REIT

REIT( リート,Anh:real estate investment trust) またはBất động sản đầu tư tín thác( ふどうさんとうししんたく ) は, công chúng から điều đạt した tư kim をBất động sản đầu tưするKim dung thương phẩmの nhất chủng. Đặc に, nhật bổn の quốc nội pháp に tắc った “Nhật bổn bảnREIT”( または “J-REIT”) のことを単にREITという tràng hợp がある.

Thượng tràng しているかどうかで dĩ hạ のように phân かれる.

• Thượng tràng REIT ( public REIT ) - nhật bổn の thượng tràng REITをJ-REITと hô ぶ
• Tư mộ REIT( private REIT ) - phi thượng tràng REITの sự

Khái yếu

Bất động sản への đầu tư を hành い,REITを phát hành するビークル (vehicle,Đầu tư tổ chức ) としては,Tín thácが dụng いられる tràng hợp ( いわゆる khế ước hình ) とPháp nhânが dụng いられる tràng hợp ( いわゆる hội xã hình ) がある. いずれにせよ, そのようなビークルは,REITとして dụng いられることを đam bảo するための nhất định の yếu kiện を sung túc することで, các quốc の thuế pháp thượng の đặc biệt thố trí として nhị trọng khóa thuế が bài trừ される sĩ tổ みとなっているのが thông thường である (Đạo quản tính).Nhị trọng khóa thuếを hồi tị する phương thức としてはペイ・スルー khóa thuế phương thức のほか, phát sinh する sở đắc をそのまま cấu thành viên に độ すことで đạo quản をそもそも khóa thuế đối tượng とせず cấu thành viên khóa thuế のみを hành うパス・スルー khóa thuế phương thức がある.REITは, mễ quốc のように đương cai ビークル tự thể が đầu tư phán đoạn を hành うものもあれば, nhật bổn (J-REIT) のように đương cai ビークル ( đầu tư pháp nhân ) tự thân は đầu tư phán đoạn を hành わずに ngoại bộ に ủy thác するものもある. クローズドエンド hình のĐầu tư tín thácであり,Chu thứcと đồng じように phát hành thể に thường hoàn を cầu めることはできず, mại khước によってのみ hoán 価が khả năng で, thượng tràngREITは,Chứng khoán thủ dẫn sởにThượng tràngされ,Chứng khoán hội xãを thông じて mại mãi が khả năng である.REITの thâu ích nguyên はその đại bán が đầu tư tiên bất động sản の nhẫm liêu により, bất động sản nhẫm liêu thâu nhập は nhất bàn đích に an định しておりリスクが tiểu さいとみなされている. そのため đầu tư gia のポートフォリオのリスク phân tán に cống hiến する tân たな đầu tư tiên (financial vehicle) として nhận thức されつつある.

Chỉ tiêu

REITについては, dĩ hạ のような chỉ tiêu が dụng いられる.

Lợi hồi り

REITの phân phối kim の đầu tư khẩu 価 cách に đối する cát hợp. REITの cát an độ, cát cao độ を kế る mục an としても lợi dụng されている.

NAV bội suất

REITが bảo hữu する vật kiện đẳng の tư sản から phụ trái を soa し dẫn いたものをNAV (Anh:Net Asset Value,Thuần tư sản 価 ngạch ) という.REITの đầu tư khẩu 価 cách を1 khẩu đương たりのNAVで cát ったものを “NAV bội suất” といい, REITの tư sản 価 trị に đối する đầu tư khẩu 価 cách の cát an độ, cát cao độ を kế る mục an として lợi dụng されている. Sự nghiệp hội xã における “Chu 価 thuần tư sản bội suất”( PBR ) とほぼ đồng dạng の ý vị を trì つ.

Nhật bổn

Thượng tràng REITの tường tế については “J-REIT”を tham chiếu

Phi thượng tràng REITの tường tế については “Tư mộ リート”を tham chiếu

Lịch sử

J-REITは2001 niên 9 nguyệt に2 minh bính (Nhật bổn ビルファンド đầu tư pháp nhân,ジャパンリアルエステイト đầu tư pháp nhân) の thượng tràng で thủy まった. 2002 niên 10 nguyệt には6 minh bính となり, 2003 niên dĩ hàng cấp kích に thượng tràng が tăng え2007 niên 10 nguyệt には42 minh bính に đạt した.

