Promoteur immobilier
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Lepromoteur immobilierest un vendeur d’espaces construits ou à construire. De nos jours, c'est le promoteur qui prend l'initiative du processus de l’offrenouvelle enimmobilier.Sa connaissance de la demande, de la disponibilité dufoncier(soit leterrainqui est le support essentiel de toute opération), des aspects réglementaires (qui sont importants dans l'activité) ainsi que des moyens de financement les plus adaptés, en font un des agents majeurs dumarché immobilier.Cette combinaison de compétences et cette maîtrise de l'information fait de lui un intermédiaire bien placé sinon obligé entre les différentes parties prenantes:Maître d'ouvrage,financier,maître d’œuvre(architecte), entreprise de construction, autorité réglementaire, etc.
Origine du terme
[modifier|modifier le code]Le terme « promoteur immobilier » a été inventé en1954dans l'entourage deFernand Pouillonpour désigner ce qu'on appelait auparavant des « monteurs d'affaires immobilières »[1].L'intenseconstructiondelogementssoutenue par le gouvernementfrançaisd'alors et laspéculation immobilièrequi l'accompagna consacrèrent le personnage et le terme.
Selon le Robert historique, le terme « promoteur » en est venu au milieu duXXesiècle à désigner spécifiquement le promoteur immobilier, « une personne assurant et finançant la construction d’immeubles ». Les termes « promotion immobilière » et « développement immobilier » sont équivalents mais « développeur » est un anglicisme.
Types de promoteurs
[modifier|modifier le code]Il n’y a pas en français de distinction terminologique entre promoteurfoncieret promoteurimmobilier.Les deux activités peuvent être distinguées si l'on considère leur contenu, mais dans la pratique se côtoient et même souvent sont également pratiquées par le même opérateur.
- Lepromoteur foncier,typique des secteurs périphériques des villes, acquiert généralement de vastes terrains vagues et les subdivise par la voie dulotissement,puis les améliore en y installant lesinfrastructuresnécessaires à la construction:rue,aqueduc,égout,etc. Il s’occupe aussi occasionnellement d’obtenir des autorités locales les modifications auzonagequi peuvent être requises. Lorsque le promoteur vend ensuite les parcelles de terrainviabiliséeset prêtes à construire, en vue d’un profit immédiat plutôt qu’à long terme, on peut le considérer comme promoteur foncier.
- Lepromoteur immobilieracquiert des terrains vagues, des terrains améliorés (ou desservis ou viabilisés) ou toute autre propriété construite qui nécessite unredéveloppementet il y construit un ou des immeubles dans le but de les vendre (en bloc ou enparties divises) ou les louer àbail.
Les promoteurs immobiliers sont souvent de petites structures (dirigées par d'anciens avocats ou courtiers immobiliers): Elles mobilisent peu d'employés et peu decapitaux propres.De nos jours, les banques demandent 20 % de fonds propres pour financer un projet.Elles ont en revanche la capacité à trouver lefinancementnécessaire auprès des institutions prêteuses. Cette facilité de financement, et donc de démarrage d'un nouveau projet, dépend de la conjoncture dumarché immobilierdans la catégorie d'espace projeté et de la solidité financière des acheteurs et/ou locataires potentiels démarchés par le promoteur. En cas de construction nouvelle ou de rénovation/réaménagement important, le promoteur doit prouver un niveau depré-location(réservation) jugé suffisant par les prêteurs pour le type d'immeuble et de marché en cause afin de minimiser le risque pesant sur la bonne fin de l'investissement.
Certains promoteurs ont leurs propres services d’architecture,deconstructionou degestion immobilière,mais la plupart sous-traitent ces travaux par contrat.
Des aspects financiers
[modifier|modifier le code]Le développement immobilier est fortement dépendant desliquidités.
L’immobilier est par nature un actif dispendieux et nonliquide.Il coûte cher à acquérir et est difficile à vendre. Dans le processus du développement immobilier, le promoteur doit acquérir leterrain,défrayer le coût des améliorations (leshard costs) ainsi que les honoraires des nombreux consultants nécessaires pour mener à bien un projet (lessoft costs). Puisque les coûts sont élevés, que la vente n’est pas instantanée et que le retour sur l’investissement est conséquemment retardé, la promotion immobilière est financièrement risquée. Une grande partie du travail d’un promoteur consiste en la gestion durisque.
Étant donné les investissements initiaux importants, la plupart des projets de développement immobiliers sont financés avec un fort ratio d’emprunt (effet de levier). Ceci augmente les profits potentiels, mais multiplie d’autant le risque sur les liquidités. Un projet sera d'autant plus profitable que la mise de fonds est réduite au minimum et qu’il commence tôt à générer desflux de trésoreriesuffisants pour couvrir leservice de la dette.Il sera d'autant plus risqué que l'immeuble est long à planifier et à construire, car les opportunités de marché perçues au départ pourront s'être évaporées.
