房地产，开始批发神户型

去年以来，由于各地计容规则调整，市面上涌现出了越来越多的超高得房率户型。看到这些户型，不由得让人想起那些曾经一度爆火的高赠送户型，这些户型在过去也是网红般的存在，有的甚至被称之为“神户型”。

而一通对比下来，发现现在的户型与过去还是有很大不同，过去可能赠送面积多就足以大说特说，而现在的好户型，远远不止这么简单，而是“既要……又要……还要”，没有几把刷子，真玩不转了。

曾经最易走红的三种户型都带有鲜明的阶段性特征

神户型这个词，时不时会出现在地产圈里，尤其是在各种建筑规范都趋严的阶段，想将户型做出彩并不容易，但凡市面上出现的有卖点的户型，总是很快被复制、普及，乃至形成特定阶段的批量化产物。

在过去，有三类户型是比较容易出圈的。

1、紧凑型户型，小面积挤出大空间

自2006年开始，为了照顾刚需的住房需求，高层要求新建住宅项目按90/70控制户型比例，也就是90㎡以下户型建面要占到项目总建面的70%。

于是，很多的项目都卡着90㎡上限来做设计，89㎡紧凑型三房成为市面上的主力面积段。

这是2018年北京的一个89㎡户型，户型呈刀把形状，空间隔离感强，而且南向采光面窄，通透性明显不足。

经过持续的演化，设计更为合理的89㎡户型出现了。如下这个户型，89平三房两卫，而且是明厨明卫，户型整体的通透性不错，超宽尺度的阳台，也成为这个户型的加分项。戳此了解，VR沉浸式看房

麻雀虽小五脏俱全，这种户型在房价较高的一二线城市很受欢迎，对购房者来说，能在较小的空间内多做一个房间，使用场景会丰富很多，可以满足刚需乃至刚改需求，性价比不可谓不高。

2、高赠送户型，凭得房率致胜

每一年，市面上都会涌现出一些被“封神”的户型，其中，多数都有一个共同特点，那就是赠送面积多，得房率高。赠送的位置一般集中在阳台、飘窗、设备平台等位置。

由于没有明确的赠送面积规范，很多项目把以高赠送面积来增加项目竞争力。有的将阳台做大，有的将设备平台做大，有的带入户花园等等。交付后，业主将这些空间改造成卧室，形成n+1房，n+2房，甚至n+n房。

比如成都当年曾红极一时的某楼盘，产权面积87㎡的跃层户型，通过6m挑高赠送、露台赠送、内凹阳台赠送等操作，将使用面积做到210㎡。

还有些项目通过搭板的方式，赠送户内空间，比如下面这个户型就很夸张，89平竟然最多可以做出5房。

有些项目设计了采光井，等楼盘毛坯验收通过后，开发商组织施工队统一浇筑楼板，改造出一个或者几个房间，这种其实是违法搭建，但在市面上也不乏少数。

3、可变户型，满足不同阶段的需求

可变户型一度很火爆，最初将这种户型带火的应该算是万科。在2016年的时候，万科推出了一款名为无限系的可变户型，万科在天津的民和巷项目中，用两栋楼来试验这种户型。

传统户型最大的不同是，可变户型内部没有一堵承重剪力墙，所有空间都是开敞的。整个户型以一结构柱作为建筑核心，通过楼板加固加厚，与建筑外剪力墙结构结合来满足力学要求。

户型内部，除了厨卫及管井位置不可变，其他空间可以根据业主的需求进行布局。万科根据不同客群的需求，从家庭结构、生活习惯、生活人数等维度入手，划分出了超级顽主、史密斯夫妇、富贵之家、二孩时代、活力长者等多种设计方案。戳此了解VR沉浸式看房

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此后，市面上多出了许多类似的可变户，一时间形成了热潮。

事实上，每类住宅都是时代的产品，户型也是如此。曾经火爆的户型，都是在某个或多个方面满足了购房者的特定需求。而随着时间推移，这些户型也要反复经受市场检验，在新的设计中去糟存精，现在的户型，已经变得更加全能化了。

产品高度内卷的时代爆款户型越来越全能化

这几年，购房主力的变化，推动着住宅产品的不断迭代更新。曾经的好户型，很多放在当前市场已经过时了。现在，市场对于好户型的定义更更加苛刻。

一方面，户型在持续演变，好户型的优点被保留下来并不断强化。

比如可变性依然是户型的一个卖点，但现在更多的是仅保留一小部分空间可变，方便业主自主改造。

另一方面，改善占主流，户型设计更加强调居住体验的提升。

综合来看，现在的户型对比以前有了更高衡量标准，追求户型在动线、功能、空间格局等方面的规划设计更加合理，一些花里胡哨的功能也不再受追捧，相反的，购房者更关注如何切实提升房子的居住体验实，而并非仅仅只是把面积变大。

1、强调得房率高，但空间必须好用有用

先说得房率，不管过去还是现在，得房率都是购房者比较关注的一个话题。前面说过，过去由于某些特定原因，很多项目通过”偷面积“来增加户型实用性，不过，赠送面积在合规性上并不受认可，购买这类房子存在一定风险。

