“今年，上海将坚持租购并举，健全住房保障体系，建设筹措7万套（间）保障性租赁住房，筹措供应‘新时代城市建设者管理者之家’床位3万张以上”——上海市市长龚正在上海市第十六届人大二次会议上作政府工作报告时提到的数字，引发广泛关注。

城市发展需要人才，安居是留才的重要考量。“解决年轻人住房困难，提升上海对青年人吸引力”“建立上海阶梯式青年住房支持体系”“进一步增加核心城区的保租房供应缓解职住分离问题”……此次上海两会中，代表委员们聚焦超大城市“安居梦”，积极建言献策。

加快形成“全品类”多层次供应体系

2023年，上海建设筹措8.1万套（间）保障性租赁住房，筹措供应1.1万张“新时代城市建设者管理者之家”床位。

日前，记者探访了上海市闵行区首个“新时代城市建设者管理者之家”。其所在的华润有巢公寓社区，是华润置地在上海市闵行区打造的首个示范性租赁社区。社区占地面积4.2万平方米，总建筑面积近12万平方米，包含8栋15层住宅楼、1栋3层公共服务配套楼。这个社区在房源供应上突出“全品类”，总房源数达2475套，形成了“一张床、一间房、一套房”的多层次住房供应体系。

其中，“一套房”共179套，套均面积60平方米，月租金3200元至3500元，主要面向企事业单位管理人员、科创人才和家庭型客户；“一间房”共2158间，平均面积30平方米至35平方米，平均月租金2200元至2600元，主要面向刚步入社会的新市民、青年人；“一张床”共有440张，为新时代城市建设者管理者之家，主要面向建筑施工及环卫绿化快递医护等行业一线职工。

“一个床位每月500元，公司出钱，自己只用付水电煤的费用。”张颂蔚在马桥镇从事安保工作，于2023年11月初入住新时代城市建设者管理者之家四人间，他笑着感叹：“真的好！配套设施很齐全，以前很难想象能以如此实惠的价格住到这样好的房子里。”

上海市人大代表、上海市闵行区区长陈华文表示：“安居工程也是营商环境的重要组成部分，完备的住房保障体系能免除人才的后顾之忧，从而加快人才引进，促进科技创新，助力区域经济发展。”

上海市政协委员、上海金融与发展实验室理事邵宇建议：“针对新市民、青年人等特定人群收入差距等因素带来的需求差异，在公租房、保租房建设时应调研住房困难青年群体的住房需求及租金承受范围。根据代表性需求建设相匹配的住房类型，丰富房屋供给。”

推进保租房高质量建设需“量稳质升”

在闵行区的“新时代城市建设者管理者之家”，张颂蔚第一次体验到了管家服务。“空调不制热，东西维修都可以找管家，还可以向管家咨询居住证办理的事情。”张颂蔚说，小区把一些政府服务搬到了“家门口”，在党群服务站里不仅能一站式查询各种政务信息，还能享受直接办理居住证等政务服务。

上海市政协委员洪亮、沈锋等共同提交了《关于优化保障性租赁住房商业模式闭环的提案》，其中提到“相较普通商品房小区，保障性租赁住房住户因为存在更高的流动性、更密集的居住人口，自然地会增加入住阶段和退房阶段更多的管理服务工作。但是，多数保障性租赁住房小区没有因此投入更多的物业管理资金以及配备更多的物业管理人员。保障性租赁住房服务跟不上租房规模和租客服务需求的增长，已成为新的核心问题。”

上海市政协委员王韵也提出：“新建保租房项目整体供求关系有欠平衡，中心的老城区的租房供应缺口较大，租客群体职住分离压力较大。”

一些代表委员建议，加强（青年）社区配套的前瞻性规划，应考虑投放更多车位，并同步建设沿街商小店面，留足早餐点、洗衣房、24小时便利店、咖啡厅等空间以作为商业配套。在医疗方面，要加大社区卫生服务中心（站）布局，加大便民药房等引入，为青年提供全面便捷的就医和药房服务。

“此外，还需优化青年特别需求针对性配套服务。例如增加宝宝屋的数量和规模，延展服务时间，以上午下午整段时间为托育时间单元，适度扩大面向0.5—1岁婴儿的托育需要。”上海市政协委员陈向峰认为。

金融赋能持续引入“源头活水”

形成一批性价比高、分层分类的租赁住房，满足不同群体差异化需求，有重大的社会和经济意义。

2022年12月9日，以有巢在上海开发经营的两处保障性租赁住房（上海市松江区泗泾和东经项目）为底层资产的“华夏基金华润有巢REIT”在上海证券交易所挂牌上市，成为全国首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT，这为保租房事业进一步注入了金融“活水”。华润有巢公寓社区上海马桥AI店有望成为华夏基金华润有巢REIT的储备扩募资产。

上海市政协委员，香港世茂集团总裁许世坛建言，在上海率先建立全国统一市场流动运转的专项租赁住房基金，通过公开市场发行债券基金形式，支持其他有参股意愿的金融机构和市场投资者参股，形成集股权投资、信贷支持、租赁运营、REITs上市为一体的服务闭环。

“以相对优惠的价格收购存量资产，将其改造成租赁住房，有助于控制前期投入成本。加之目前市场已有专业、精细化的租赁住房运营管理团队，在后期的资产运营管理中将其引入，提升住房的硬件和服务，实现与新市民、青年人在精神、情感、关系上的共振，从而促进专项基金实现稳定可持续的收益。”许世坛说。

洪亮也建议，通过“不动产投资信托基金(REITs)”等创新金融工具帮助企业快速回笼资金。“通过制定相关政策，引导鼓励企业在住房运营领域进行投资，提供相应的支持和激励措施。金融工具的赋能在租住房产业中扮演重要的推动作用。”

（图片由“今日闵行”授权）