置顶 因为加我的网友来自不同的渠道，关注我的时间、对我的了解也有所不同。所以，我想花大家几分钟的时间，和大家说说，我擅长的领域、我的定位、还有一些卖房建议。

其实，在过去几年里（大概是从2017开始）我就致力做“购房咨询”，包括现在也是，首要定位是【购房咨询师】，结合个人/家庭的情况，需求、资金、资产配置，提供购房方向、策略方案、买卖时机、搜房守盘、谈判砍价等。

同时，由于我是老广，在广州成长、工作、生活，有历史认知和地缘优势，对广州很多区域/板块/地段都比较了解。平时只要有时间，就会到处走，观察城市、道路、交通、环境、楼盘、配套等变化。所以，我也会对一些板块/地段/楼盘进行剖析。包括佛山临广片区，我和家人、朋友也有买过一些房产，所以有时候也会跑到佛山那边看看。

另外，我对楼市数据很感兴趣，很喜欢钻研、观察、统计不同机构/平台的数据，并结合我在前端的咨询情况、业内朋友交流、与中介朋友沟通、对市场现状等了解，形成对市场走势的预测。

虽然我不能确保预测百分百准备，毕竟预测也有运气成分，但从2015年开始至今，我的预测准确率应该有70%-80%左右。而且，有不少网友是很喜欢看我预测分析市场的走势，也曾经有某个大品牌购房机构疑似“洗我的文章”。所以，我的另外一个定位是“楼市分析”。

但术业有专攻，两者比较起来，市场分析更多的是一种兴趣，辅助，而购房咨询更多的是一种“事业”。而且，市场分析偏宏观，而购房咨询师偏微观，很多时候是要参与到实际操作的。但是我现在时间、精力有限（兼职做房产自媒体、购房咨询师），所以，最近我都很少写预测、分析的文章，基本上把心思都放在【购房咨询】上面。

不过，从2022年下半年开始，尤其进入2023年后，卖房的用户越来越多（存量房已创新高，目前某平台的公开数据约13w＋，还没算上其他平台、以及隐藏房），市场的需求发生很大的改变，所以我就从“单纯的购房”，调整为“买卖房产的咨询师”，恰恰有过去有一些自己置换/卖房（2022年高位抛售）的经验，也有与不同的中介、炒家等打过交道，所以我就向卖房的用户提供更多维度的服务和帮助。

近一个月，我的咨询用户大概有90%是置换的，关键点是在于如何卖？报价？推广？提升交易速度？前端实操（如何选对中介、如何与看房者接触交流、如何判断高意向买家、面对讨价还价如何应对，如何谈判、怎么反客为主？等等）。简单来说，就是增加咨询用户的“反套路”能力，避免受到个别无良中介/炒家的套路、压迫式的交易。所以，关于卖房的技巧、策略等，我不太愿意在公开的场合讲，一方面，这算是商业机密，市场新兴的服务。二方面，也不想给自己带来不必要的麻烦（包括，购房咨询的时候，如果是公开的形式，我都会比较委婉，有所保留）。因为一旦公开讲，互联网传播很快的，首先就会动了很多人的“奶酪”，包括我认识的业内朋友，也可能会对他们造成影响。打烂别人的饭碗，这相当于“杀人放火”，绝对不可以公开的、大范围的做。

目前，就算一天做一个卖房咨询，一个月才30台，一年才365台。况且不一定天天做卖房咨询，也有买房咨询，或者其他工作。所以，私下咨询，既可以保护对我认可的付费用户，也可以保护我自己，更不会对市场带来太大的冲击。

有人可能会问，为什么你这么辛苦，赚个一千几百块，不联手买家砍业主价格赚钱。如果选择这条路，保守估计年收入基本在几百万-千万。也没有铺租压力、养员工压力。但我不想，也不愿意，因为这是一条不归路，不是正能量、可持续发展的路。最终必定会走向“灭亡”的。钱，没人嫌多，但君子爱财取之有道。退一步讲，就算我有一天拓展赚钱的方式/渠道，比如打一手楼盘广告、带带货，但只要你咨询我，只要不适合你当下的需求，我都会劝退。最近都劝退了好几个用户不要买荔湾xxxxxx、天河xxxx、黄埔xxxxxx、番禺xxxxxxxx等一手楼盘了。

最后，我就不展开太多来讲了，就给一些准备找我卖房咨询的用户一些建议：

1、如果是夫妻，如果决定权在两人手上，则尽量一起做电话咨询。

2、如果房产在父母名下，则需要先做父母的工作，但要用“曲折”的方式，我可以教你，但急不来。

3、如果在两三年前高位入市，现在想尽快卖掉纠错，这个越急就越容易被宰、越容易出错。

4、在放盘前最好就咨询我。
如果你想在放盘后再来咨询我，建议前期不要与维护的中介透露太多。挂牌可以，但最好咨询我后再做其他动作。

如果已经放盘了、也与维护的中介和盘托出、把底都翻出来了，那么这个咨询难度就很大了。初非你是ta的恩人，ta是无私的，但在利益面前，不要高估了人性。

5、不管是单身卖房、已婚卖房，不同年龄的人群卖房、不同类型的房产等，我给到的方法、策略都会有些差异。就算是同一个卖家用户，但面对名下不同的几套房产，那么每套使用的策略都不一样，把控的节奏、时间节点也不一样。

6、万一，我说的是万一。刚好同一套房源，买家咨询我、卖家也想咨询我。那么就要看谁先咨询我，只要我确定是同一套房源，我就只站在先做咨询的用户那方。而后面打算咨询的客户，因为有利益冲突的关系，所以我不会接ta的咨询的了。但如果ta有需要，我可以推荐ta咨询其他人。

7、不管是买、还是卖，临门一脚很关键。这里涉及很多技巧、策略、时机的拿捏。最好咨询我再还价，切勿在下定后再来咨询我，这样起不到太大的效果，我可能会直接把房产律师推荐给你的了。

8、有紧急的咨询，请先给我留言，不要直接打给我（这个我是比较反感的）。一般微信我都会在线，或者通过微博私信我。

9、不要吝啬那几百元的咨询费。有不少用户表示后悔没早点认识我，早点找我咨询，我觉得这是缘分问题，不是个人问题，可以放下，不要与自己过不去。但如果你已经认识我，需要我的帮助，却偏偏在买了后/谈判后再来找我“救火”，那就算是神仙也难救，况且，我不是神仙。截止到目前为止，咨询卖房的用户最高违约金是110w。咨询买房的用户最高违约金是50-60w。亏掉房价、利息、税费等，最高在400w左右。

最后的最后，无论是买房、卖房，选中介、选咨询师，一定要找对人。如果对方有私心，则只会把你推向“深渊”。