北京买房：理清思路，购房建议1236

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

家庭情况：有一套望京老破小，市值220万，还有贷款50万。卖掉剩余170万。家里俩娃，分别26年和28年上学。想在26年前换房，兼顾居住通勤最好，主要是考虑学区。父母上班，男国贸，女顺义机场。

现纠结点：方案1：老破小卖了，添点钱，首付350万左右，其余贷款买个总价500-600的房子。方案2：老破小现市值已经比我们买时候还低一点了，170万也解决不了太大问题。用房子抵押贷款150万左右，自己房子租出去月租6000还利息。这样也能凑300万左右现金。

学区：目前关注望京陈分，因为我们一直住望京。买利泽西园，500左右总价的两居。只是担心朝阳上升通道差点，陈分成绩还不错，就是高中通道不明确。或者东城区，关注和平里和安交，和平里500多万也就能买个占坑房，或者看一下安交的平房，200-250能买一个，给孩子在东城保一个下线。

想求助：我们老破小是卖了好，还是出租用房租抵贷款好。买房推荐陈分，还是东城的和平里占坑，还是安交的平房，因为是26和28两年上学，平房持有至少两年，有无风险。

A：

1、这抵押贷的方案是谁出的，170万的净值能抵出150万？一般来说房龄太长的不好做，已经有抵押的也不好做，总价低的更不好高评，抵出的钱和手续费相比未必划算。

如果能抵押这么高额度当然划算了，但还是问清楚吧，看这方案是否靠谱儿。多问两家代理的，反正银行产品都差不多。

2、东城和朝阳看自家情况，这相当于问孩子将来学文还是学理？没标准，也没有哪个最好，只看哪边适合自己。

一般来说是牛娃在朝阳，在点招上必定比东城占便宜。普娃去东城，看运气跟着大部队也不至于差。另外从房子角度说，东城的溢价率是高于陈分的，居住的性价比不如朝阳。这可以看好房源后让中介算算，看差的多不多再选择。

3、能选正规楼房就尽量，平房有同样的溢价率，但流动性不如楼房。平房十年前有风险，当时炒房的都赔了，但现在拆迁的溢价部分都耗散的差不多了，应该没什么风险了。不过现在也没拆迁了，就算腾退也只能赌个是否给二类经适，看自己是否愿意参与吧。

4、另外多说一句，高中通道没有明确的，那不是九年义务教育，是需要中考决定的，或者说都是靠成绩。东城的高中通道也没人敢说明确，全中国就没有明确的，除非是走民办。所以你们这不是让人给忽悠了吧？这抵押贷和所谓高中通道的说法都不太靠谱儿似的。

5、总之问清楚吧，这是不是刚有个想法啊？所以想的还挺初级呢，甭着急吧，先多了解一些学区和房子的事儿再做决定。

仅供参考。

二

Q:

房产：北京市西城区展览路街道郝家湾小区，1974年建，二层两室一厅一卫，南北通透，48.5m²。考虑：房价下跌，是否近期卖房。但又听说北京房子4年一个周期，按照4年一周期的规律，明年应该会上涨，还是应该明年五六月份卖房比较合适呢。

A：

1、先说个概念吧，或者是标准。通透的意思是两边窗户之间没有墙壁和门的阻挡，这才叫通透，一般至少在建面80平以上。如果有墙或门那就只能是南北向了，面积小的也很难做到通透。

2、四年一周期是炒房客和中介瞎忽悠的，房子是巨额商品，不可能这么短的周期。经济是十年一轮回，中周期20年，大周期是康波的50年左右。

3、明年应该会上涨？有可能吧。但这要看今年的救市是什么效果，如果今年效果明显，那明年必定是先涨后跌。按历次行情，五六月份都不算合适的时候。

1998年的五六月是疲软，2003年是冰封 ，2004-2005年是调控，2006年算是行情前期，2007年则是后期了。2008年是崩盘，2009年五月算刚启动，2010年是山顶。2011-2014都是调控，2015是没反应，2016又是前期，2017是崩盘，2018和2019是小阳春顶部，2020冰封，2021可以算合适。所以这四年一周期也就是上次合适，之前的都那么回事儿吧，还是别太迷信这些瞎忽悠了。

