Intervento edilizio

Nellalegislazione italianaperintervento ediliziosi intende una qualunque opera che modifichi unedificioesistente o che porti alla realizzazione di una nuovacostruzione.

Il riferimento normativo per l'intervento si trova all'art. 3 delD.P.R. n.380/2001(conosciuto come Testo unico dell'edilizia). L'articolo classifica questi interventi. Per ciascun tipo di intervento, nei successivi articoli è indicato iltitolo abilitativonecessario per eseguirlo (ciascunaRegioneha però la facoltà di decidere quali strumenti richiedere per ogni intervento).

Intervento di manutenzione ordinaria

Sono interventi di manutenzione ordinaria quelli rivolti al mantenimento in efficienza di un impianto, per esempio:

• il rifacimento dell'impianto elettricovecchio facendone uno a norma,
• il rifacimento dei sanitari di un bagno,
• la sostituzione di undiscendente di scaricoacque),
• aggiunta d'una lampada a muro,
• aggiunta di unlavabonel bagno,
• mantenimento dell'igienee della pulizia dei locali
• tinteggiatura d'una parete,
• sostituzione dell'intonaco,
• sostituzione dellepiastrelledel bagno).

Nella manutenzione ordinaria rientrano anche le opere per la sostituzione degliinfissi(porte e finestre, oppure l'installazione dellaporta blindatae la realizzazione di vani di passaggio o gli spostamenti di porte, purché venga mantenuto l'impianto della casa. Queste opere sono ammesse spesso non in modo esplicito, perché al limite della confusione con la manutenzione straordinaria. Tuttavia, alcune sentenze giudiziarie le equiparano alla manutenzione ordinaria e alcuni regolamenti edilizi comunali le citano come tali.

Gli interventi di manutenzione ordinaria non sono soggetti ad autorizzazione: non necessitano diautorizzazione edilizia.

Se l'edificio è vincolato dallasovrintendenza ai beni architettonici(in base ald.lgs. n. 42/2004) potrebbe essere richiesta la sua autorizzazione (p.e. in un edificio storico con unaffrescoalle pareti non possiamo ripitturare le pareti o farvi passare impianti, perché sarebbe una violazione dell'integrità deibeni culturali,anche se l'edificio è privato). Questa affermazione vale per ogni intervento edilizio.

L'art. 3, comma 1, lett. a) del D.P.R. n. 380/2001 definisce interventi di manutenzione ordinaria "gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti".

Intervento di manutenzione straordinaria

Sono interventi di manutenzione straordinaria le opere necessarie per mantenere in buono stato l'intero edificio, ossia sono quelle che servono a sostituire o modificare parti anche strutturali dell'edificio o quelle necessarie a realizzare nuovi impianti, diversi da quelli esistenti.

Rientrano nella manutenzione straordinaria le opere diconsolidamento statico(p.e. se un edificio sta crollando a causa di unelemento strutturalelogorato o sottodimensionato bisogna sostituirlo o rinforzarlo, oppure sono opere di consolidamento statico anche lecateneutilizzate per migliorare la resistenza dell'edificioalterremoto), il rifacimento integrale deiservizi igienicie degliimpiantirelativi (non è specificato, in realtà, se il rifacimento integrale di unbagnorientri in questa categoria o nella precedente) e la modifica integrale dell'impianto idrico,dell'impianto elettrico,dell'impianto sanitario.

Non sono interventi di manutenzione straordinaria quelli che alterano la sagoma, la forma, il volume o la superficie complessiva dell'edificio e la relativadestinazione d'uso(p.e. la realizzazione di unaverandaper coprire unterrazzomodifica la sagoma, la forma, il volume e cambia la destinazione d'uso del terrazzo da non abitativo ad abitativo e, pertanto è ristrutturazione edilizia. La redistribuzione della casa mediante la demolizione ditramezzie la modifica delle stanze non altera né lasagoma,né la forma, né ilvolumee neppure ladestinazione d'uso,ed è, quindi, manutenzione straordinaria).

Gli interventi di manutenzione straordinaria devono essere segnalati all'Ufficio Tecnico comunale presentando unaDenuncia di inizio attivitàfirmata dal proprietario o da un avente diritto e asseverata da un tecnico abilitato. Con l'introduzione di nuovi provvedimenti a livello regionale e la modifica dell'articolo 6 del D.P.R. 380/2001da parte delDecreto Legge 25 marzo 2010, n. 40,nelle regioni italiane o nei comuni ove non sia in vigore una legislazione più restrittiva, è possibile effettuare categorie minori di interventi di manutenzione straordinaria senza presentare laDIA.Fra queste, lo spostamento di tramezzi e la sostituzione di infissi esterni.

La divisione di unappartamentoin dueunità immobiliarinon è manutenzione straordinaria, perché questa presuppone un aumento delcarico urbanisticocon previsione di nuovi allacci alla rete di adduzione idrica, di scarico fognario, elettrica, telefonica e gas di città, oltre che di un nuovo posto auto. Ciò comporta un aggravio di spese da parte del Comune per l'adeguamento delle nuove opere diurbanizzazionee pertanto tale attività è espletabile solo previo rilascio delpermesso di costruire.

