开发商交付的房屋存在严重质量问题，买受人能否拒绝收房？

开发商交付的房屋存在严重质量问题，买受人能否拒绝收房？
——谢某林、杨某芳与某房产公司商品房销售合同纠纷案

裁判要旨
开发商交付的房屋不符合合同约定的交付条件，且严重影响正常居住使用的，买受人可以拒收房屋并有权要求开发商承担逾期交房的违约责任。
基本案情
2017年11月23日，谢某林、杨某芳与某房产公司签订《商品房买卖合同》，约定由谢某林、杨某芳购买房产公司开发的住宅一套。谢某林、杨某芳于合同签订当日给付购房款429800元，房产公司于2019年4月30日前将验收合格的商品房交付给谢某林、杨某芳。如果逾期超过90日，合同继续履行，房产公司则自2019年5月1日起按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金。
合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
2019年9月23日，房产公司向谢某林、杨某芳邮寄交房通知书，谢某林、杨某芳在对房屋进行验收后，发现房屋存在漏水等质量问题，遂拒绝收房并要求维修。
2020年12月，房屋基本维修完毕，谢某林、杨某芳欲领取房屋。但房产公司、小区物业公司均以谢某林、杨某芳未按交房通知书中确定时间支付物业服务费为由，拒绝交付房屋。
谢某林、杨某芳诉至法院请求，判决房产公司支付逾期交房违约金、逾期办证违约金。
裁判结果
一审法院认为，《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，就属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。合同对交付房屋时间、交付条件、违约责任等均作出书面约定，上述约定对双方具有约束力。案涉房屋不仅要通过竣工验收，还要达到正常居住和使用的基本要求。
房产公司未按合同约定期限交付房屋，直至2019年9月30日才向谢某、杨某邮寄交房通知书。且其交付的房屋存在多处漏水、钢筋外露等严重质量问题，并非一般瑕疵，属于法律规定的“严重影响正常居住使用”的范畴，谢某林、杨某芳有权拒绝接收。在谢某、杨某多次催促维修后，次年年底才维修完毕。此后又因谢某、杨某拒绝缴纳收房前物业服务费而拒绝交房，经法院多次协调，该公司才于2021年4月9日办理交房手续。
谢某、杨某作为购房者，依约履行了各项合同义务，房产公司强行要求购房人接受其自行设定的交房规则，违者则不予交房的行为显属违约。故对谢某林、杨某芳主张的自2019年5月1日至2021年4月8日间逾期交房违约金为30472元依法予以支持。
一审判决后，双方当事人均未上诉。
案例点评
房屋的主要功能在于居住。实践中，很多开发商为了不承担或少承担违约责任，将本不符合交付条件的房屋强制向购房人交付。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
开发商交房义务的完成与否，应当以合同约定的条件、期限以及法律规定的质量标准为考量标准。仅仅完成了“形式上”的书面通知义务，而交付的房屋存在影响正常居住使用的漏水、钢筋外露等严重质量问题，不能认定完成了交房义务。
对此，购房人有权拒绝受领房屋并要求开发单位履行维修义务、承担延期交房违约责任。
法院对于商品房交付标准的实质性审查，充分维护了购房人的合法权益，给予人民群众安居乐业强有力的司法保障。