购买房屋未过户即被法院查封，该如何解决？

作者：胡皓栊律师，李健律师团队。

近年来，购置房屋过户前被法院查封、拍卖的案件数量呈上升趋势，案件发生的主要原因是房屋出卖人与第三人存在债务纠纷。为此，笔者想通过本文分享类似案件的处理方式和依据。

The Case / 案例

2014年3月，刘某出资100余万元购买赵某坐落于奎木小区商品房一套，未办理过户手续。2014年9月，因赵某不能履行孙某的债务，某中级人民法院依法查封该房屋，该案已进入执行程序。房屋被查封后，刘某以自己是该房屋权利人为由提出执行异议，请求中止该房屋的执行，法院驳回异议请求，刘某遂提起执行异议之诉。

The Judgement / 裁判结果

一审法院认为，刘某与赵某签订的《商品房买卖合同》合法有效，支付了全部购房款，已合法占有房屋，并且非因自身原因未办理过户手续，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之情形，刘某执行异议理由成立，应予支持。此后，孙某不服提起上诉，二审法院裁定驳回上诉，维持原判。

The Analysis/ 律师分析

一、房屋买卖是否有效？

除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。房屋属于不动产，所以购置房屋后须依法办理登记，因为登记是不动产物权的法定公示手段，亦是不动产物权依法承认和保护的依据。需要注意的是，上文所说的“效力”是指物权变动效力，而非房屋买卖合同的效力。依据法律规定，刘某与赵某之间的合同有效，如果确因客观原因致买受人刘某无法取得房屋物权，刘某有权依据合同追究赵某违约责任，包括退还房价款、支付违约金等。

二、如何救济自己的权利？

刘某与赵某签订房屋买卖合同，并且依据合同约定支付了全部房价款，刘某可以以案外人身份向执行法院提出书面异议，经人民法院审查，理由成立的裁定中止对该房屋执行，反之，裁定驳回。如刘某不服裁定，则可以自裁定送达之日起十五日内向人法院提起案外人执行异议之诉。

三、排除强制执行的条件是什么？

刘某作为买受人，对登记在被执行人赵某名下的不动产提出异议，人民法院将依据法律规定对下列情形进行审查：1.查封之前买卖双方是否签订合法有效的书面买卖合同？2.查封之前买受人是否已合法占有该房屋？3.买受人是否已支付全部房价款，或者是否已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院的要求交付执行？4.买受人对于未办理过户登记是否没有过错？如果以上问题均能得出“肯定”的答案，那么人民法院将依法裁定中止对该标的的执行（执行异议）、判决不得执行该执行标的（案外人执行异议之诉）。

提示：该类案件中，执行异议理由的成立，需要以有合法有效的书面买卖合同为基础，以已支付房价款和实际占有房屋为前提，同时还要求，未办理过户手续并非系因买受人原因造成的。所以，建议购置房屋前，先对出卖人和房屋信息进行充分了解，签订买卖合同后要及时办理网签备案，公示房屋交易情况，并及时办理预告登记。并且，还要妥善保管买卖合同、付款凭证、购房发票、水电及物业费交纳凭证等证据原件。如购置的房屋被人民法院查封，应当及时向执行法院提出执行异议。

法律依据

《中华人民共和国民法典》

第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条  金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；  
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。