Cấu mãi phòng ốc vị quá hộ tức bị pháp viện tra phong, cai như hà giải quyết?

Tác giả: Hồ hạo long luật sư, lý kiện luật sư đoàn đội.

Cận niên lai, cấu trí phòng ốc quá hộ tiền bị pháp viện tra phong, phách mại đích án kiện sổ lượng trình thượng thăng xu thế, án kiện phát sinh đích chủ yếu nguyên nhân thị phòng ốc xuất mại nhân dữ đệ tam nhân tồn tại trái vụ củ phân. Vi thử, bút giả tưởng thông quá bổn văn phân hưởng loại tự án kiện đích xử lý phương thức hòa y cư.

The Case / án lệ

2014 niên 3 nguyệt, lưu mỗ xuất tư 100 dư vạn nguyên cấu mãi triệu mỗ tọa lạc vu khuê mộc tiểu khu thương phẩm phòng nhất sáo, vị bạn lý quá hộ thủ tục. 2014 niên 9 nguyệt, nhân triệu mỗ bất năng lí hành tôn mỗ đích trái vụ, mỗ trung cấp nhân dân pháp viện y pháp tra phong cai phòng ốc, cai án dĩ tiến nhập chấp hành trình tự. Phòng ốc bị tra phong hậu, lưu mỗ dĩ tự kỷ thị cai phòng ốc quyền lợi nhân vi do đề xuất chấp hành dị nghị, thỉnh cầu trung chỉ cai phòng ốc đích chấp hành, pháp viện bác hồi dị nghị thỉnh cầu, lưu mỗ toại đề khởi chấp hành dị nghị chi tố.

The Judgement / tài phán kết quả

Nhất thẩm pháp viện nhận vi, lưu mỗ dữ triệu mỗ thiêm đính đích 《 thương phẩm phòng mãi mại hợp đồng 》 hợp pháp hữu hiệu, chi phó liễu toàn bộ cấu phòng khoản, dĩ hợp pháp chiêm hữu phòng ốc, tịnh thả phi nhân tự thân nguyên nhân vị bạn lý quá hộ thủ tục, phù hợp 《 tối cao nhân dân pháp viện quan vu nhân dân pháp viện bạn lý chấp hành dị nghị hòa phục nghị án kiện nhược càn vấn đề đích quy định 》 đệ nhị thập bát điều quy định chi tình hình, lưu mỗ chấp hành dị nghị lý do thành lập, ứng dư chi trì. Thử hậu, tôn mỗ bất phục đề khởi thượng tố, nhị thẩm pháp viện tài định bác hồi thượng tố, duy trì nguyên phán.

The Analysis/ luật sư phân tích

Nhất, phòng ốc mãi mại thị phủ hữu hiệu?

Trừ pháp luật lánh hữu quy định ngoại, bất động sản vật quyền đích thiết lập, biến canh, chuyển nhượng hòa tiêu diệt, kinh y pháp đăng ký, phát sinh hiệu lực; vị kinh đăng ký, bất phát sinh hiệu lực. Phòng ốc chúc vu bất động sản, sở dĩ cấu trí phòng ốc hậu tu y pháp bạn lý đăng ký, nhân vi đăng ký thị bất động sản vật quyền đích pháp định công kỳ thủ đoạn, diệc thị bất động sản vật quyền y pháp thừa nhận hòa bảo hộ đích y cư. Nhu yếu chú ý đích thị, thượng văn sở thuyết đích “Hiệu lực” thị chỉ vật quyền biến động hiệu lực, nhi phi phòng ốc mãi mại hợp đồng đích hiệu lực. Y cư pháp luật quy định, lưu mỗ dữ triệu mỗ chi gian đích hợp đồng hữu hiệu, như quả xác nhân khách quan nguyên nhân trí mãi thụ nhân lưu mỗ vô pháp thủ đắc phòng ốc vật quyền, lưu mỗ hữu quyền y cư hợp đồng truy cứu triệu mỗ vi ước trách nhậm, bao quát thối hoàn phòng giới khoản, chi phó vi ước kim đẳng.

Nhị, như hà cứu tế tự kỷ đích quyền lợi?

Lưu mỗ dữ triệu mỗ thiêm đính phòng ốc mãi mại hợp đồng, tịnh thả y cư hợp đồng ước định chi phó liễu toàn bộ phòng giới khoản, lưu mỗ khả dĩ dĩ án ngoại nhân thân phân hướng chấp hành pháp viện đề xuất thư diện dị nghị, kinh nhân dân pháp viện thẩm tra, lý do thành lập đích tài định trung chỉ đối cai phòng ốc chấp hành, phản chi, tài định bác hồi. Như lưu mỗ bất phục tài định, tắc khả dĩ tự tài định tống đạt chi nhật khởi thập ngũ nhật nội hướng nhân pháp viện đề khởi án ngoại nhân chấp hành dị nghị chi tố.

