borettslag

Borettslag som er stiftet av et boligbyggelag, kalles gjernetilknyttedeborettslag, og her er det vedtektsfestet at andelseierne også skal være medlemmer i et bestemt boligbyggelag. Dette kalles gjernedet dobbelte medlemskap.Alle borettslag som ikke har en slik vedtektsbestemt tilknytning, erfrittstående,men de kan ha et boligbyggelag som forretningsfører på vanlig kommersiell basis. Borettslagsloven gjelder både tilknyttede og frittstående lag, men det er en del regler som bare gjelder i de tilknyttede lagene.

Andelseierne har ikke noe direkte ansvar for den gjelden borettslaget har. Borettslagetskreditorermå forholde seg til laget og kan ikke gå etter den enkelte andelseieren. Men indirekte har andelseierne et ansvar fordi de må betale sin del av de løpende utgifter til borettslaget. Disse utgiftene kallesfelleskostnader.

Utover det som følger av loven om betaling av andelskapital, borettsinnskudd og felleskostnader, har andelseieren ingen plikt til å dekke lagets forpliktelser. Andelseieren kan dessuten si opp boretten med en seks måneders frist. Etter det er andelseieren kvitt sine forpliktelser, men må samtidig gi opp boretten. Slik oppsigelse er derfor bare aktuell i situasjoner der laget i praksis erinsolventog styrer motkonkurs.

Felleskostnadene består av borettslagets driftsutgifter (som for eksempel kan være utgifter til vedlikehold og reparasjoner, til kommunale avgifter og strøm tilfellesareal) samt renter og avdrag på borettslagets lån. Det er med andre ord ingen forskjell på andelseiere og andre boligeiere på det området.

Felleskostnadene i borettslaget skal fordeles mellom andelseierne ut fra forholdet mellom verdiene på boligen eller etter andre kriterier (burettslagslova § 5-19). Fordelingsnøkkelen skal fremgå av bygge- og finansieringsplanen som er en del av stiftelsesgrunnlaget til borettslaget. Det er vanlig å bruke boligens areal som innbyrdes fordelingskriterium, eventuelt i kombinasjon med andre fordelingskriterier. For eksempel kan halvparten av felleskostnadene fordeles etter arealet på boligene og den andre halvparten fordeles likt mellom alle.

I visse tilfeller kan det bli spørsmål om fordelingen av felleskostnadene bør endres, for eksempel fordi ombygging og påbygging har medført endringer i verdiforholdene mellom boligene. Lovens regel er at ikke enhver endring medfører endring i fordelingsnøkkelen – hovedregelen er at den ligger fast. Men hvis det er skjedd vesentlige endringer kan endring finne sted.

I særlige tilfeller hvor enkelte kostnader kan fordeles etter nytte eller forbruk, kan andelseierne kreve at disse kostnadene holdes utenfor fordelingsnøkkelen. Det er imidlertid ikke slik at i alle tilfeller hvor de ulike andelseierne har ulik nytte av et tiltak kan dette kreves fordelt etter nytte eller forbruk. Utgangspunktet er at den opprinnelige fordelingsnøkkelen ligger fast slik at andelseiere uten barn må betale for anlegg av lekeplass, og andelseiere uten bil må betale for vedlikehold av borettslagets garasjer. Det er barei særlige tilfellerman kan kreve kostnadsfordeling etter nytte eller forbruk. I en sak som ble avgjort i Høyesterett i 2013 (Rt. 2013 s. 1508) (og som gjaldt et boligsameie der reglene er de samme) hadde fire av sju blokker heis. De «heisløse» ville at kostnadene til reparasjon og rehabilitering av heisene skulle utlignes på de som bodde i disse fire blokkene. De fikk ikke medhold. Flertallet i Høyesterett mente at det var avgjørende at heisutgifter i alle år hadde vært fordelt som andre felleskostnader. Men er det tale om nye tiltak, som for eksempel å installere heis i bare den ene av et borettslags to bygninger, kan antakelig de som bor i bygningen uten heis slippe å betale for installasjons- og vedlikeholdskostnadene for heisen. De vil ikke ha noen nytte av heisen.

