赵波：房地产的短期校正与长期改革

由中国企业改革与发展研究会、网易财经、网易财经智库联合主办的2024网易经济学家年会于11月在北京举行，本届论坛的主题是《拓新丝路 智造繁荣》。以下为北京大学国家发展研究院长聘副教授、博士生导师赵波先生的精彩内容精编：

60S要点速读：

1、今年以来一、二线城市新房价格降幅较小，二手房房价降幅较大。价格分化一定程度上与地方政府对新房销售的限价有关。限价造成新房房价涨幅较低，当前价格回调较少。二手房售价涨幅较大，当前价格回调的幅度也较大。

2、政府需加大对房企融资的支持力度，区分经营主体和项目风险，应统筹保交楼政策优化资金使用，避免出现对房企的“挤兑”。

3、限购限贷政策、房地产税费等政策的出台的背景已经根本发生了变化。为了提振市场信心，这类调控政策应全面取消，比如全面取消房地产个人所得税和特大城市的限购限贷政策。

正文：

为什么二手房比新房跌得更多？

在今年以来这一波房价调整中，一、二线城市新房价格降幅较小，二手房房价降幅较大。造成价格分化的原因部分来自于政府对于新房销售设置限价，但没有限制二手房的价格。在房地产市场高涨的时候，新房的涨幅不及二手房的涨幅。当房价下跌时，新房房价回调的较少，二手房房价回调的较多。

新建商品房市场内部也有分化。随着房地产市场不确定因素在增加，购房者的观望情绪也在增加，对于开发商能否顺利交楼心存质疑。不少家庭优先去买现房，现房的成交量增速远大于期房。

加大政策支持力度，避免出现对房企的“挤兑”

“挤兑”这个词一般是指储户由于恐慌引发的集中取款行为。商业银行吸收存款，同时发放贷款，不会把所有的钱都留在银行随时准备储户来提款。当储户担心银行破产的时候，就会提前取款，害怕去迟了就取不到了。在这种恐慌情绪下，储户丧失了对于银行的信心，造成了本来可以避免破产的银行发生了破产，事实上任何一个优质银行都架不住这种挤兑。

类似的，一旦房企的信用和偿款能力受到了怀疑，那么也会出现被“挤兑”的可能。个别房企刚拿到纾困资金，债务人就开始追着要求企业提前还款。不少房企当前最大的问题都是资金流动性的问题。不少地方的保交楼政策过严，使得企业大量现金被监管起来了，无法用于偿还债务。此时如果债务人开始挤兑房企，就会加剧房企发生违约的可能性。

任何市场的良性运行都要基于良好的信用机制。现在因为个别房企暴雷，降低了社会对整个房地产企业的信任。在恢复市场信用的过程中，政府应该制定全国统一的监管规则，区分经营主体和项目风险，在城市间协调保交楼政策。

政府过去出台了一系列的房地产调控政策，比如“认房又认贷”、二套房增加首付比例、不“满五唯一”要缴纳房地产个人所得税等。出台这些政策的背景已经发生了根本的变化，为了进一步提振消费者的信心，调控政策应进一步放松。比如说政府对商品房的交易除了征收契税之外，还要对不“满五唯一”的二手房交易征收房地产个人所得税。这些税收增加了交易成本，影响了短期内需求的恢复。可以取消的还包含各地（包含京沪在内）的限购限贷的政策。长期来看，有没有必要再恢复这些政策，留到长期考虑，因时制宜。

保障房建设应扩大覆盖人群、因地制宜

98年房改后，我国就进入了全面住房市场化的阶段。具有保障性质的住房这一概念已经提出了很多年，从最早的廉租房、经济适用房、公租房到现在的保障性住房，但整体规模并不高。根据基于第七次人口普查数据的计算，全国保障性住房占比只有3%左右，远小于香港或者新加坡的保障性住房占比。从保障房实际可申请人群来看，不少城市的保障房仅开放给当地户籍人口，无法覆盖非本地户籍常住人口。

对于中国这样一直有着近4亿流动人口的大国来说，保障房政策无论是从广度和深度上都有待值得改进的空间。从这个意义上来说，国家现在将保障性住房建设列入“三大工程”是十分必要的。

国家明确在新建增量当中，保障房要做一个闭环的管理，也就是这个房子在保障房体系内流通，它不进入商品房市场，我觉得这是对的。过去，中国部门经济适用房、廉租房在几年之后就流入到了市场当中，丧失了低价的优势，造成了财政资金的浪费，有违公平性。

保障房建设还要解决资金来源和投向城市的问题。现在地方政府财政面临很大的压力，应探索与私人资本合作模式。此外，保障房建设要因地制宜，将人口净流入、租房人口较多、生活成本较贵的城市应作为投向的重点。

消除房地产市场的不确定性，关键是要有长期政策

中国的房地产发展具有特殊性，房地产的发展和地方政府的收入直接挂钩。这导致在长期以来的监管中，政府往往是经济不好时，放松房对地产的管制；经济过热的时候，就加强对它的监管。这种政策的执行力度不好把握，“一管就死”，导致房地产企业投资大幅下降；“一放就乱”，导致房价过快上涨。从1998年市场化改革以来，中国房地产基本上经历了一系列冷热交替、处于此起彼伏的调控周期。政府政策调控对于中国房地产市场的影响是最大的。

要消除不确定性，增加市场的信心，关键是政府对于房地产的发展有一个长期稳定的政策。市场是有记忆的，如果房地产政策不能长期化，而仅仅是因为短期的经济波动就忽松忽紧的话，开发商就没有一个稳定的预期，这个市场也就很难实现一个健康的发展。于此同时，还应探索土地出让收入的替代，减少地方政府对于土地财政的依赖。