Tam, bài trừ cường chế chấp hành đích điều kiện thị thập ma?

Lưu mỗ tác vi mãi thụ nhân, đối đăng ký tại bị chấp hành nhân triệu mỗ danh hạ đích bất động sản đề xuất dị nghị, nhân dân pháp viện tương y cư pháp luật quy định đối hạ liệt tình hình tiến hành thẩm tra: 1. Tra phong chi tiền mãi mại song phương thị phủ thiêm đính hợp pháp hữu hiệu đích thư diện mãi mại hợp đồng? 2. Tra phong chi tiền mãi thụ nhân thị phủ dĩ hợp pháp chiêm hữu cai phòng ốc? 3. Mãi thụ nhân thị phủ dĩ chi phó toàn bộ phòng giới khoản, hoặc giả thị phủ dĩ án hợp đồng ước định chi phó bộ phân giới khoản thả tương thặng dư giới khoản án nhân dân pháp viện đích yếu cầu giao phó chấp hành? 4. Mãi thụ nhân đối vu vị bạn lý quá hộ đăng ký thị phủ một hữu quá thác? Như quả dĩ thượng vấn đề quân năng đắc xuất “Khẳng định” đích đáp án, na ma nhân dân pháp viện tương y pháp tài định trung chỉ đối cai tiêu đích đích chấp hành ( chấp hành dị nghị ), phán quyết bất đắc chấp hành cai chấp hành tiêu đích ( án ngoại nhân chấp hành dị nghị chi tố ).

Đề kỳ: Cai loại án kiện trung, chấp hành dị nghị lý do đích thành lập, nhu yếu dĩ hữu hợp pháp hữu hiệu đích thư diện mãi mại hợp đồng vi cơ sở, dĩ dĩ chi phó phòng giới khoản hòa thật tế chiêm hữu phòng ốc vi tiền đề, đồng thời hoàn yếu cầu, vị bạn lý quá hộ thủ tục tịnh phi hệ nhân mãi thụ nhân nguyên nhân tạo thành đích. Sở dĩ, kiến nghị cấu trí phòng ốc tiền, tiên đối xuất mại nhân hòa phòng ốc tín tức tiến hành sung phân liễu giải, thiêm đính mãi mại hợp đồng hậu yếu cập thời bạn lý võng thiêm bị án, công kỳ phòng ốc giao dịch tình huống, tịnh cập thời bạn lý dự cáo đăng ký. Tịnh thả, hoàn yếu thỏa thiện bảo quản mãi mại hợp đồng, phó khoản bằng chứng, cấu phòng phát phiếu, thủy điện cập vật nghiệp phí giao nạp bằng chứng đẳng chứng cư nguyên kiện. Như cấu trí đích phòng ốc bị nhân dân pháp viện tra phong, ứng đương cập thời hướng chấp hành pháp viện đề xuất chấp hành dị nghị.

Pháp luật y cư

《 trung hoa nhân dân cộng hòa quốc dân pháp điển 》

Đệ nhị bách linh cửu điều bất động sản vật quyền đích thiết lập, biến canh, chuyển nhượng hòa tiêu diệt, kinh y pháp đăng ký, phát sinh hiệu lực; vị kinh đăng ký, bất phát sinh hiệu lực, đãn thị pháp luật lánh hữu quy định đích trừ ngoại.

Y pháp chúc vu quốc gia sở hữu đích tự nhiên tư nguyên, sở hữu quyền khả dĩ bất đăng ký.

《 tối cao nhân dân pháp viện quan vu nhân dân pháp viện bạn lý chấp hành dị nghị hòa phục nghị án kiện nhược càn vấn đề đích quy định 》

Đệ nhị thập bát điều    kim tiền trái quyền chấp hành trung, mãi thụ nhân đối đăng ký tại bị chấp hành nhân danh hạ đích bất động sản đề xuất dị nghị, phù hợp hạ liệt tình hình thả kỳ quyền lợi năng cú bài trừ chấp hành đích, nhân dân pháp viện ứng dư chi trì:
( nhất ) tại nhân dân pháp viện tra phong chi tiền dĩ thiêm đính hợp pháp hữu hiệu đích thư diện mãi mại hợp đồng;
( nhị ) tại nhân dân pháp viện tra phong chi tiền dĩ hợp pháp chiêm hữu cai bất động sản;   
( tam ) dĩ chi phó toàn bộ giới khoản, hoặc giả dĩ án chiếu hợp đồng ước định chi phó bộ phân giới khoản thả tương thặng dư giới khoản án chiếu nhân dân pháp viện đích yếu cầu giao phó chấp hành;
( tứ ) phi nhân mãi thụ nhân tự thân nguyên nhân vị bạn lý quá hộ đăng ký.