4、总之先看今年的救市效果吧，这种事儿短期没规律。如果救市的效果明显，那第一次政策调控就做好准备，第二次就最好出手了，第三次则大概率崩盘。多关注政策和成交量吧。

仅供参考。

三

Q:

请问法拍房购买有什么需要注意的？另外昌平紫金新干线二期的两居室B20户型可以出手吗？换成望京或者驼房营的房子有没有必要？

A：

1、法拍房有什么注意的？其实没什么，北京的法拍市场很正规了。但别有捡漏儿的心态，真有好房子流不到市场上来，也很难让外人买到。这行儿是个挺封闭的圈子，中介代理的基本都认识，甚至很多都是同一个机构分裂出来的。

2、或者说注意三条吧，如果自己去拍，那一是懂行，二是戒贪，第三别冲动。其实买什么房子或所有投资品都是这些基本的，不懂行的别瞎买，别贪便宜，别觉得自己运气好，别冲动加码。至于其他的清场和费用什么的倒无所谓，都写在公告上了，注意看就行。

3、具体的房源我不敢说什么，只有当地中介懂行情。

4、房子是用来住的，为了自住就有必要，为了投资的话看想换的房源。从地段儿来讲望京肯定占优，然后驼房营和回龙观差不多，同等房源的话换不换的意义不大。

仅供参考。

四

Q:

您受累帮我再看看这两套吧，富力城和世纪城的，中介开始说都有七八万的，可等我去了就只有这12万的了。另外珠江帝景是有溢价吗？学校方面和人大附中的能差多少？孩子少了之后受影响多大？微博和头条上的房价已经崩盘似乎好久了，可我在现实中怎么找不到合适的啊？看了快俩月了，能看上眼的都没便宜多少，有便宜的还都要全款，便宜的好房子都在网上吗？

A：

1、这我看不出什么，不到现场的话看户型图的意义不大。这还是问当地中介吧，只有他们最熟悉。不过如果用不上学位那就买富力城的，不算学区房也就没溢价，居住的性价比更高。有上学需求自然以海淀的为主了，虽然有溢价但也就是海淀平均值，不特殊。人大附学区的学习氛围非常好的，各种教育资源也多，哪方面的都方便。

2、珠江帝景之前没溢价，这几年入学高峰就出现了，不算太高，比东西海的低一半左右。具体的让中介给算算吧，总价高的溢价率能低些，低于10%也就无所谓了，算是能兼顾的。

3、和人大附中能差多少？这没法儿比，不是一种教育模式。人大附中是校内以素质教育为主，孩子们挺欢乐，其他的就主要靠家长了。朝阳的学校也不是不重视素质，但校内管的严，作业多，家长操心的就相对少点儿。帝景有个调侃，说是朝阳区夜间亮灯率最高的小区。没这么邪乎，但也能说明学校的作业多管的严，所以才成绩好。

另外帝景是九年制，家长不用操心小升初。而人大附中则都是入营点招+子弟政保，派位的不是太多，也谈不上直升，跟朝阳的两码事儿。但如果能进入六小强就比帝景强了呗，都是牛娃如云，掐尖儿生源集中的学校氛围都好。

4、孩子少了之后也未必受多大影响，富力城本来就不是学区房，孩子多少都无所谓。帝景的溢价不高，世纪城则是各种配套都强，都没什么太大影响。房子是用来住的，就算学区功能减弱，居住功却有可能加强啊，都是挺好的小区，影响不会大。

5、房价的事儿我也不知道，反正网上每年都崩盘好几次，就跟打倒帝国主义差不多吧。中介发这些更多的是为了揽客，跟前几年用假房源勾引租房的一个性质。满大街和网上不到处都是一折起吗，什么商品都永远在崩盘，只是一直在路上。

仅供参考。

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