退房一般是发生在购房合同签订以后，购房者交纳房款或者是收房之前，且购房者应当在一定的条件下才能办理退房，即解除购房合同。退房违约金则是指当事人过协商预先确定的，在违约发生后作出的独立于履行行为以外的给付。
一般来说，如果在合同中约定了违约责任并明确了违约金数额的，应该按照合同规定支付违约金；如果没有约定，应该按照法律规定来处理，即买卖双方按照各自的过错来分担。如果违约金不足以弥补损失的，可以要求违约方按对方所受损失进行赔偿，同样，违约金过高的也可以请求减少赔偿金额。
《合同法》也规定，双方当事人协商一致可以解除合同。购房者可以跟开发商协商解除合同。但是如果是由于不可抗力，不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。
同时规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。不可抗力是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，如果购房者现在的处境符合这种情况，可以通知对方，告知不能履行合同。这时候可能会免除部分和全部的责任。
为了避免不必要的麻烦，买卖双方可以在签订购房合同时就违约金进行明确的约定。至于退房协议的条款约定，没有统一格式，宗旨是一次性将双方权利义务约定清楚，并约定如果在退房过程中卖家未按照协议履行退款应承担的违约责任。这样可以充分保护买卖双方的权益。