半价抛售！这个超大城市，被做空了！

　　作者：余飞

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　　半价抛售

　　李嘉诚，又在半价抛售房子了，这一次是在去年晋级为超大城市的东莞。

　　上半年李嘉诚就在其大本营香港，多次大降价抛售。

　　4月6日开盘的香港的港岛南港铁站项目蓝色海岸（Blue Coast），开盘价较同区域其他楼盘价格低了6000港元以上，这一价格被称为“捞底价”，与周边的二手房价相比，相当于打了7折，引发万人抢房潮。

　　4月22日，长江实业位于香港沙田半山的豪宅项目名日·九肚山，单位定价也下调了23%至32%。

　　5月19日，长江实业在香港新界洪水桥推出“#LYOS”住宅项目，包含14套分层单位和14套复式户，售价最高下调了25%和32%。

　　这一次半价抛售的，是位于东莞的“海逸豪庭”。该项目均价此前销售均价约2.3万元-2.4万元/平方米，高点时期的3万+，目前打折过后的销售价格降到了1.4万元，较之前的均价降了1万元，较高点时期，降价了超50%。

　　然而，即便半价抛售，李嘉诚还是大赚，因为该项目是李嘉诚1999年拿的地。

　　囤地，是李嘉诚在内地的一贯打法。低价卖地，拖长开发周期，等待地价上涨，然后卖出套现。

　　早在2014年，央视就曝光了李嘉诚在内地的一系列囤地行为。

　　按照内地的规定，开发商拿地未动工开发满一年的，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。

　　但李嘉诚钻空子，每次拿地只开发一点点，拖长开发周期，如此便可以避免土地被收回的局面。

　　利用这种打法，李嘉诚在内地赚得盆满钵满。

　　2004年李嘉诚以1.2万元/平米拿下上海世纪汇广场，2016年作价200亿元卖给了人寿保险，获利124亿港元。

　　2001年李嘉诚以7亿元拿下北京逸翠园二期项目，2019年作价90亿元卖出。

　　2004年李嘉诚以1030元/平方米楼面价、总价21.35亿元拿下成都南城都汇项目，2023年以78.47亿元卖出，获得收益38.11亿元，

　　2011年李嘉诚以19亿元获得大连西港区黑嘴子码头商住地块，2019年以40亿元卖给了融创中国。

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　　李嘉诚做空东莞背后

　　和其他项目连着土地打包卖出操作不同的是，这一次李嘉诚半价卖出东莞海逸豪庭项目，只是卖房，而不是卖土地。

　　主要是因为，当下内地土地市场一片肃杀。

　　2021年全国卖地收入8.7万亿，2022年降至66854亿元，2023年只有57996亿元，相较于高点时期，下跌了33.38%。

　　制图：城市财经；数据：财政部

　　进入2024年，趋势并没有改变。财政部6月24日公布的数据显示：

　　2024年前5个月，全国卖地收入1.28万亿元，同比下降14%。

　　2024年即将过半，5个月卖地收入只有1.28万亿，月均卖地收入只有2560亿元。

　　而东莞上半年商住地块，颗粒无收。

　　制图：城市财经；数据：东莞市公共资源交易中心

　　这样的背景下，即便想卖地也卖不出，所以只能退而求其次卖房。

　　但当下的内地环境，房子不好卖。

　　合富研究院数据，2024年上半年，东莞共成交8129套新房，同比下跌39%，为近6年来新低。

　　想要快速卖房，只有降价让利一个办法。目前各城市的新房与二手房价格都卷疯了，谁让利更多谁更有诚意，谁就卖得更好。

　　以东莞来说，本号4月份根据东莞住建局公布 最近三年网签数据，总结出了很多有趣的数据：

　　制图：城市财经；数据：东莞市住建局

