就收到了来自瑞安新天地首次申请上市的招股书。招股书显示，根据莱坊的独立估值，瑞安新天地物业总值为531.35亿元，其中71.9%位于上海。2020年，瑞安新天地营收同比下降8.6%至23.58亿元；归母净亏损3.58亿元，同比由盈转亏。 

　　瑞安分拆新天地上市的计划早在2012年时就流出，但实质今日其才首次向港交所提交了招股书。这九年时间里，瑞安曾因“价格太低”而有过终止新天地上市的想法。如今，伴随着招股书的披露，瑞安新天地的资产底色也终现于台前。 

　　投资物业地域分部高度集中于上海 

　　瑞安新天地颇具规模，截止2021年6月末，该公司物业总建筑面积为200.52万平方米，64.4%为零售，剩余的35.6%为办公物业。 

　　具体到物业组合，合计13项，大部分为瑞安在于上海、武汉、佛山及重庆的“天地”系列城市更新社区的主要商业空间，当中便包括著名的虹桥天地、上海创智天地社区(“创智天地”)及南京国际金融中心等。 

　　在这份近600页的招股书中，瑞安新天地详细介绍了前述物业组合的具体情况，包括出租率、租金收入、物业投资收入等具体概况。 

　　瑞安新天地对上海市场颇为依赖，截止今年6月末，前述13项物业中的7项位于上海地区，分别占瑞安新天地同期投资物业组合总建筑面积的52.7%、总资产价值的71.9%。 

　　因此，其也在招股书中提示风险，称投资物业地域集中会令公司承担较高的风险水平。

　　物业组合带来的租金收入是瑞安新天地的主要收入来源，过去三年由15.91亿元增至16.01亿元，对公司总营收的贡献比由66.5%提升至67.9%。 

　　在租金收入的平稳增长之下，上述期间，瑞安新天地来自物业投资的收益也由18.26亿元增至18.36亿元，对总营收的贡献比由76.3%增至77.9%。 

　　除物业投资业务外，瑞安新天地拥有另外两个业务分部，即物业管理业务和商业资产管理服务。 

　　物业管理服务即瑞安新天地透过附属物业公司，为前述物业组合即瑞安、独立第三方等开发的商业及住宅物业提供服务。近三年该分部对瑞安新天地总营收的贡献比在16.9%-17.3%之间，为公司第二大收入来源。 

　　就物业类型看，该分部主要以商业物业管理为主，近三年的收益贡献比维持在73%以上。住宅物业管理则主要由瑞安和第三方提供；在商业物业管理中，瑞安新天地自身的物业组合带来的收益长期保持在66%以上，独立性较强。

　　瑞安新天地收益明细，图片来源：瑞安新天地招股书 

　　在整体业绩方面，瑞安房地产却呈现出“过山车”走势。近三年营收分别为23.93亿元、25.8亿元、23.58亿元；对应的归母净利润分别为6.81亿元、5.84亿元、-2.63亿元。 

　　换言之，2019年瑞安房地产“增收不增利”，营收同比增长7.8%、归母净利却下滑11.15%。2020年则营收降幅达8.6%、归母净利润由盈转亏。 

　　瑞安新天地并未在招股书中解释业绩变化的原因，就财务数据来看，2020年该公司受疫情影响，三大分布营收均有所下滑；此外，投资物业的重估导致公司报告期内损益波动较大。 

　　招股书显示，2018年和2019年，瑞安新天地录得投资物业的公平值增值分别为7.05亿元、4.31亿元。 

　　但在2020年，投资物业的减值却达到了11.11亿元，直接抹平了此前两年的增值。同期，瑞安新天地应占联营公司及合营公司溢利由盈转亏至-0.16亿元，也导致公司利润承压。

　　瑞安新天地合并损益表，图片来源：瑞安新天地招股书 

　　从数据来看，2021年上半年，瑞安新天地实现总营收13.77亿元，同比增长23.83%；归母净利润4.04亿元，同比扭亏为盈利，去年同期为亏损9.53亿元。 

　　同期，瑞安新天地录得投资物业的公平值增值0.2亿元。而2020年同期，其录得投资物业的公平值减值高达13.11亿元。 

　　按照瑞安新天地在招股书中的说法，投资物业按公平值入账，且一般每半年进行一次估值，因此导致公司期内损益大幅波动。 

　　历经九年筹划终分拆上市 

　　瑞安分拆新天地上市的计划早有之，此前的7月底，就曾有市场消息称，瑞安已就中国新天地上市事宜与潜在顾问机构作初步洽商，预期最快明年完成上市，集资约5亿美元。 

　　而从时间线来看，早在九年前的2012年5月，瑞安就曾公告，已就分拆新天地事宜向港交所提交建议，且港交所已确认可进行建议分拆。 

　　之后，瑞安曾在2014年为新天地引入加拿大投资者Brookfield，获得后者注资7.5亿元美元。但两年后，瑞安主席罗康瑞（即瑞安集团创始人、实控人）却宣布暂停新天地上市计划。 