Kim dung nguy cơによる kim dung thị tràng ・ bất động sản thị huống の ác hóa により, 2008 niên 10 nguyệt dĩ hàng は thượng tràng 廃 chỉ と hợp tịnh が tương thứ いだ. 2008 niên 10 nguyệt にはニューシティ・レジデンス đầu tư pháp nhânがJ-REITSơ の phá trán となった. なお, chu thức hội xã が phá trán した tràng hợp は thông thường は đầu tư gia が tổn thất を bị るが, このJ-REITの phá trán sự lệ では tàn dư tài sản が đầu tư gia の đầu tư ngạch を thượng hồi り, tối chung đích な thủ dẫn 価 cách よりも thượng hồi る払い lệ しがなされている. J-REITの tư kim sào り chi viện のため, 2009 niên 9 nguyệt にはBất động sản thị tràng an định hóa ファンドが tổ thành された. Dĩ hàng, 2010 niên 2 nguyệt の đông kinh グロースリート đầu tư pháp nhân とエルシーピー đầu tư pháp nhân の hợp tịnh (インヴィンシブル đầu tư pháp nhân), 2010 niên 3 nguyệt のアドバンス・レジデンス đầu tư pháp nhânと nhật bổn レジデンシャル đầu tư pháp nhân の hợp tịnh など, hợp tịnh tái biên が hoạt phát hóa した. 2011 niên 11 nguyệt には34 minh bính にまで giảm thiếu した.

2012 niên 6 nguyệt dĩ hàng は tái び thượng tràng が tương thứ ぐことで minh bính sổ が tăng gia に転じ, 2019 niên 12 nguyệt には64 minh bính にまで tăng gia した. 2020 niên には, J-REIT sơ のĐịch đối đích mãi thâuにより,スターアジア bất động sản đầu tư pháp nhânがさくら tổng hợp リート đầu tư pháp nhânを hấp thâu hợp tịnh するなどにより, 2020 niên 8 nguyệt には62 minh bính となっている.

Đầu tư vật kiện については, đương sơオフィスビルが chủ thể であったが thứ đệ にThương nghiệp thi thiết,Trụ trạch,Vật lưu thi thiết,ホテル,ヘルスケア thi thiết đẳng へと đa dạng hóa している. Dụng đồ biệt bảo hữu ngạch は2020 niên 12 nguyệt thời điểm においても, オフィスが40.3%を chiêm めており, vật lưu 18.2%, thương nghiệp thi thiết 16.8%, trụ trạch 14.1%, ホテル8.0%, ヘルスケア1.3%となっている.また, J-REITの thời 価 tổng ngạch は2019 niên 10 nguyệt に17 triệu viên に đạt しており,Mễ quốc に thứ ぐ quy mô になっている.

また,J-REITと đồng じ đầu tín pháp に cơ く, phi thượng tràng のTư mộ リートも, 2010 niên 11 nguyệt にDã thôn bất động sản プライベート đầu tư pháp nhânが vận dụng khai thủy されて dĩ hàng, thiết lập が tương thứ いでいる. Tư mộ リートはJ-REITと vi い thượng tràng していないため,Cơ quan đầu tư giaHướng けの kim dung thương phẩm となっている.

なお, 2015 niên 4 nguyệt 30 nhật には, đông chứng にインフラファンドThị tràng が sang thiết された. インフラファンドは, đầu tư đối tượng を bất động sản ではなくインフラ thi thiết (Thái dương quang phát điệnĐẳng ) とする đầu tư pháp nhân ・ đầu tư tín thác である.

Đặc trưng

J-REITへの đầu tư は, hiện vật bất động sản への đầu tư と bỉ giác すると, nhất bàn に, thiếu ngạch からの đầu tư が khả năng であり, lưu động tính も cao く, quản lý の phụ đam も tiểu さい. Thật tế の đầu tư vật kiện の tuyển định や đầu tư phán đoạn は,J-REITĐầu tư pháp nhân から ủy thác された vận dụng hội xã が hành なっている. Đầu tư pháp nhân は tá nhập れによる điều đạt が khả năng であり, tá nhập kim を tịnh せて xuất tư tổng ngạch dĩ thượng の kim ngạch を đầu じて tư sản を cấu nhập し vận dụng している. Đầu tư pháp nhân は, đầu tư gia への phân phối kim の nguyên tư としてインカムゲイン ( nhẫm liêu ) だけでなく, キャピタルゲイン ( mại khước ích ) も sung てることができる.

