光大地产房地产类公募REITS月报(2024年6月)：6月保租房REITS板块逆势上涨5.5% 2只消费类REIT已获批待上市

　　6 月，中证REITs(收盘)指数收益率跑赢沪深300 指数2.8pct，保租房REITs 板块逆势上涨5.5%。

    　　2024 年6 月1 日至2024 年6 月28 日，中证REITs(收盘)指数累计收益为-0.5%，跑赢沪深300 指数2.8pct；保租房REITs 累计收益为+5.5%，跑赢沪深300 指数8.8pct;消费类REITs 累计收益为-0.4%，跑赢沪深300 指数2.9pct。

    　　6 月，REITs 市场活跃度下降，保租房REITs 及消费类REITs 成交额环比减少明显；截至6 月末，保租房REITs 估值中枢已连续三个月提升。

    　　6 月，C-REITs 总成交额68.73 亿元（不含大宗交易），环比减少12.5%，其中：

    　　保租房REITs 成交额6.63 亿元，环比减少7.7%，在C-REITs 成交额中占比9.6%；消费类REITs 成交额3.3 亿元，环比减少17.1%，C-REITs 成交额中占比4.8%。

    　　6 月，C-REITs 区间换手率为12.7%，环比下降3.0pct，其中：保租房REITs区间换手率为16.2%，环比降低1.7pct，6 月日均换手率为0.6%，低于2024年1-6 月日均换手率0.8%；消费类REITs 区间换手率为16.8%，环比降低4.6pct，6 月日均换手率为0.7%，低于2024 年上市以来日均换手率0.8%。

    　　截至6 月末，保租房REITs 平均P/FFO 为25.7X，消费类REITs 平均P/FFO 为18.7X，预计保租房和消费类REITs2024 年平均分派率分别为3.5%、4.9%。

    　　截至6 月末，已有2 只新申报发行的消费类REIT 获得证监会准予注册批复；3只保租房REIT 发布公告拟扩募新购入保租房项目。

    　　华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金、华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金分别于5 月24 日、6 月28 日获得证监会准予注册批复；华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金、招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金、建信建融家园租赁住房封闭式基础设施证券投资基金还处于交易所问询与反馈过程中。华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、红土创新深圳安居 REIT 发布公告拟扩募新购入保租房项目。

    　　投资建议：我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024 年继续优化房地产政策，4 月政治局会议提出“研究消化存量房产”，抓紧构建房地产发展新模式。

    　　供给侧看，监管强调金融业支持房地产责无旁贷，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，加快推进城市房地产融资协调机制，提升经营性物业贷抵押率及用途等，优质房企的融资性现金流有望提升；需求侧看，住建部提出充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率，优化限购范围和普通住宅标准，进一步支持多孩家庭和人才购房等；随着地方政府楼市调控自主性进一步提升，2024 年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。

    　　建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、滨江集团。

    　　2）消费类商业公募REIT 积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs 利于产业园资产重估，建议关注上海临港。

    　　风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。