　　按照罗康瑞彼时的说法，彼时安排新天地上市，并不能充分反映新天地资产价值，“如果把这些收租物业上市，以目前的市场条件，不但可能拿不到市场价格，还要给一个比较大的资产折让。” 

　　“价格太低”，成为彼时新天地上市受阻的一大因素。在此背景下，2018年末，瑞安以40.74亿港元从Brookfiled手中回购其持有的新天地已发行股份约21.894%，及本金额约为78万港元的未赎回永久后偿可换股证券。 

　　2019年3月，新天地重新回到瑞安旗下。本次披露的招股书，也印证了过往新天地的这些历史。 

　　为实现上市，瑞安新天地开启了内部重组。在此过程中，瑞安并未为新天地引入新的战略投资者，更多的是对内部资产的梳理和挪腾。 

　　在上市重组前，本次上市主体由瑞安的全资公司瑞安新天地集团持股100%；瑞安则通过境外公司，间接持有包括上海创智天地等物业项目公司的部分权益。 

　　重组过程中，瑞安将所持相关物业项目公司的权益转让至瑞安新天地集团。瑞安新天地集团又对自身物业资产进行梳理，最终将这些资产打包至本次上市主体旗下。 

　　重组完成后，本次上市主体仍由瑞安新天地集团持股100%，且瑞安新天地集团仍为瑞安全资公司。

　　瑞安新天地集团股权结构，图片来源：瑞安新天地集团招股书 

　　现年73岁的罗康瑞，任瑞安新天地的董事会主席和非执行董事。招股书显示，现时其还担任瑞安及瑞安建业(HK:00983)的主席。瑞安建业同隶属于瑞安集团旗下，1997年登陆港交所，主要从事物业开发、水泥生产及建筑业务。 

　　罗康瑞的女儿，现年39岁的罗宝瑜，任瑞安新天地的副主席兼执行董事。据瑞安董高监名单，其现时还担任瑞安的执行董事、董事总经理。 

　　据招股书披露，罗宝瑜2012年加入瑞安集团，之后在2015年进入瑞安新天地的董事会，2018年8月成为瑞安执行董事，2019年1月又获委任为瑞安建业的非执行董事。 

　　在加入瑞安集团之前，罗宝瑜曾在纽约市多间建筑及设计公司任职，并在2004年获得拥有麻省韦尔斯利学院建筑学士学位。 

　　公开报道显示，罗康瑞育有一女一子，儿子罗俊诚，现自主创业，从事餐饮运营。罗宝瑜被称为瑞安“公主”，被视为“瑞安下一代掌舵人”。 

　　昔日的瑞安2019年中期业绩会，罗宝瑜代替罗康瑞携瑞安高管首次出现在聚光灯下。此后的多个瑞安业绩会中，开始有了罗宝瑜的身影。 

　　瑞安最新一期财报显示，2021年上半年，该公司实现总营业收入119.77亿元，同比增长726%；归母净利润10.82亿元，去年同期亏损16.22亿元，同比扭亏。 

　　同期，瑞安实现合约销售额121亿元，同比上升95%。其中，住宅物业销售占98%，余下为商业物业销售；租金及相关收入总额为15.7亿元，同比增长32%。 

　　截至期末，瑞安净资产负债率维持在45%；现金及银行存款143.67亿元，可覆盖一年内到期的总债务83.47亿元。 

　　但拉长时间线来看，瑞安业绩在2018年以后便呈下滑态势。总营收由2018年的248.3亿元降至2020年的45.97亿元，三年缩水超202亿元；归母净利润更是由2018年的19.06亿元，由盈转亏2020年为亏损7.4亿元。 

　　分拆业务上市是是房企常走的路，上市本身也是融资的过程。按照瑞安新天地的说法，本次分拆将带来释放公司的业务价值、明确公司的业务重点及清晰性等众多好处。 

　　此外，分拆将令瑞安利用上市所筹集的资金实现较低的资产负债比率，为未来的物业开发收购更多的土地并实现更快的资金周转率，带来利润和回报。