L'art. 3, comma 1, lett. b) del D.P.R. n. 380/2001 definisce interventi di manutenzione straordinaria "le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso".

Intervento di restauro e risanamento conservativo

Con questo intervento si entra nel campo delrestauro,che nel mondo dell'architetturaè un tema controverso su cui si dibatte da secoli. Il restauro è qui inteso dalla legge come un complesso di operazioni (come definito dald.lgs. n. 42/2004,art. 29, comma 4), che mira a garantire l'integrità materiale del bene architettonico e a trasmetterne i suoi valori culturali. Moltissimi interventi di Restauro, comunque, si sovrappongono agli interventi di manutenzione straordinaria: il progetto di restauro, oggi, è richiesto principalmente per edifici vincolati dallasovrintendenza ai beni architettonici(come descritto sempre neld.lgs. n. 42/2004).

Con gli interventi di restauro, in più rispetto agli interventi di manutenzione straordinaria, si può variare parzialmente o totalmente ladestinazione d'usodell'edificio con una "con esso compatibile".

Gli interventi di restauro e risanamento conservativo possono necessitare diverse autorizzazioni:

• nel caso in cui le opere di restauro siano assimilabili alle opere di manutenzione straordinaria, è richiesta unaDenuncia di inizio attività
• in caso contrario, è necessario ilPermesso di costruire

Il progetto di restauro in genere è fatto su un edificio vincolato dalla sovrintendenza e, quindi, necessita la relativa autorizzazione.

Intervento di ristrutturazione edilizia

Sostanzialmente, stiamo parlando di interventi che non sono né manutenzione ordinaria, né manutenzione straordinaria e neppure restauro conservativo. Sono opere di revisione integrale dell'edificio esistente con variazione di forma, sagoma, volume, superficie e destinazione d'uso. Può variare la consistenza dell'edificio, e, quindi, si può richiedere un nuovoaccatastamentodelle superfici.

Sono interventi di ristrutturazione edilizia le opere di demolizione e ricostruzione integrale ( "con stessa volumetria e sagoma di quello preesistente" - art. 3 d) deltesto unico dell'ediliziaD.P.R. 380/2001 come modificato dal D.Lgs. 301/2002) o le opere che portano alla realizzazione di un immobile differente dall'originale.

Sebbene le opere qui descritte possano incidere fortemente sul territorio, possono essere autorizzate non solo con l'autorizzazione più complessa da ottenere, ilPermesso di costruire,ma anche con una semplice Dichiarazione di Inizio Attività (DIA)_art. 22 co. 3.a D.P.R. n. 380/2001.

In alternativa al PdC, le opere approvate in unPiano particolareggiatoo in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti disposizioni plano-volumetriche possono essere autorizzate anche conDenuncia di inizio attività(DIA).

IlComunee la Regione possono però, sul proprio territorio, personalizzare la richiesta di autorizzazioni.

Intervento di nuova costruzione

La nuova costruzione consiste in un nuovoimmobile.Gli interventi sopra descritti riguardavano gli edifici esistenti. Per esempio, non è nuova costruzione l'ampliamento di un edificio, mentre lo è il posizionamento di unaroulotteper l'uso abitativo su un terreno vuoto.

La nuova costruzione riguarda ogni tipo di intervento sulterritorio,da una semplice costruzione (p.e. un capannone industriale, una cabinaEnel) fino alle opere più grandi (p.e. porti, aeroporti).

Rientrano nella nuova costruzione anche edifici interrati (p.e. box),opere di urbanizzazioneprimaria e secondaria, installazione di manufatti leggeri quali unprefabbricato,una roulotte, uncaravan,unabarcase utilizzati a fini abitativi.

Per l'intervento di nuova costruzione è richiesto il Permesso di costruire.

In alternativa, se è stato approvato un Piano Particolareggiato, come per le opere di ristrutturazione edilizia, può essere richiesta la Super DIA.

Intervento di ristrutturazione urbanistica

Questa voce racchiude le opere che più di tutte incidono sull'ediliziaesistente, che lo fanno in modo non puntuale, edificio per edificio, ma in modo generalizzato, tenendo conto delle esigenze della città che cresce o che si riduce. L'intervento di ristrutturazioneurbanisticapuò ridisegnare i lotti di unquartiere,demolendo e ricostruendo edifici; può realizzare nuovaviabilità,nuova edificazione, variazione di destinazioni dipiano regolatore generalee ogni altra opera finalizzata alla riqualificazione di interi settori di città.

Sono questi interventi particolarmente complessi, che non possono essere richiesti con il Permesso di costruire ma necessitano di strumenti più potenti e complessi, come ilProgramma integrato di interventoo ilProgramma di recupero urbano,che a loro volta necessitano che il Comune, laProvinciae la Regione riuniti avallino il progetto, con unAccordo di programma.

Voci correlate

• Adeguamento sismico
• Antropizzazione
• Costruzione edilizia
• Degrado urbanistico
• Ingegneria di manutenzione
• Piano regolatore generale
• Riqualificazione energetica dell'edificio
• Urbanistica

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