所谓的“认购书”、“订购协议”之类的认购协议，通常是由开发商事先准备好的格式合同，主要就消费者所选定的房屋位置、面积、单价、优惠比例、付款方式等几方面进行简单约定。其核心是要求消费者必须交纳少则千元多则几万元的定金，并限定在短时间内签订《商品房买卖(预售)合同》。而在签认购协议之前，开发商往往不向消费者提供《商品房买卖(预售)合同》等相关资料，使消费者无从了解自已的权利、义务，却在种种诱导下被套上了具有惩罚性的定金枷索。
条款1：天津市《××花园商品房认购协议书》中规定：“乙方(消费者)清楚并认可甲方提供的有关本认购协议书所指商品房的各项事宜，包括小区整体规划、小区平面布局、房屋建筑形式、房屋建材及装修标准、设备配置、交屋时间、建筑面积、销售管理办法、由甲方提供的《天津市商品房买卖合同》及其补充协议中所列各项条款及物业管理的有关规定等相关内容，且清楚知道甲方所提供一切资料仅供参考，如有变化，以政府有关部门最终批准文件为准。乙方自愿与甲方就如下内容达成一致协议。”
消费者反映，在签认购书时，甲方并未提供《天津市商品房买卖合同》及其补充协议中所列各项条款及物业管理的有关规定等相关内容，却要求消费者违心签字，认可协议中所列的内容，并交付定金2万元。
条款2：本协议签订后，如乙方要求终止认购，需向甲方提出书面申请并经甲方同意，乙方所付定金不再返还，本认购协议书同时失效。
条款3：四川省消委会反映，成都《花园商品房认购书》中关于定金问题规定如下：“认购方应在2003年×月×日之前携带本认购协议、认购金收据、签约应付款项及欲登记产权名义人身份证原件、印章一枚，前往′′售楼部签订《成都市商品房买卖(预售)合同》，逾期者视同违约，所缴认购定金不退还。
认购方选择一次性付款的，应在签定上述买卖合同的同时付清全部房款，认购定金自动转为房款，逾期者所缴认购定金不退还。”
1、法律依据：
第十九条规定：“经营者应当向消费者提供有关商品和服务的真实信息，不得作引人误解的虚假宣传。”
第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法律或者仲裁机构变更或者撤销：
(二)在订立合同时显失公平的”
第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”
2、点评意见：
(1)条款中需政府批准的只有小区整体规划、小区平面布局、房屋建筑形式三项，其余均不需政府批准。经营者混淆政府批准的项目内容，并称“甲方所提供一切资料仅供参考，如有变化，以政府有关部门最终批准文件为准。”目的无非是以政府作挡箭牌，逃避自己的缔约责任。
(2)在签订《认购协议书》前，由于经营者未提供《商品房买卖(预售)合同》作参考，使消费者不能全面了解自已交付定金的担保内容。正式签约时，由于已交定金，迫于不退定金的压力，消费者往往只能委曲求全，签订不平等的格式条款。这种在不知情前提下签订“认购协议”的做法对消费者天然不利，加重了消费者的弱势地位，显失公平。经营者用“消费者清楚知道等字样”将自己的意志强加于人，更是严重侵犯消费者知情权、公平交易权的不法行为。
(3)经营者通过认购协议向消费者收取的定金在法律上称为“立约定金”，这种定金又称为“犹豫定金”，是以该定金作为今后订立合同的担保，在一定时期内购房合同未订立，有过错的当事人要承担定金责任。对于认购协议，消费者一定要慎重对待，签订之前，务必认真研究购房合同等相关文件。对拒不提供合同内容、五证等必要信息或只让看、不让带回去研究的经营者，应立即放弃购买其房屋的意向。
(4)消费者要求终止认购或没有按时签约可能基于多种原因，如果是由于经营者责任，如：经营者隐瞒真实情况，不向消费者提供重要事实或单方变更承诺等导致消费者不签订购房合同的，定金应当双倍返还。如果是因为不可归责于消费者、经营者的事由导致未能签约的，如：因不可抗力或意外事件所致无法签约或因政府原因原已批准的规划、布局、建筑形式变更，消费者不同意签约的，双方均无过错，经营者应当将定金退还给消费者。笼统地约定终止认购或没有按时签约就不返还定金，明显加重了消费者责任。
3、有关建议：
商品房买卖是一项大宗消费，经营者不仅有义务将有关商品房买卖的所有情况事先告知消费者，还应为消费者留有一个合理的“犹豫期”，以便消费者深入研究有关资料，全面理解自己的权利、义务，自主决定是否购房。“犹豫期”内要求退定金的，不适用定金罚则。