Le financement des projets immobiliers emprunte différentes voies, mais la plupart des montages financiers font appel aux sources suivantes:
- l’investisseur privé (caisse de retraite,compagnie d'assurances,particulier fortuné,coentreprise,etc.);
- l’investisseur public (Société civile de placement immobilier,offre publique d’action,partenariat public-privé,etc.);
- la dette privée (emprunt,hypothèque,crédit à la construction, etc.);
- la dette publique (ex.: prêt deredéveloppement);
- les subventions privées (d’uneassociation à but non lucratif);
- lessubventionspubliques (subvention à larénovation urbaine,crédit à l’habitation à loyer modéré,crédit d'impôt,subvention pour laprotection du patrimoine culturel,etc.);
- lescapitaux propres(utilisation des liquidités provenant des autres immeubles du promoteur);
- lasubordination;
- lefinancement participatifoucrowdfunding(nouvelle source de financement proposée par des sites internet).
Un promoteur à succès peut devenir très riche, étant donné les profits impliqués, mais les risques sont parfois énormes, surtout quand la conjoncture économique est instable. La faibleliquiditéde ses actifs rend aussi le promoteur dépendant des sources externes definancementqui sont parfois très fragiles. Le manque de liquidité est une cause fréquente defaillitechez les promoteurs immobiliers.
Processus du développement immobilier
[modifier|modifier le code]Même si le processus du développement immobilier varie suivant le type d’immeuble et le projet en cause, on peut considérer qu’il suit les différentes étapes suivantes, en ordre chronologique approximatif:
- l’étude de marché;
- le choix du site / l’analyse defaisabilité;
- ladue diligence/ lepro formapréliminaire;
- l’acquisition de la propriété ou une simple option d’achat;
- l’architecture du projet / lepro formadétaillé;
- l’obtention des autorisations de construire, amendement auzonage,permis;
- lapré-location;
- lefinancement/ lepro formafinal;
- laconstruction;
- la commercialisation (locationou vente de l’immeuble en tout ou sous forme d’unités);
- lagestion(lorsque l’immeuble est conservé).
En France
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La fonction de promoteur immobilier est soumis à l'article 1831-1[2]duCode civilqui définit le « contrat de promotion immobilière » comme étant:« mandat d'intérêt commun par lequel une personne dite “promoteur immobilier” s'oblige envers le maître d'un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d'ouvrage, à la réalisation d'un programme de construction d'un ou de plusieurs édifices ainsi qu'à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet. »Le promoteur peut être une personne physique ou morale.
Ils agissent soit pour leur propre compte soit dans le cadre de programmes où plusieurs promoteurs se sont associés.
La branche professionnelle
[modifier|modifier le code]En France, la promotion immobilière représente une branche professionnelle à part entière et dispose d'une convention collective. Cetteconvention collectivea été signée le.L'identifiant de la convention collective (IDCC) est le 1512.
La Fédération des Promoteurs Immobiliers de France (PPI) déclare à laHaute autorité pour la transparence de la vie publique(HATVP) exercer des activités de lobbying en France pour un montant qui n'excède pas 300 000 euros en 2018[3].
Les principaux promoteurs immobiliers en France sontNexity,Bouygues Immobilier,Eiffage Construction,Altarea,Icade,Immobilière 3F,CDC Habitat,Vinci ImmobilierKaufman & Broad,Sogeprom,Promogim[4].
Formation du promoteur
[modifier|modifier le code]EnAmérique du Nord,même si certains programmes universitaires en immobilier mettent l'accent sur le développement (généralement des programmes deMBA) et si quelques universités offrent un programme spécifique de maîtrise en développement immobilier, la plupart des promoteurs entrent dans le domaine à partir d’autres professions. Ce sont souvent des personnes issues de métiers reliés (architecture,comptabilité,droit,génie,construction,urbanisme,etc.).
Une formation juridique est un plus dans ce métier, cependant une formation enfinanceest généralement un prérequis pour un emploi dans une firme de promotion immobilière établie. En effet, la capacité à mener à bien de tels projets requiert des montages financiers complexes: peu de personnes ou d’entreprises sont aptes à financer des projets immobiliers sur la base de leurs seulscapitaux propres.
Notes et références
[modifier|modifier le code]- «Le Promoteur Immobilier en France - Tout Savoir sur son Métier!», surappartement-construction,(consulté le)
- article 1831-1
- «Fiche Federation Des Promoteurs Immobiliers De France», surHATVP(consulté le)
- Julie Pollard,L'État, le promoteur et le maire. La fabrication des politiques du logement,Presses de Sciences Po,,p.41.
Voir aussi
[modifier|modifier le code]Articles connexes
[modifier|modifier le code]- Glossaire de l'immobilier
- Urban Land Institute,association professionnelle des promoteurs immobiliers et des professions reliées.
- Alexandra François-Cuxac,Présidente de la Fédération des Promoteurs Immobiliers de France
Liens externes
[modifier|modifier le code]Site de la Fédération des promoteurs immobilier de France (FPI)