なお, cá nhân が thụ けた thâu ích の phân phối kim は thuế pháp thượng, phối đương sở đắc であり, đầu tư khẩu を譲 độ したことによる sở đắc は thượng tràng chu thức đẳng の譲 độ sở đắc である.

Hiện tại khóa đề điểm として cử げられているのは, vận 営・ thiết lập mẫu thể が bất động sản sự nghiệp をも tịnh せて thủ quải けているケースが đa いため, vật kiện thủ đắc 価 cách が thỏa đương でなかったり ( cao すぎたり ), ưu lương vật kiện が mẫu thể xí nghiệp によって囲い込まれ,REITには ưu lương ではない vật kiện が tổ み込まれる khuynh hướng が cường いという, nhất chủng のLợi ích tương phảnが sinh じる khủng れがあることである. Thật tế, kí にHành chính 処 phânが hạ されたケースもある. Chủ yếu なJ-REITは hạ ký の thông り mẫu thể xí nghiệp からの vật kiện thủ đắc が trung tâm となっており, tư sản nội dung の đệ tam giả によるチェック cơ năng の sung thật が cấp vụ と khảo えられている. また, REIT đạo nhập の mục đích を quả たせていないなどの vấn đề điểm も cử げられている ( hảo huống thời ほど cao trị づかみをし bất động sản バブルを gia tốc させ, bất huống thời ほど vật kiện thủ đắc を hành わず để chi えに cống hiến しない đẳng ).

Pháp đích trắc diện

J-REITは,Đầu tư tín thác cập び đầu tư pháp nhân に quan する pháp luật( dĩ hạ “Đầu tín pháp” という ) に cơ づいて tổ thành される.J-REITの hình thái としては, pháp đích にはĐầu tư tín thác( いわゆる khế ước hình ) とĐầu tư pháp nhân( いわゆる hội xã hình ) の nhị つがあり đắc るが, thật vụ thượng は hậu giả の hình thái が thải dụng されている.

J-REITはいわゆるペイ・スルー khóa thuế とされている.J-REITの phối đương khả năng lợi ích の90% siêu を đầu tư gia に phân phối することと, quyết toán kỳ mạt において3 nhân dĩ hạ の đầu tư gia の thủ đắc が phát hành tế み đầu tư khẩu の50% vị mãn にとどまることを điều kiện に, その phân phối に sung てる sở đắc の tổn kim toán nhập を nhận めるというものである ( tô thuế đặc biệt thố trí pháp 67 điều の15 ) (Đạo quản tính).

Chủ として quan liên する pháp lệnh は dĩ hạ のとおり.

• Đầu tư tín thác cập び đầu tư pháp nhân に quan する pháp luật-e-Gov pháp lệnh kiểm tác
• Đầu tư tín thác cập び đầu tư pháp nhân に quan する pháp luật thi hành lệnh-e-Gov pháp lệnh kiểm tác
• Đầu tư tín thác cập び đầu tư pháp nhân に quan する pháp luật thi hành quy tắc-e-Gov pháp lệnh kiểm tác
• Tô thuế đặc biệt thố trí pháp-e-Gov pháp lệnh kiểm tác