I mange borettslag er det innførtforkjøpsrettfor de andre andelseierne. Det gir mulighet til å skaffe seg en mer hensiktsmessig bolig uten å måtte flytte langt. Forkjøpsretten følger ikke av borettslagsloven, men må tas inn i lagets vedtekter. I tilknyttede borettslag er det også forkjøpsrett for medlemmer i boligbyggelaget, og denne forkjøpsretten kan ikke borettslaget fjerne fra vedtektene siden boligbyggelaget har vetorett overfor slike vedtektsendringer. Det kan også innføres forkjøpsrett til fordel for andre grupper, men dette er mindre vanlig.

Selv om det ikke er noen lovfestet forkjøpsrett, har borettslagsloven en rekke bestemmelser om bruken av forkjøpsrett (lovens kapittel 4.V). Blant annet bestemmes det at forkjøpsrett aldri kan brukes når andelseieren selger til ektefelle, barn eller andre nærstående personer. Det er også regler om hvordan retten blir utløst (salg, arv, tvangssalg med mer), hvordan retten skal gjøres gjeldende og hvordan løsningssummen skal betales. Hovedregelen er at den forkjøpsrettsberettigede trer inn i den avtalen som utløser forkjøpsretten og overtar andelen til den prisen og på de vilkårene som selgeren og kjøperen ble enige om. Forkjøpsretten er en omsetningsbegrensning på borettsandeler, men det ser ikke ut til at den medfører at borettslagsboliger med forkjøpsrett omsettes til lavere pris enn andre tilsvarende boliger.

Hovedregelen er at andelseierne selv skal bo i borettslaget. Når andelen skifter eier bortfaller også bruksretten, og når andelseieren ikke lenger bruker boligen selv, må han normalt selge andelen. Men fra dettebrukereieprinsippeter det gjort visse unntak. I en tidsbegrenset periode (tre år) og i visse andre særlige tilfeller, kan andelseieren overlate bruken av boligen til andre (burettslagslova kapittel 5.II). At andre bruker boligen, endrer ikke andelseierens økonomiske ansvar overfor borettslaget. At andelseieren som hovedregel må bo i boligen selv, medfører at borettslagsboliger ikke uten videre kan benyttes som spekulasjons- og investeringsobjekter; og dette er kanskje den viktigste forskjellen fra en bolig i et eierseksjonssameie.

Borettslagets vedtekter fastsettes ved stiftelsen (burettslagslova § 2-1 og § 2-2), men de kan endres av generalforsamlingen med to tredjedels flertall (burettslagslova § 7-11 tredje ledd). Hovedregelen er at generalforsamlingen står fritt til å fastsette de vedtekter den ønsker – bare de ikke er i strid med andelseierens rettigheter etter loven. Det kan for eksempel vedtektsfestes at andelen ikke kan overføres til andre enn borettslagets egne andelseiere eller at andelseierne må selge dersom de får barn. Oftest vil vedtektene bare være en gjengivelse av det som står i loven. Men i noen tilfeller er det nødvendig å bruke vedtektsform for at et vedtak skal bli gyldig, for eksempel dersom det skal innføres forkjøpsretter. Og i noen tilfeller er det nødvendig med samtykke fra andre hvis vedtektene skal endres, for eksempel hvis borettslaget vil fjerne en forkjøpsrett til fordel for boligbyggelagets medlemmer. I slike tilfeller taler vi omvedtektsveto.