而自去年以来，各地纷纷印发住宅建筑新规，支持住宅减少公摊，做大飘窗、阳台等空间，高得房率房子重出江湖，不同的是，这一次，开发商可以大大方方的赠送面积了。

比如广州，去年11月份就发布新的容积率办法，其中便鼓励住宅设置大阳台，提高居住品质。

半开敞空间半计容的比例由原不超过套内建筑面积的15%放宽至20%，并允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台，且不限制其进深。

前段时间，广州市场出现了得房率110%的“神”户型，86平做出了被人110平才有的效果，不仅能做4房，而且客厅开间达到了约3.9米，尺度感非常足。

广州不是独例，青岛、济南、珠海、深圳等地都已经出台新规，鼓励凸窗、飘窗等做大，提高得房率。

对此，购房者自然喜闻乐见。

目前，由于种种原因，市面上的小户型越来越少见，一旦出现，必然是疯狂卷得房率的。像下面这个户型，约80㎡的面积做出了120㎡的既视感，大开间短进深，南向面宽达到约10.7米。

另一个亮点是S墙设计，利用墙体内凹预留了玄关位、冰箱位，方便做入户收纳以及放置冰箱，进一步提高空间的利用率。

得房率提高，将带来居住体验的提升。比如

入户花园更常见了，有利于通风换气，可用于入户消杀、临时储物等缓冲；

多功能阳台进深加大，成为休闲、健身、种植等多种功能场景的复合空间，满足人们亲近自然的需求；

飘窗全屋化，最大程度的拓展户内空间，增加户型使用率，同时也为室内带来更好的采光及视野效果。

生活阳台与景观阳台分开，功能划分更细化，也加强室内空气对流。等等。

2、“大室所趋”，户型面积段上移，强调更好的居住体验

这几年出让的土地趋向于少而精，地块的容积率普遍下降到2.0左右，更有部分直接降到1以下。

容积率下降，带动了住宅产品形态的变化。

首先，超高层、高层住宅减少；“高低配”形式逐步淡出市场，大量小高层抢占市场主流；

其次，户型面积段全面上移，更多大户型改善产品乃至大平层豪宅产品开始涌现。

而作为改善乃至高端改善产品，自然不仅仅停留于“面积大”，户型设计上也要求有更高的突破。

比如，加大南向采光面。有些项目100平方米以下都能做到三开间朝南，100平以上的户型就更不用说。

面这个户型，目前在市面上就比较主流。南面户型4.5开间的南朝向，大面宽带来更好的采光通风效果，景观视野也会上一个层次，居住体验感明显提升。

对于改善产品，素来有句俗话——窗外的风景价值千万。改善型住宅，外部景观尤为重要。尤其这几年，回归自然的趋势愈演愈烈，住宅在规划设计上，房企也更加强调将景观价值最大化。

现在，好的户型都拥有宽广的全景布局和采光，有些户型已拥有全屋环形巨幕采光面。

比如下面这个建面约175平方米的户型，就拥有一个南向L型转角阳台、一个北生活阳台，以及屋飘窗设计。

其中，公区为三面环幕采光，将空间最大限度的向外延伸。餐厅超大飘窗与客厅观景阳台实现南北对流。豪华主卧套房也则设计了L型环幕转角飘窗，大面积飘窗拉伸了景观视野，极大提升了景观体验感。

就连等待电梯的时间，都要为业主创造欣赏户外景观的机会，这不，市面上已出现一些候梯厅全明的项目。

例如以下这个143㎡户型就打造了一个270°转角的全明候梯厅，作为一个与自然充分融合的入户过渡空间，全名候梯厅不仅扩宽了项目的景观视野，也兼具收纳和实用性。

3、仍保留一定的户型可变性，同时强调户内空间互动性

对于以前那种百变户型，业界一直有争议。

支持者认为，可变户型满足了客户diy的愿望，可以适应家庭不同阶段的居住需求；

反对者则认为，绝大部分业主都不是专业设计市，diy户型有很大难度，而且，户内装修改造是一个大工程，绝大部分人不会经常去折腾自家户型。

随着时间推移，现在变形金刚式的户型很少听人提及了，但很多户型依然会保留一定的可变性，以适应不同家庭成员、不同场景的使用需求。

具体体现为：

①预留X空间，满足多元功能需求

比如打造X娱乐空间、X收藏空间、X儿童成长空间等等，满足家庭活动开展，以及家庭不同阶段的需要。

②打造开放的客餐厨空间，加强空间互动性

开放式的空间设计，没了隔断所产生的逼仄感，同时有助于提高家人间的互动性。

比如这个158㎡的户型，采用的是大三房+x空间的空间布局。BLDK餐客厅一体化设计，宽幕客厅连通大尺度观景阳台，情境互动餐厅与厨房，形成了既关联又独立的空间关系。

X空间的宽度达到约3.6米，既可与客厅连通，纳入客厅互动场景，也可以改造成书房、茶室等，或者作为独立卧室使用，免去换房的麻烦。

在产品高度内卷的当前，户型仅有一个闪光点已经很难出彩了。随着住宅产品的持续进化，接下来，“既要……又要……还要”的全能式户型，将会越来越多。