碧桂园服务背书的中梁物业赴港IPO 继续讲“高增长”故事

观点地产网 在港交所门前排队的物管公司又多了一家。

4月29日清晨，中梁集团旗下的中梁百悦智佳服务有限公司向港交所递交招股书。

中梁百悦智佳是一家传统的物管公司，主要以中梁控股的开发物业为主，业务涵盖物业管理服务，非业主增值服务及社区增值服务。从项目开发前期就参与提供服务，向客户提供涵盖物业管理全价值链的综合服务。

招股书显示，中梁百悦智佳的收益由2018年1.76亿元增加至2020年的7.05亿元，复合年增长率为100.2%；净利润由2018年的2660万元增加至2020年的8620万元，复合年增长率为79.9%。

据观点地产新媒体了解，中梁百悦智佳独立于中梁集团的另一个上市平台中梁控股，两者属于合作关系而非上下级。

在2018年4月，也就是地产开发平台中梁控股上市的前一年，杨剑对旗下公司实行了一次集团重组计划，将物业管理从中梁控股中分离出来，成为其私人公司。

2020年末，中梁百悦智佳服务有限公司正式成立，并开始推进IPO事宜。在上市前夕，中梁百悦智佳吸引了碧桂园服务在内的多位战投为其背书。

平平无奇的物管

据招股书披露，截至2020年末，中梁百悦智佳在管项目178个，签约管理项目432个，在管总建筑面积约2010万平方米，近三年在管面积复合年增长率为769.3%。

中梁百悦智佳的签约总建筑面积约6030万平方米，近三年签约建筑面积复合年增长率为58.8%，其中于长三角的在管建筑面积占比为62.8%。

在管理项目上，中梁百悦智佳十分依赖于中梁控股的面积输送，截止去年末，来自独立开发商所开发项目的在管建筑面积约为550万平方米，约占总在管建筑面积的27.5%。

在签约面积上，中梁百悦智佳由独立开发商开发的项目签约建筑面积由2018年的330万平方米增加至2020年的1230万平方米，约占20%左右。

据招股书披露，中梁主要通过收并购的方式在获取第三方面积上做文章，例如收购温州中梁及浙江绿博，使其进入新市场，扩大项目类型。

此外，中梁百悦智佳通过订立战略合作协议及合资协议，目前已签订12份战略合作协议，订立10份合资协议，并通过该等合作获得约150万平方米的签约建筑面积。

除在传统物业管理服务市场的扩张外，中梁开始探索提供城市运营服务的业务机会，已与包括国企在内的第三方企业就于未来提供城市运营服务及其他服务签订三份框架协议。

例如与上海远通路桥工程有限公司订立的框架协议，中梁百悦智佳将为其提供前期规划、施工现场管理及交付后维护和保养服务，以帮助其工业园区吸引更多商机。

实际上，城市服务、商业管理、工业园区、产业园区这一类业态已经被市场上的诸多物管公司视为新的物管赛道。

中梁目前仍然主要以住宅业态为主，以2020年数据为例，住宅与非住宅的在管建筑面积分别为2001.2万平方米及7.6万平方米，收益分别为2.37亿元及94.6万元，这两部分的占比分别为99.6%及0.4%。

尤其是在城市服务上，每一家都在跑马圈地，而中梁百悦智佳在这方面仍然属于探索阶段，自然也没有在招股书中着力宣传，只是稍有提及。

另一方面，与其他物管主动向资本市场讲述的科技、智慧服务不同，中梁百悦智佳并没有花大篇幅介绍其在这方面的计划。

从中梁控股过去的发展路径就不难发现，其一直不是一家善于讲故事的房企，而其身上的最大的标签就是“高增长”，同样适用于今天的中梁百悦智佳。

此次中梁百悦智佳另一个特别的点在于，其身后站了行业内的龙头碧桂园服务。

上市前夜的股权之变

为了上市，中梁百悦智佳在两年内进行了股权架构上的调整，其中包括提前独立分拆，引入高管持股，吸引战投支持。

正如前文所言，中梁老板杨剑在2018年时将中梁百悦智佳独立拆分出来，并使该公司成为其家族的私人公司。

2020年1月份，杨剑在内部做了一次持股调整，引入了公司高管李家城，以及中梁控股的高级副总裁马飞。

其中，李家城以1133万元的价格间接持股了公司约7.97%的股份，并将在中梁百悦智佳担任执行董事，主要负责集团的策略规划及整体管理。

在招股书中，中梁百悦智佳表示，透过为李家城提供直接参与公司股权投资的机会，可从激励彼等优化表现效率中获益。

同时，马飞以333万元的价格间接买入了公司约2.34%的股份，其将不会在董事会出现。据悉，该次持股主要协调中梁控股与集团所产生的协同效益，而马飞的持股会成为其纽带。

在解决了高管持股和集团各业务间的协同问题后，中梁百悦智佳把目光放在了外部投资者上。

2020年7月份，在李家城的牵头下，Yung, Jeffrey Yan-Leun（下称“Yung”）达成了协议，以595万港元的价格入股1.87%，成为公司的战略投资方。

资料显示，Yung为上海方立投资发展有限公司（主要从事房地产及金融投资）的副总经理，主要负责证券、金融工具、私募股权基金及房地产行业的海外投资研究与开发。

以世茂服务为例，其在上市前吸引了红杉、腾讯入局，许荣茂给这家公司编织了一个足够华丽的股东团。

中梁百悦智佳在正式上市前的一个月正式吸引了碧桂园服务参股，这也是房地产行业内比较少进行的PRE-IPO轮融资。

2021年3月30日，碧桂园服务透过附属公司碧桂园物业香港以近2.4亿港元的价格获得了公司约6.24%的股票。

一般而言，PRE-IPO轮融资能够给企业在IPO时的定价提供相当的参考意义，若由此计算，市场给予的中梁百悦智佳估值大约在40亿港元。

值得注意的是，中梁控股与碧桂园有相当深的渊源，其高周转、高增长的成长路径学习对象就是当初的碧桂园，传言称杨剑曾带队前往碧桂园总部学习。

中梁百悦智佳表示，其可受益于结合碧桂园物业香港的资源和专业知识所产生的协同效应，以促进改善及优化增值服务业务的运营效率及管理能力，并为企业形象带来额外价值。