　　第一，发现东莞的二手房均价见顶于2023年4月份， 当时东莞的二手房均价高达24334元/平方米，如今跌至18348元/平方米，相比于高点，跌去了24.6%。

　　第二，当时东莞房价最高片区的松山湖高新区价格逼近4.5万元，7万单价以上的楼盘，不在少数。此外，长安、虎门这些热门板块的房价，也是动辄4万多。

　　到目前，松山湖高新区、长安均价相比于高点，跌去了十分之一，虎门跌去了四分之一。

　　第三，东莞房价高点时期，城区四街道+两镇均价都在2万以上，南城更是接近3.5万元，如今只有3个在两万之上，三个跌破了两万。

　　第四，高点时期，东莞1个高新区均价在4万之上，两个街道与镇均价在3万之上，13个街道与镇均价在2万以上，18个镇均价在2万以下。

　　如今，4万以上的片区，仍是松山湖高新区。3万以上的街道与镇，0个。2万以上的街道与镇，5个。26个镇均价在2万以下，也即“1”字打头。

　　其中还有两个镇的均价，跌破了万元。石龙镇从1.15万元/平方米跌至0.89万元/平方米，谢岗镇从1.47万元跌至0.77万元。

　　第五，从跌幅角度来看，临深片区的樟木头镇、水乡新城片区的麻涌镇、东部产业园片区的谢岗镇，均价均腰斩，跌幅分别高达57.6%、52.6%、47.5%。

　　03

　　什么信号

　　尽管老李的行为，让人反感。但其精准的踩点，不得不让人佩服其作为老油条的毒辣眼光。

　　早在2019年年初，李嘉诚 就公开表达过自己的观点，“2019年经济形势非常复杂，许多国家GDP增长放缓，对全球经济前景要保持警惕，今年千万别炒房。”

　　同一年，大佬王健林更是发表过更决绝的目标：告别房地产，一平方米开发也不能有。

　　王健林有两个理由，一是房地产是强周期性行业，好几年差几年，在周期变化中很多企业死掉。

　　二是房子不是快消品，房地产的现金流不长远。一些企业在房地产行业活上几十年、上百年是可能的，但是市场销量萎缩后，行业里的企业数就会大幅减少。

　　2019年，美团王兴表示：2019年是最近10年最差的一年，也是未来10年最好的一年。

　　2022年8月，华为掌舵人任正非发表了一份内部讲话《整个公司的经营方针要从追求规模转向追求利润和现金流》，提出：

　　全球经济将面临着衰退、消费能力下降的情况，华为应改变思路和经营方针，从追求规模转向追求利润和现金流，保证渡过未来三年的危机。“把活下来作为最主要纲领，边缘业务全线收缩和关闭，把寒气传递给每个人……我们要看到公司面临的困难以及未来的困难，未来十年应该是一个非常痛苦的历史时期，全球经济会持续衰退。那么消费能力会有很大幅度下降，对我们产生不仅是供应的压力，而且还有市场的压力。

　　大佬站们得高看得远，该死，居然看得这么准。但这些如同暮鼓晨钟的话语，在当时又能够惊醒多少山河名利客？

　　叫醒了的，都见好就收，卖在了高点。而怎么都叫不醒的装睡人，则让自己当年凭运气赚到的钱这几年凭借实力吐了出来。

　　本号在今年的文章中多次强调过，本轮调整周期不会短。

　　当下的楼市，已经进入了调整深水区。

　　所以，本号再次强调一下， 当下买房卖房的观点，适用于所有城市：

　　第一，高位站岗的炒房客，能现在卖掉，不要拖，越拖亏损越大。已经赚到甜头的炒房客，应该见好就收，否则当初凭运气赚到的钱，未来会凭本事全都吐出来。

　　第二，至于只有一套房的中产家庭，未来要做的，是尽一切可能降低刚性债务，收缩家庭的债务表。

　　第三，买房方面，没有硬需求，没有急需求，尤其是买房需要加杠杆的人群，可以推迟。

　　第四，对于有自住、小孩上学、结婚需求的硬刚需来说，挑到好的房子，如果收入能够负担得起，又特别想买，可以买，但需要做好承受房价下跌的心理准备，这是认知。