商业地产的“寒冬”：全球视角下的挑战与转型

自2020年以来，疫情、数字化消费、远程工作这些新变化，给商业地产带来了前所未有的冲击。

空置率高了，租金跌了，投资回报率也低了，原本稳稳的收益来源，现在却要面对“寒冬”。尤其是一线城市的写字楼，空置率高得吓人，租金也跌到了谷底。

2023年底，北上深的写字楼空置率都超过了20%，深圳的甲级写字楼空置率更是超过了26%。2024年第一季度，虽然空置率有所下降，但整体还是高。

商业地产需求不旺，租金自然也跟着跳水。2024年一季度末，一线城市写字楼租金平均每月216元/平方米，同比下降了5.7%，回到了2011-2012年的水平。

空置率高、租金大跌，还得关注“净吸纳量”，就是新租和扩租减去退租的面积，这能反映写字楼市场的供需情况。这两年，一线城市的写字楼净吸纳量大幅下降，北京、上海、深圳的降幅都在70%-90%。

写楼供给过剩，未来几年一线城市的供应还是高。深圳预计今年就有120万平方米的甲级写字楼投入使用，广州也有不少新项目即将入市。

商业地产的不景气和写字楼高空置率，与第三产业特别是现代服务业的发展紧密相关。以广州为例，今年二季度写字楼租赁需求中，TMT行业占了30%，专业服务业21.9%，贸易和零售业12.1%。

互联网行业增速放缓，金融监管加强，这些行业的公司开始缩减办公空间。北京的中关村、望京，互联网公司巨头开始缩减租赁面积，有的甚至提前退租。

外资企业的离场也削弱了写字楼的需求。2023年，中国实际利用的外资规模缩减了8%，外资企业的战略调整，包括削减在华布局，甚至关闭中国区的办公场所。

企业对办公空间需求减少，是因为业绩下滑，需要开源节流。中国经济正处在从制造业向服务业转型的阶段，这个过程复杂且充满挑战。

在美国，商业地产也面临困境。美联储的激进货币政策，导致商业地产价格大幅下跌。纽约曼哈顿的一栋办公楼，购入价1.53亿美元，最后以不到5000万美元的价格出售，价格下跌了67%。

商业地产的不稳定性，对金融系统造成了冲击。美国高达45%的办公楼按揭贷款处于“负资产”，即贷款余额超出当前市场价值。商业地产市场的“寒冬”导致地方银行坏账率增加，面临偿付能力不足的问题。