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《上海市居住房屋租赁管理办法》于2011年7月7日以上海市人民政府令第68号公布,根据2014年3月24日上海市人民政府令第15号《上海市人民政府关于修改〈上海市居住房屋租赁管理办法〉的决定》修正。该《办法》共37条,自2011年10月1日起施行。2004年8月30日上海市人民政府发布的《上海市居住房屋租赁管理实施办法》予以废止。
- 中文名
- 上海市居住房屋租赁管理办法
- 公 布
- 2011年7月7日
- 施 行
- 2011年10月1日
- 废 止
- 2004年8月30日
上海市人民政府令
第15号
市长 杨雄
2014年
上海市人民政府关于修改《上海市居住房屋租赁管理办法》的决定
(2014年3月24日上海市人民政府令第15号发布)
一、第八条修改为:
出租的居住房屋及其附属设施应当符合消防、治安、防灾、卫生等方面的标准和要求,并具备供水、供电等必要的生活条件。
有下列情形之一的居住房屋,不得出租:
(一)属于违法建筑的;
(二)被鉴定为危险房屋的;
(三)违反规定,改变房屋使用性质的;
(四)法律、法规、规章规定不得出租的其他情形。
二、第十条第一款修改为:
三、第十一条第一款修改为:
集中出租房屋供他人居住,出租房间达到10间以上或者出租房屋居住使用人达到15人以上的,出租人应当建立管理制度,明确管理人员,落实安全管理职责,建立信息登记簿或者登记系统,并将相关登记信息报送公安部门备案。
四、增加一款,作为第二十三条第一款:
居住房屋的出租人应当与公安派出所签订《治安责任保证书》。
五、增加一条作为第三十一条:
违反本办法第八条第一款规定,出租房屋不符合治安、消防等标准和要求的,由公安部门责令改正,并可处以1000元以上3万元以下罚款。
违反本办法第十一条第一款规定,出租人未落实相应安全管理责任的,由公安部门责令改正,并可处以1万元以上3万元以下罚款;造成严重后果的,处以3万元以上10万元以下罚款。
租赁当事人、居住使用人违反其他治安管理、居住登记管理等规定的,由公安部门按照有关规定处理。
六、原第三十一条调整为第三十二条,修改为:
七、原第三十四条调整为第三十五条,修改为:
违反本办法第二十五条第二款规定,房地产经纪机构和经纪人员居间、代理不符合本办法规定的居住房屋租赁业务的,由区、县房屋行政管理部门责令限期改正,并暂停房地产经纪机构的网上备案资格;逾期不改正的,对房地产经纪人员处以1000元以上1万元以下罚款,对房地产经纪机构取消网上备案资格,并处以3万元以上10万元以下罚款。
八、删去原第三十五条。
此外,根据本决定对部分文字和条文的顺序作相应调整。
本决定自2014年5月1日起施行。《上海市居住房屋租赁管理办法》根据本决定作相应调整和修改后,重新公布。 [1-2]
经研究,上海市人民政府决定对《上海市居住房屋租赁管理办法》等3件市政府规章作如下修改:
一、对《上海市居住房屋租赁管理办法》的修改
(一)将第一条中的“中华人民共和国合同法”修改为“中华人民共和国民法典”。
(二)将第五条中的“卫生”修改为“卫生健康”,“文广影视”修改为“文化旅游”,“建设”修改为“住房城乡建设”,“规划”修改为“规划资源”;删去“质量技监”“食品药品监督”“人口计生”。
(三)将第七条中的“房地产权证”修改为“不动产权证”。
(四)将第十二条中的“市工商行政管理部门”修改为“市市场监管部门”。
(五)将第十八条修改为:
居住房屋在租赁期限届满后继续出租的,承租人在同等条件下享有优先承租权。
租赁合同对续租已经作出约定的,从其约定。未约定的,出租人不再继续出租的,应当在租赁期限届满前1个月通知承租人。
租赁期限届满,承租人继续使用房屋,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。出租人提出解除不定期租赁合同的,应当至少提前1个月书面通知承租人。
(六)将第二十条第一款修改为两款,作为第一款、第二款:
房屋租赁期间,出租人出售房屋的,应当根据租赁合同约定的期限事先通知承租人;未约定的,应当至少提前3个月通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出售给近亲属的除外。出租人履行通知义务后,承租人在15日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。