Mễ quốc

REITは1960 niên にアメリカ hợp chúng quốcで đạo nhập された. Tín thác をĐạo quản( SPVと hô ばれる ) として nhị trọng khóa thuế を hồi tị する thương phẩm となっている. Hình thức には khế ước hình と hội xã hình の2つがありうるが, đa くは hội xã hình で thượng tràng されている. Chu thức hội xã の chu thức に tương đương する đầu tư khẩu を thời 価で thị tràng で cấu nhập することができる. このほか xã trái の phát hành を hành うこともある. このほか ngân hành など kim dung cơ quan から dung tư を thụ けることもある. このようにしてChứng khoán thị tràngを thông じて đầu tư gia から tập めた tư kim と ngân hành など kim dung cơ quan から tá り nhập れた tư kim をオフィスビルを thủy めとするBất động sảnに đầu tư し, mại mãi ích や nhẫm tá liêu などの thâu ích を đầu tư khẩu を cấu nhập した đầu tư gia に phân phối する hình thái をとる. Đầu tư vật kiện はオフィスビル, tiểu mại điếm 舗がそれぞれ4 phân の1 trình độ を chiêm めるほか y liệu thi thiết ・ bệnh viện やリゾートThi thiết đẳng もそれぞれ5% trình độ を chiêm めるなど đa dạng である. REITの đối tượng bất động sản に quan する thâu ích の xác bảo, vận 営, quản lý, cải tu ・ mô dạng thế công sự đẳng の thống quát đích なマネジメントを cụ thể đích に hành っているのがビルマネジメント( ビルマネ ) sự nghiệp, またはプロパティマネジメント( PM ) sự nghiệp であり, REITの tương lai đích な価 trị を bình 価する thượng で trọng yếu である.

Mễ quốc では nội quốc tuế nhập pháp điển 856 điều dĩ hạ の quy định により khóa thuế sở đắc の90% dĩ thượng を đầu tư gia に phân phối する đẳng の thích cách yếu kiện を mãn たせばREIT đoạn giai での liên bang pháp nhân thuế が khóa せられず, đầu tư gia đoạn giai のみの khóa thuế で tế む ( pháp nhân としての lợi ích khóa thuế と lợi ích の phối đương を thụ け thủ った giả に đối する khóa thuế との nhị trọng khóa thuế が tị けられる ) とされている. あたかも đầu tư gia が trực tiếp に đầu tư ngạch に ứng じて đầu tư đối tượng vật kiện を bảo hữu したのと đồng nhất の kinh tế đích なメリットが thụ けられるとされている.

オーストラリア

オーストラリアでは, sơ のREITが1971 niênに thượng tràng した. “A-REIT” と hô ばれ,オーストラリア chứng khoán thủ dẫn sởに thượng tràng するREITの thời 価 tổng ngạch quy mô は, mễ quốc, nhật bổn に thứ いで thế giới đệ 3 vị である.

Hình thái としては, bất động sản のみを bảo hữu する ngoại bộ vận dụng hình の tín thác と, REITと vận dụng hội xã の chu を nhất thể hóa した thật chất đích nội bộ vận dụng hình のステープル chứng khoánがあるが, hậu giả の phương が đa sổ phái である.

なお, かつては nhật bổn の bất động sản を đầu tư đối tượng としたルビコン・ジャパン・トラストやアストロ・ジャパン・プロパティ・トラスト( cựu バブコック･アンド･ブラウン･ジャパン･プロパティ･トラスト ) などが thượng tràng していた.

シンガポール

シンガポールのREITは “S-REIT” と hô ばれ,2002 niênに tối sơ の minh bính がシンガポール chứng khoán thủ dẫn sởに thượng tràng して dĩ lai, その hậu は ước 40 minh bính が thượng tràng しており, thời 価 tổng ngạch は mễ, nhật, hào, anh に thứ ぐ thế giới đệ 5 vị の quy mô である. Hải ngoại の bất động sản を tổ み nhập れた minh bính が đa く,Nhật bổn の bất động sản を tổ み nhập れた minh bính も phục sổ tồn tại している.2021 niên11 nguyệt にはĐại hòa ハウス công nghiệpがダイワハウス・ロジスティクス・トラスト( Daiwa House Logistics Trust ) を thượng tràng させ,S-REITとして sơ の nhật bổn xí nghiệp を単 độc スポンサーとする sự lệ となった.

Quan liên sự hạng

• RIC
• FASIT
• REMIC
• Bất động sản chứng khoán hóa
• ビルマネジメント
• プロパティマネジメント
• アセットマネジメント
• ファシリティマネジメント

Ngoại bộ リンク

• Nhật bổn thủ dẫn sở グループ
• Nhất bàn xã đoàn pháp nhân bất động sản chứng khoán hóa hiệp hội -ARES-