Bene immobile

Unbene immobileè unterreno,oppure unfabbricatoo in genere una costruzione stabile, di qualunque materiale costituita, ovvero ogni combinazione di materiali di qualsiasi genere riuniti assieme, o saldamente connessi, in modo da formare un tutto omogeneo di forma particolare e prestabilita, atto all'uso cui la costruzione è destinata. Il bene immobile tipico è lacasadi proprietà.

In determinate situazioni economiche essi sarebbero quindi classificabili comebeni rifugio;in realtà anche i beni immobili possono essere soggetti asvalutazionenel medio lungo-periodo specie in relazione a fenomeni dispeculazionecome accaduto nel caso dellabolla speculativasugli edifici privati negliStati Unitinel2008.

Tuttavia inItaliastoricamente, il bene immobile ha rappresentato e rappresenta, visto l'andamento del mercato interno, un bene rifugio e tutto ciò che è saldamente ancorato al suolo (art. 812 del Codice Civile).

Il settore dei beni immobili viene indicato con l'espressione inglesereal estate.^[1]

In Italia

Disciplina normativa

Per la legge italiana, che distingue ibeniinmobilie immobili, sono considerati immobili, per disposizione espressa dell'art. 812 delCodice civile italiano:

«ilsuolo,lesorgentie icorsi d'acqua,glialberi,gliedificie le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato alsuolo.Sono reputati immobili imulini,ibagnie gli altri edifici galleggianti quando sono saldamente assicurati alla riva o all'alveoe sono destinati a esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione.»

Tutti gli altri beni non ricompresi in questa elencazione sono da considerarsibeni mobili.

Un tempo la distinzione tra beni immobili e beni mobili rappresentava lasumma divisioall'interno della categoria dei beni. Oggi a quella distinzione se ne affiancano altre.

Gli immobili sono censiti incatasto,suddiviso in un catasto terreni (NCT, Nuovo Catasto terreni^[2]) e in un catasto edilizio (ilCatasto dei Fabbricati).

I trasferimenti della proprietà immobiliare

Ogni bene immobile, indipendentemente dal fatto che sia un fabbricato o un terreno, può avere uno o più titolari didiritto reale. La proprietà o gli altri diritti reali sui beni immobili si possono trasferire tra soggetti solo tramite:

Contratto di compravendita

La proprietà immobiliare o altro diritto reale si può trasferire per contratto stipulato esclusivamente per iscritto, peratto pubblicooscrittura privata.L'atto pubblico, ai sensi dell'art. 2699 del codice civile, deve essere stipulato da unnotaioo da un altropubblico ufficialea ciò autorizzato. Non esistendo alcun altro pubblico ufficiale autorizzato a stipulare una compravendita immobiliare, l'unico soggetto rimanente è il notaio. Diversamente dall'atto pubblico, la scrittura privata può essere stipulata da chiunque.

Donazione

La donazione si può effettuare esclusivamente per atto pubblico. Si differenzia dal contratto di compravendita perché una delle parti decide di arricchire un terzo senza alcun vantaggio economico per sé. La legge prevede modalità e condizioni sensibilmente diverse da quelle di una compravendita.

Decreto

Il decreto è un atto emesso dal tribunale civile che ordina il trasferimento di proprietà. Tale atto può avvenire per vari motivi: per esproprio, perpignoramento,ecc.

Eredità

Il mezzo più comune per acquistare la proprietà o altro diritto reale su un immobile. È necessario che l'eredità sia dovuta per legge o pertestamento.Colui che riceve l'eredità dovrà poi necessariamente accettarla, secondo i metodi consentiti dalla legge.

Usucapione

È il mezzo per acquistare la proprietà tramite il possesso pubblico e pacifico per un determinato tempo del bene immobile, come stabilito dall'art. 1158 del codice civile. Trascorso il lasso di tempo che normalmente è pari a 20 anni la proprietà diviene automaticamente del possessore. Sebbene sia usanza comune ricordare che è necessaria una sentenza per potere avere un titolo idoneo, essa ha valore esclusivamente dichiarativo, e pertanto serve a facilitare la possibilità di rivendere l'immobile o a dimostrare la proprietà a terzi. La legge infatti non prevede alcuna sentenza per acquisire la proprietà.

Della tutela dei diritti sugli immobili

Sebbene la legge definisce questi metodi pienamente efficaci per acquistare la proprietà di un immobili, non tutti lo sonoerga omnes.Per esempio, quando si fa una compravendita immobiliare, dal momento della sottoscrizione del contratto, esso è immediatamente efficace tra le parti. Pertanto, sia il venditore sia l'acquirente sono consapevoli che da quel momento il proprietario è l'acquirente. Quest'ultimo tuttavia non richiede solamente che il contratto sia efficace solo tra le parti, ma generalmente pretende che sia opponibile a terzi, in modo che chiunque venga a sapere chi sia il nuovo proprietario.

L'art. 2643 del codice civile infatti prevede che venga reso pubblico, tramite trascrizione in pubblici registri, qualsiasi atto che modifichi i diritti reali sui beni immobili. Ecco che, mediante la trascrizione, qualsiasi mezzo diventa efficace contro tutti.

Titolo per la trascrizione

Per questo, volendo sempre l'acquirente tutelare la proprietà dell'immobile, quest'ultimo si presenta al conservatore dei registri immobiliari, richiedendo di effettuare la trascrizione, allegando il titolo per la trascrizione. L'art. 2657 del codice civile prevede che la trascrizione non si può eseguire se non in forza di sentenza, atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.

Per questi motivi, alcuni mezzi pur pienamente idonei per trasferire la proprietà (usucapione senza sentenza dichiarativa o scrittura privata non autenticata né accertata) non sono comunque titoli utili per la trascrizione e per questi motivi non sono normalmente utilizzati. Per poter trascrivere la proprietà di un immobile acquisito per usucapione, è necessaria la sentenza dichiarativa, dove viene constatata l'acquisizione della proprietà.

Allo stesso modo, la scrittura privata per poter essere trascritta è necessario che la sottoscrizione sia accertata giudizialmente o autenticata. Ai sensi dell'art. 2703 del codice civile, la sottoscrizione può essere autenticata da un notaio o da un altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato. Non esistendo alcun altro pubblico ufficiale a oggi autorizzato ad autenticare una scrittura privata di contratti, l'unico soggetto rimanente è il notaio.

Suddivisioni catastali

Da un punto di vista amministrativo, i terreni sono suddivisi interreni agricoliearee edificabili(o "fabbricabili" ), mentre i fabbricati sono divisi nelle tipologie individuate dalle tabelle dellecategorie catastali,che sono suddivise in:

Immobili a destinazione ordinaria
Immobili a destinazione speciale
Immobili a destinazione particolare

Note

^real estate,sutreccani.it.URL consultato il 23 giugno 2022.
^Il termine "nuovo" si riferisce alla riforma del Catasto operata dalla legge n. 1043 del 17 agosto1941.

Bibliografia

Salvatore Pugliatti,Beni immobili e beni mobiliGiuffrè editore, 1967

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Portale Diritto

Portale Economia

[1] real estate,sutreccani.it.URL consultato il 23 giugno 2022.

[catasto-2] Il termine "nuovo" si riferisce alla riforma del Catasto operata dalla legge n. 1043 del 17 agosto1941.

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