I tette boforhold er det ofte nødvendig med husordensregler og borettslaget kan fastsette slike med alminnelig flertall på generalforsamlingen. Men man står ikke fritt til å fastsette hva som helst – loven taler om vanlige ordensregler og det betyr i praksis ordensregler som er nødvendige av hensyn til andre beboere. Ordensreglene kan også ha forbud mot dyrehold, men forbudet må gjøres dispensabelt; og det må praktiseres slik at andelseiere som har gode grunner for å holde dyr, skal gis dispensasjon hvis dyreholdet ikke sjenerer de andre (burettslagslova § 5-11 fjerde ledd).

Andelseieren plikter å foreta innvendig vedlikehold av boligen han har bruksrett til (burettslagslova § 5-12). Innenfor boligens fire vegger er det han som må foreta maling og tapetsering, stake opp rør som går tette, skifte sikringer og så videre; og han må bære de kostnader dette medfører. Er det nødvendig med utskifting for eksempel av varmtvannsbereder eller en innebygd komfyr, er også dette andelseierens ansvar. Vedlikeholdsplikten omfatter også vedlikehold av vinduer og dører, mens utskifting av disse er det borettslaget som skal foreta. Selv om andelseieren har vedlikeholdsplikt, er det opp til ham selv å bestemme hvor godt han vil gjøre det. Borettslaget kan ikke foreta noen form for inspeksjon og pålegge vedlikehold laget mener er fornuftig; bare hvis vedlikeholdet er så dårlig at det sjenerer andre beboere, kan det reageres.

Hvis et mangelfullt vedlikehold fører til skader på andre leiligheter eller fellesareal, kan andelseieren bli erstatningsansvarlig (burettslagslova § 5-13). Hovedregelen er at han svarer for følgene av alle vedlikeholdsmangler, men ikke hvis det manglende vedlikehold skyldes hindringer utenfor andelseierens kontroll (kontrollansvar) eksempelvis et vannledningsbrudd han ikke kunne forutse eller avverge. Kontrollansvaret omfatter bare det som kallesdirekte tap,mer avledede tap er andelseieren ikke ansvarlig for. Kan andelseierenbebreidesdet manglende vedlikeholdet, dvs. at andelseieren har værtuaktsom,omfatter erstatningsansvaret alle tap borettslaget eller andre andelseiere påføres, det er et ordinært skyldansvar.

Borettslaget plikter å vedlikeholde alt som ikke omfattes av andelseiernes ansvar (burettslagslova § 5-17). I praksis vil dette si at det bygningsmessige vedlikeholdet og vedlikeholdet av innvendige fellesarealer (trapper, ganger, kjellere med mer) påhviler laget; det samme gjelder utearealer, felles garasjer med mer. Grensen mot andelseierens vedlikeholdsplikt kan av og til være problematisk; her nevnes bare at vedlikeholdet av felles røropplegg og elektrisk opplegg er det borettslaget som skal forestå (burettslagslova § 5-17 annet ledd). Det samme gjelder terrasser og altaner. Selv om disse disponeres eksklusivt av én andelseier, er de en del av bygningskroppen som laget skal vedlikeholde.

Misligholder borettslaget sin vedlikeholdsplikt, kan det bli ansvarlig etter de samme regler som gjelder for andelseieren og som er behandlet i forrige avsnitt (burettslagslova § 5-18).

Generalforsamlingen er det øverste organet i borettslaget (burettslagslova § 7-1). Det betyr at generalforsamlingen kan overprøve og endre alle beslutninger truffet av andre organer.

Alle andelseiere har rett til å være til stede på generalforsamlingen med forslags-, tale- og stemmerett (burettslagslova § 7-2). Hver andelseier har bare én stemme på generalforsamlingen, selv om andelseieren skulle ha flere andeler (burettslagslova § 7-10 første ledd).

I utgangspunktet fattes alle beslutninger på generalforsamlingen medsimpelt flertall,hvis ikke burettslagslova bestemmer noe annet. Vedtektsendringer krever eksempelvis to tredjedels flertall (burettslagslova § 7-11).