出租人委托拍卖人拍卖房屋的,应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,视为放弃优先购买权。
原第二款作为第三款。
(七)其他修改:将本办法中的“工商行政”均修改为“市场监管”,“区、县”均修改为“区”。 [5]
上海市居住房屋租赁管理办法
(2011年7月7日上海市人民政府令第68号公布,根据2014年3月24日上海市人民政府令第15号《上海市人民政府关于修改〈上海市居住房屋租赁管理办法〉的决定》修正)
第一条(目的和依据)
为了加强本市居住房屋租赁管理,规范居住房屋租赁行为,保护居住房屋租赁当事人的合法权益,促进居住房屋租赁市场的健康发展,根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《上海市房屋租赁条例》和其他有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。
第二条(适用范围)
本办法适用于本市行政区域内的居住房屋租赁及其相关监督管理活动。
第三条(定义)
第四条(原则)
居住房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用的原则。
本市鼓励和支持居住房屋租赁当事人建立长期、稳定的房屋租赁关系。
第五条(管理部门)
公安部门负责居住房屋租赁的治安管理、消防管理和居住房屋租赁当事人的居住登记。
出租人不得向不能提供身份证件的自然人、不能提供营业执照或者其他批准文件的法人和其他组织出租居住房屋。
第八条(禁止出租房屋的情形)
出租的居住房屋及其附属设施应当符合消防、治安、防灾、卫生等方面的标准和要求,并具备供水、供电等必要的生活条件。
有下列情形之一的居住房屋,不得出租:
(一)属于违法建筑的;
(二)被鉴定为危险房屋的;
(三)违反规定,改变房屋使用性质的;
(四)法律、法规、规章规定不得出租的其他情形。
第九条(最小出租单位)
出租居住房屋,应当以一间原始设计为居住空间的房间为最小出租单位,不得分隔搭建后出租,不得按照床位出租。
原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等其他空间的,不得出租供人员居住。
第十一条(集中出租管理)
集中出租房屋供他人居住,出租房间达到10间以上或者出租房屋居住使用人达到15人以上的,出租人应当建立管理制度,明确管理人员,落实安全管理职责,建立信息登记簿或者登记系统,并将相关登记信息报送公安部门备案。
居住物业管理区域内的居住房屋,不得出租用作单位的集体宿舍。
(一)租赁当事人(包括居住使用人)的姓名、住所、有效身份证件的种类及号码;
(二)房屋坐落、面积、结构、附属设施和设备状况;
(三)租赁用途;
(六)租金标准、支付方式和期限;
(七)物业服务费及水、电、煤、通讯等公用事业费的承担;
(八)房屋使用要求和维修责任;
(九)房屋返还时的状态;
(十一)租赁当事人约定的其他内容。
第十三条(登记备案)
第十四条(租赁信息系统)
第十五条(租金)
出租人根据承租人的要求装修房屋或者增设附属设施、设备的,双方可以协商调整租金标准。
出租人可以按照租赁合同约定的数额,向承租人收取租赁保证金;未约定数额的,租赁保证金不得超过2个月的租金。
第十七条(转租)
居住房屋转租应当符合本办法第八条、第九条、第十条的规定。
转租人违反本条第一款、第二款规定的,出租人可以解除租赁合同,收回房屋并要求赔偿损失。
居住房屋转租的,应当按照本办法第十二条、第十三条的规定订立租赁合同,并办理登记备案。
居住房屋转租后,承租人不再居住使用的,可以与出租人协商解除租赁合同,由出租人与次承租人直接订立租赁合同。
第十八条(续租)
房屋租赁期间,出租人出售房屋的,应当根据租赁合同约定的期限事先通知承租人;未约定的,应当至少提前3个月通知承租人,承租人在同等条件下享有优先购买权。承租人在收到通知后15日内未明确表示购买的,视作放弃优先购买权。
出租人出售房屋的,应当就出售房屋需要实地看房的时间等内容与承租人进行协商,并不得妨碍承租人对房屋的正常使用。
第二十一条(继续租赁)
第二十三条(出租人的义务)
居住房屋的出租人应当与公安派出所签订《治安责任保证书》。
居住房屋的出租人应当履行下列义务:
(一)查验承租人及居住使用人的身份证件,并按照公安部门的要求,登记承租人的姓名、身份证件的种类和号码;
