房地产，正式翻篇了

最近，湖北省各地住建局更名的消息，在网上传播开了。

据统计，截至6月25日，湖北省17个市（州）的住房和城乡建设局，都已将名称变更为住房和城市更新局，并相继挂牌。

住建局，全称为住房和城乡建设局。建设，体现的是从“无”到“有”；更新，强调的是从“有”到“优”。更名前后，几字之差，释放出的信息量极其丰富。它不仅代表着相关部门职能调整，更象征着一个时代的结束，另一个新时代的全面到来。

从住建局到住更局政府职能发生转向

住建局，是地产人再熟悉不过的一个政府部门。在我国，住建局属于城建系统的重要单位，一般设有房管局和建管委两个下级单位（也部分地区两个单位合并设置），主要承担建设工程审批、建筑建材业监管、房地产市场监管、住房保障等等职能。

更名之后，住更局有了新的职能定位。

以武汉市住房和城市更新局为例，据武汉人大发布的《武汉市人民政府关于市政府机构改革情况的报告》，武汉市住房和城市更新局将负责做好房屋建设管理和住房保障、房地产市场、市政基础设施建设等方面的管理工作，统筹协调城市更新实施工作。

可以看出，过去住建局的工作侧重于增量建设管理，而更名后，住更局的侧重点则不同，强调住房供应结构调整，即保障房的建设管理，以及存量改造优化。

这一变化的背后，是近几年房地产供求关系的明显逆转。

据最新数据，在2020年，我国人均居住面积就已经达到41.8平方米，不低于发达国家水平。

如果单从数量上看，住房供应量已趋于饱和。然而，从品质方面来看，则是另一个结论。

我国的住房存在分布不均，质量不高的特点。

统计显示，截至2022年底，我国城镇既有房屋中，有约20%已建成超过30年；到2040年前后，这个数值预计会达到80%。目前，部分建国初期盖起来的小区已沦为危房，居住体验差不说，还可能威胁人身安全。

按照住建局的统计，城镇共有300多亿平方米的存量住房，合计约22万栋老旧小区需要改造更新，这些小区普遍面临设施老化、环境不佳等问题，严重影响居民的生活品质。

要知道，人类对于美好生活的追求，永远不会止步。

当前，大部分居民不缺房子住，但“住得好”的需求，依然没得到充分满足。

如何帮大家实现居住提质？

城市更新。

湖北各地住建局更名，正是在这一背景下发生的。

事实上，早在2022年湖北省住房和城乡建设厅就发布了《湖北省城市更新工作指引（试行）》，提出建立城市更新统筹工作机制，并建议各地市政府明确城市更新主管部门。此次湖北各地住建局的更名，是对省的这一政策的落地。

城市规划发展方向转变城市更新时代全面到来

城市更新成为主角，不仅是在湖北，也是在全国。

今年政府工作报告提出，要稳步实施城市更新行动，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造，加快完善地下管网，推动解决老旧小区加装电梯、停车等难题。

按照中央的规划，今年城市更新将聚焦“三大任务”——民生工程、市政基础和城市安全等重点领域。

与住房相关方面，今年计划再改造5万个老旧小区，建设一批完整的社区；继续加大城市的燃气、供水、污水、供热等老旧管网的改造力度，目标是再改造10万公里以上。戳我，了解让项目达期达产达效的管理神器

换言之，接下来关于老旧住区的改造、更新，将取代过去的大规模建设，成为城市规划发展的重点内容。此次，湖北各地住建局更名，走在全国前列，接下来不排除其他地区跟进的情况。

值得注意的是，城市更新不是停留在规划上，而是已落实在实打实的行动上。

一方面，各地也已制定了年度目标，明确城市更新的工作进程。

比如作为城市更新首批试点城市之一的武汉，今年明确提出“加快推进城市更新”。2024年政府工作报告指出，坚持“留改拆建控”并举，稳步实施城中村、景中村改造，积极推进33个更新单元改造，完成200个以上老旧小区改造。

另一方面，财政部提供专项资金支持，助力各地城市更新工作推进。

巧妇难为无米之炊。城市更新作为今年乃至未来的重大规划，涉及的资金数额不在少数。

为了推动城市更新工作落地，财政部及住房城乡建设部已拟定了首批15个示范城市（石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、东莞、重庆、成都、西安），将为其城市更新工作提供定额补助。

其中，东部地区每个城市补助总额不超过8亿元，中部地区每个城市补助总额不超过10亿元，西部地区每个城市补助总额不超过12亿元，直辖市每个城市补助总额不超过12亿元。资金根据工作推进情况分年拨付到位。

在财政资金的支持下，示范城市可多种渠道筹集资金，系统化推进城市更新行动，统筹推进城市地下管网和综合管廊建设、污水管网“厂网一体”建设改造、市政基础设施补短板、老旧片区更新改造等工作，优化城市空间布局，完善城市功能。

城市更新的进程，驶入了快车道。

旧房改造是城市更新重头戏

总投资规模将高达4万亿

旧房改造，是这一轮城市更新工作的重中之重。

如前文所言，很多老旧住房存在这样那样的缺陷，居住不方便，使用体验差。

不同于过去大拆大建模式，当前的旧房改造，强调的是补齐城市短板，注重提升功能，增强城市活力。

纳入改造的项目，通常结构安全，但设计不佳，功能不全，或者部分功能年久失修，通过调整布局，改善设施，增加设备，完善住房的功能，可以明显提升居住体验。

以上海为例，由于历史原因，上海很多老旧住房没有独立的厨卫。

去年上海正式实施的《上海市旧住房成套改造和拆除重建实施管理办法（试行）》就明确提出，对“建筑结构差、功能不全、确需保留的旧住房，通过原址改建等方式，使其能够独用成套。”

成套改造，就是通过扩建，为这些老房子增加独立的卫生间/厨房，提升居住体验和便利性。

湖北省的城市更新规划中，也有类似的提法。

今年6月份湖北省委专题会议便指出，要把危旧房改造作为推进城市更新的核心内容，探索以市场化方式推进危旧房改造的新模式，着力解决城镇危旧房“不安全、不成套、不配套、不完善”等突出问题，持续改善人民群众住房条件和居住环境。要适应人民群众对住房的要求从“有没有”转向“好不好”，探索搭建社区服务供应链平台，推动既有住宅加装电梯、适老化改造等工作，形成为民服务的长效机制。

那么，对于那些年久失修，功能不全，甚至存在严重安全隐患的危旧住房，又该怎么处置？

各地也在探索新的模式。

比如去年底，杭州浙工新村的居民自筹4.7亿，向政府申请重建小区。根据拆建方案，原来13幢房屋将拆除，建成7幢11层带电梯小高层。另外，还将配建“一老一小”活动中心等配套设施、增设地下车位，并提高社区绿化率。

北京、上海、广州等地也都有类似的案例。

在这种模式，房企投入一定的资金参与小区改造，换取一定年限的小区公共空间和设施的经营权，通过获取物业管理费、停车管理费，以及商店、餐厅、社区服务中心等空间的租金等，取得相应的投资回报。

按照住建部的统计，全国共有老旧小区约16万个，总建筑面积约为40亿平方米，预计综合改造的投资总额高达4万亿元。如此体量的市场，足以为一大批企业提供不错的机遇。