又一房企股东爆雷，上海这个豪宅盘危险了？

近期，新湖集团的信托兑付危机，让大量员工夜不能寐。

这笔信托产品由华鑫信托2022年6月8日发行，员工们掏了4270万真金白银，满心期待两年后能收获11%的年化收益。

然而现实却是残酷的，原本应该在今年6月5日到手的回报至今杳无音信，构成实质性违约。

此笔信托并不是新湖集团唯一的信托产品，根据员工透露，公司前几年累计发行了31亿元的信托产品，很多产品都有员工参与，今年开始出现兑付困难。

这一消息爆出后，新湖集团旗下上市公司——

新湖中宝股价连续下跌，已经呈现出爆雷房企相似的趋势。

虽然新湖中宝发布紧急公告称，该信托资金、底层产品与上市公司无关，但依然未能扭转下跌的势头。

要知道，新湖中宝在上海还有两个豪宅项目，其中的天潼198项目前期已经卖了不少，客户也开始担忧未来能否按时交付。

今天，总爷就来聊聊，新湖中宝到底啥背景，知名豪宅天潼198是否存在爆雷隐患？

01

股东出险，新湖中宝卖身国资

新湖系的老板黄伟是温州人，最风光的时候，曾登顶过温州首富。

黄伟掌控的新湖系版图众多，股权错综复杂。

此次涉及到信托产品爆雷的新湖集团，是A股上市公司新湖中宝的股东之一。

近几年，这位低调潜行的浙江资本大佬日子并不好过。

新湖系另一上市公司湘财股份曾卷入“承兴系”诈骗案，面临着多起诉讼纠纷。

除此之外，新湖系资本运作也遇冷，旗下的新湖期货、邦盛科技IPO遇阻。

受房地产调整影响，新湖中宝发展呈现颓势。为了缓解资金紧张，新湖中宝极力引入国资。

去年2月，黄伟的新湖集团以22.7亿的对价，将新湖中宝10.11%股份转让给衢州国资。

今年1月，其又以30.06亿对价，将新湖中宝18.43%股份转让给衢州国资。

转让完成后，衢州国资持有新湖中宝共计28.54%的股份，而新湖集团及其一致行动人的股权占比，降至了28.39%。

从7月1日发布的拟变更实控人的公告可见，新一届董事会选举过后——

新湖中宝实控人或将变更为衢州国资，黄老板将失去新湖中宝的实控权。

02

业绩滑坡，转型未能解除危机

卖身国企，并没有能解决新湖中宝的困境。

2020年其销售额尚有260亿，到2023年缩水至不足30亿，2024上半年销售额约23.3亿。

净利润也从2020年31.6亿高点，一路跌到2023年16.31亿，接近腰斩。

2024年1季度，净利润更是同比下跌近50%，仅剩下3.72亿。

截至2024年1季度，新湖中宝货币资金仅54.54亿，面对179.63亿短期借款，显得杯水车薪。

衢州国资入股驰援新湖中宝，或许从一开始就不是看中的地产。

2021年，新湖中宝从嘉兴搬到衢州时，新湖与衢州签订合作内容是在高科技项目协作、绿色金融实践、科创人才交流等领域，与地产毫不相关。

2020年开始，新湖中宝就已经尝试转型，曾多次在财报中这样表述：“新湖中宝持续转型，积极向高科技和先进制造业转型，向地产资产管理业务转型。”

目前，新湖中宝已成立多家新能源相关企业，不过转型暂未见成效，营收大头依旧是地产。

事实上，之前不少民营房企想通过引入国资，试图走出财务困境，但是成功的不多。

比如，华南城2022年5月引入深圳特区建发集团为单一大股东，但至今，华南城仍有多笔票据违约，无力支付当期利息。

再比如，前段时间锁定退市的迪马股份，也多次引入重庆国资签订战投协议，但最终未能扭转退市局面。

因此，单靠引入国资很难走出财务困境，最重要的是资金回血能力。

03

上海豪宅，未来交付风险堪忧

目前来看，上海两个豪宅是新湖中宝旗下最重要的项目。

根据2023年财报来看，新湖中宝2024年计划销售总约288.5亿。

其中，上海亚龙项目预计销售160.5亿，天潼198项目预计销售74.3亿，分别占全年销售计划的56%和26%。

显然，这两个项目被新湖中宝视为救命稻草。

浙系房企新湖中宝在地产领域，一直以“慢”为标志。

亚龙项目是新湖中宝在2016年通过并购拿的旧改项目，距今已经8年，天潼198从拿地到入市也经历了8年之久。

已入市的新湖天潼198，位于虹口区北外滩，处在黄浦江与苏州河交汇处，地理位置很好。

总建筑面积约11.2万方，125套住宅，洋房、叠墅和里弄合院别墅，全部为风貌住宅产品。

天潼198项目仅125套住宅，却有42种户型，其中小高层部分户型并非全明、南北通透，且有部分东西朝向。

户型虽然比较“另类”，但整体装标和审美还是在线的，采用了嘉格纳400系列烤箱、嘉格纳200系列油烟机与灶具组合、卡莉斯塔的龙头等。

今年4月30日，首开推出59套7-9F的小洋房和15套风貌合院别墅。

天潼198售价也算上海天花板级别，小洋房均价18万元/㎡，总价3400万-1.3亿/套；

别墅起步总价约1.8亿，最小建筑面积502㎡，也就是说别墅单价达到了35.8万/㎡。

截至5月20日，该项目网签7套，但是目前上海房地产网已检索不到该项目销售信息。

据新湖中宝披露，天潼198项目2022年开工，预计2025年竣工。

项目预计总投资额约89亿，截至2023年末，已发生投资75亿，就是说仍需投入至少12亿。

目前新湖中宝的财务紧张，其股东又存在信托产品爆雷，购房者开始担忧能否按时交付？

另外一个被赋予重望的新湖亚龙项目，位于黄浦老西门。

总建筑面积约19万方，由高层住宅、部分改建保留的联排别墅、合院别墅以及部分配套用房组成。

单以16.5万元/㎡的计划售价计算，亚龙项目的总货值就已经超过300亿。

公开信息显示，亚龙项目共获2笔公开融资。

2018年，项目获95.46亿银团借款；2023年，华融将向该项目公司提供34.8亿借款，融创为项目提供17.4亿融资担保。

此外新湖中宝还为项目累计融资担保31.2亿。

根据上述信息，亚龙项目累计获得融资130.26亿，但对于总货值超300亿的项目来说，后续可能还需要有源源不断的融资。

新湖集团信托产品爆雷，新湖中宝财务状况不容乐观，进一步加剧了市场对其两个豪宅项目的担忧。

与此同时，新湖最近交付的新湖明珠和新湖青蓝等项目，均遭遇了不同程度的维权，更加让潜在买家揪心。

今年两会上，住建部长倪虹指出：

对于严重资不抵债，失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化的原则，该破产的破产，该重组的重组。

大家在买房的时候，面对新湖中宝这样存在财务隐患和爆雷风险的民营房企，切记认真了解股东和楼盘相关背景，避免踩坑。

时代的一粒沙，落在个人头上，就是一座山。

对于新湖中宝的豪宅项目，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。