Selv om generalforsamlingen er det øverste organet i borettslaget, er det begrensninger for hva generalforsamlingen kan vedta. Det følger av burettslagslova § 7-13 at generalforsamlingen ikke kan fatte vedtatt som gir noen andelseiere eller andre en urimelig fordel til skade for andre andelseiere eller laget (myndighetsmisbrukellermindretallsvern).

Styret leder virksomheten i borettslaget i tiden mellom hver generalforsamling. Styret skal lede virksomhet i samsvar med lov, vedtekter og vedtak på generalforsamlingen (burettslagslova § 8-8).

Alle borettslag skal ha et styre, bestående av minst tre medlemmer (burettslagslova § 8-1).

Styret fatter sine beslutninger med simpelt flertall (burettslagslova § 8-6). Selv om det ikke fremgår direkte av loven, er det klart at de samme reglene om myndighetsmisbruk og mindretallsvern som gjelder for generalforsamlingen, også gjelder for styrets virksomhet.

Det følger av burettslagslova § 8-10 første ledd at borettslaget skal ha forretningsfører, dersom ikke annet er fastsatt i vedtektene. For de tilknyttede borettslagene er det vanlig at det er fastsatt at boligbyggelaget skal stå for forretningsførselen, en slik avtale kan være uoppsigelig i inntil ti år etter stiftelsen (burettslagslova § 8-11).

Alle borettslag skal også ha en statsautorisert eller registrertrevisor(burettslagslova § 9-1), som skal avgi revisjonsberetning til generalforsamlingen for hvert regnskapsår (burettslagslova § 9-5).

Det har opp gjennom årene vært politisk strid om adgangen til å oppløse borettslag – særlig de som er tilknyttet et boligbyggelag. Opprinnelig hadde borettslagsloven av 1960 regler som gav et kvalifisert flertall adgang til selv å bestemme dette på to etterfølgende generalforsamlinger – hvorav den ene skulle være lagets ordinære generalforsamling. På grunn av prisregulering og ugunstige skatteordninger, var det fordelaktig å foreta slik oppløsning, samtidig som dette skadet boligsamvirket og undergravde forkjøpsretten for boligbyggelagenes medlemmer. I 1974 fikk vi derfor en lovendring hvoretter departementet måtte samtykke i oppløsning, og forutsetningen var at slikt samtykke bare skulle gis i særlige tilfeller. Noen år senere fikk vi en reprise på oppløsningsbølgen da eiendomsmegler Jørgen Stray hevdet at borettslagene stod fritt til å selge boligene til andelseierne, og loven ble på ny endret i februar 1979 for å fjerne enhver tvil. Men Stray-metoden hadde aldri vært lovlig, slo Høyesterett fast i 1982 (Rt. 1982 s. 160). Etter regjeringsskiftet høsten 1981 ble det fri oppløsningsrett for frittstående borettslag, mens godkjenningsordningen ble beholdt for de tilknyttede.

Dagens regler er i hovedsak felles for tilknyttede og frittstående lag og hensynet til forkjøpsrett for boligbyggelagsmedlemmer er ivaretatt på annen måte enn ved offentlig godkjennelse (burettslagslova kapittel 11). Nå kreves det to tredjedels flertallav alle andelseiere– ikke bare de som møter – på to etterfølgende generalforsamlinger hvorav den ene er den ordinære. I frittstående lag er dette tilstrekkelig. I lag der en tredjeperson (som oftest et boligbyggelag) har vetorett overfor vedtektsendringer, er oppløsningsvedtaket ikke gyldig med mindre det godkjennes av den som har vetoretten. Men videreføres vedtekten som vetoretten er knyttet til, kan godkjenning ikke nektes. Når det er truffet gyldig vedtak om oppløsing, skal det velges et avviklingsstyre som skal sørge for at lagets forpliktelser blir dekket og deretter fordele lagets verdier mellom andelseierne. Som regel er det meningen at andelseierne skal fortsette å eie boligene – enten som selveierboliger eller som eierseksjoner og da vil avviklingsstyret foreta en slik naturaldeling.