(二)督促、配合居住使用人按照国家和本市的有关规定,及时办理居住登记;
(三)向业主委员会或者物业服务企业提供承租人的联系方式,告知并督促承租人及居住使用人遵守小区业主管理规约;
(五)负责出租房屋及其提供的设施、设备的安全,告知安全使用事项,并定期进行安全检查和维护,及时发现和排除安全隐患;
(六)配合有关部门开展对承租人及居住使用人违法违规行为的调查、制止及处罚等工作。
第二十四条(承租人的义务)
居住房屋的承租人应当履行以下义务:
(二)遵守业主管理规约,不得损害相邻业主的合法权益;
(三)不得利用承租的居住房屋从事经营活动;
(四)合理、安全使用房屋及设施、设备,不得擅自改变房屋使用性质、结构或者实施其他违法搭建行为。
第二十五条(对房地产经纪人的要求)
房地产经纪机构和房地产经纪人员不得居间、代理不符合本办法规定的居住房屋租赁业务,不得对租赁当事人隐瞒真实的房屋租金等信息以赚取差价。
房地产经纪机构或者房地产经纪人员承租其居间、代理的居住房屋的,不得收取佣金。
第二十六条(代理经租)
第二十七条(业主自我管理)
居住房屋租赁当事人违反业主管理规约、损害他人合法权益的,业主委员会有权要求当事人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。
第二十八条(对物业服务企业的要求)
物业服务企业应当按照乡、镇人民政府或者街道办事处的要求,将居住物业管理区域内的房屋租赁情况,报送房屋所在地社区事务受理服务中心。
第二十九条(纠纷解决)
出租人、承租人、相邻业主在房屋租赁活动中发生纠纷的,应当协商解决;协商不成的,可以向人民调解委员会申请调解,也可以依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。符合规定条件的,可以依法向法律援助机构申请法律援助。
第三十条(已有处罚规定的处理)
违反本办法规定的行为,法律、法规已有处罚规定的,依照有关规定处理。
第三十一条(对违反治安、消防及居住登记等规定的处理)
违反本办法第八条第一款规定,出租房屋不符合治安、消防等标准和要求的,由公安部门责令改正,并可处以1000元以上3万元以下罚款。
租赁当事人、居住使用人违反其他治安管理、居住登记管理等规定的,由公安部门按照有关规定处理。
第三十二条(对违反最小出租单位、居住人数限制和最低承租面积的处理)
违反本办法第九条、第十条第一款规定,不符合最小出租单位、居住人数限制和最低人均承租面积规定的,由区、县房屋行政管理部门责令责任人限期改正;逾期不改正的,可处以1万元以上10万元以下罚款。
第三十三条(对租赁当事人未按规定登记备案的处理)
第三十四条(对房地产经纪机构未按规定登记备案的处理)
第三十五条(对房地产经纪人违反经纪管理规定的处理)
违反本办法第二十五条第二款规定,房地产经纪机构和经纪人员居间、代理不符合本办法规定的居住房屋租赁业务的,由区、县房屋行政管理部门责令限期改正,并暂停房地产经纪机构的网上备案资格;逾期不改正的,对房地产经纪人员处以1000元以上1万元以下罚款,对房地产经纪机构取消网上备案资格,并处以3万元以上10万元以下罚款。
第三十六条(参照适用)
公有居住房屋转租及其监督管理,参照适用本办法。
第三十七条(施行日期)
在租赁保证金和租赁房屋出售问题上,上海市对《上海市居住房屋租赁管理办法(征求意见稿)》做出修改,从“倾向维护”承租人权益,转向“均衡维护”租赁双方(即出租人和承租人双方)的权益。
据上海市住房保障与房屋管理局副局长庞元介绍,针对征求意见期间,有市民提出的“租赁保证金应当根据装修程度、设备配置等而不应该简单根据租赁期限来确定”的建议,《上海市居住房屋租赁管理办法》(以下简称《办法》)第十六条有关租赁保证金的条款,不再接征求意见稿中“根据租赁期限在一年以上或以下设置不超过一个月或两个月的租金金额”,而是统一规定为“未约定数额的,租赁保证金不得超过2个月的租金”。
此外,针对市民提出的“优先购买权中提前通知的期限应当与上位法保持一致,并应当同时规定承租人行使优先购买权期限”的问题。《办法》在第二十条(优先购买权)中作出补充规定,“房屋租赁期间,出租人出售房屋的,应当根据租赁合同约定的期限事先通知承租人;未约定的,应该至少提前3个月通知承租人,承租人在同等条件下享有优先购买权。承租人在收到通知后15日内未明确表示购买的,视作放弃优先购买权”。 [4]