出品｜搜狐财经
作者｜徐佳雯
随着房地产监管政策的陆续出台，地产行业的发展和投资逻辑也在发生变化。
搜狐财经《基金佳问》栏目，对话各行业具有影响力的基金经理，结合目前经济形式，解读不同行业细分领域的投资策略，展望各行业板块中长期的投资机遇，为投资者讲解如何“避雷”挑选有潜力的基金产品。
做客本期《基金佳问》的基金经理，是来自国泰基金的国泰国证房地产指数基金经理徐成城，本期的分享主题是地产政策出台对房企带来的影响以及未来各区域房价走势分析。
徐成城，硕士研究生，15年证券基金从业经历，4年基金管理经验，曾任职于闽发证券。2011年11月加入国泰基金管理有限公司，历任交易员、基金经理助理、基金经理。
为了收紧房企融资，过去一年以来，在房地产供给端，政策主要通过房企融资的“三道红线”、房贷“三道红线”、土地出让“两集中”等方向来调控房价。
此外，针对“十四五”规划，完善住房市场体系和住房保障体系，监管部门进一步强化了对住房金融领域的管理力度。控制资金流入楼市规模，加强对经营贷等资金违规流入楼市的管控。
而随着部分房企去年业绩的披露，营收增速放缓、净利润下降的现象也逐渐凸显。随着房企政策的出台，未来地产行业以及房企的逻辑又或将发生那些改变？
国泰基金徐成城认为，房地产营收增速放缓的原因有多种：首先，房地产受政策的影响较大，当前政策的基调是对房地产行业的供给有较大约束的，尤其是在企业资金杠杆端，通过“三道红线”等一系列新规则，房企将难以通过举债来增加杠杆，不少房企只能依赖销售回款，难以扩大规模。
针对未来国内房价走势，徐成城表示，一线城市未来房价将大概率趋于稳定，甚至可能出现小幅降价的可能性。而二、三线城市由于一线城市的扩散效应，仍有一定价格上升的可能性。
以下为访谈实录：
基金佳问：目前已有不少房企披露了2020年财报，特别是比较有代表性的行业头部房企。从已经披露的房企财报看，过去一年，行业分化加剧，但也普遍呈现营收增速放缓、净利润下降的趋势，房企毛利率更是不断走低，增收不增利。综合看，这是疫情短期影响，还是行业未来趋势？
徐成城：房地产营收增速放缓的原因有多种：首先，房地产受政策的影响较大，当前政策的基调是对房地产行业的供给有较大约束的，尤其是在企业资金杠杆端，通过“三道红线”等一系列新规则，房企将难以通过举债来增加杠杆，不少房企只能依赖销售回款，难以扩大规模。
其次，2018至19年房地产市场的火爆，使得部分房地产企业拿地较为激进，土地成本较高，而当前房地产行业整体降温，企业销售额多有不达预期的情况，并使得近期房地产企业项目毛利和整体利润下降；最后，过去两年尽管有新冠疫情的影响，但行业整体增速不算差。
2020年尤其是下半年疫情得到控制后，房地产行业体现了较好的韧性，在政策并未大幅松绑的情况下，房地产销售仍保持了两位数的增长。而今年市场普遍对房地产行业销售增速预期下降，（一致性预期仅为5%左右）。 因此，房企今年的业绩增长减速也有基数方面的原因。
基金佳问：房地产行业受政策影响比较大，过去一年，在房住不炒方向下，地产调控相继出台了“三道红线”、集中供地等重磅政策，并且对于区域热点城市，调控政策的指导性愈发严格，学区房、经营贷等针对性政策频出，这将对房地产企业带来何种影响？
徐成城：在供给端，主要影响在企业资金成本提升和未来销售预期下降，企业投资意愿将被削弱。而随着新冠疫情的影响逐渐消退，房地产行业约束政策有长期化的倾向，这或许会使得房地产行业进入存量博弈期，企业之间优胜劣汰的竞争或将加剧。
在需求端，不断落实“三道红线”等房贷政策，有助于房住不炒的定位，未来需求的增加或将更加趋于稳定。
基金佳问：房价是全社会关注的话题，也是房企业绩的支撑，您如何看待如今调控环境下，未来各区域房价走势？
徐成城：就目前而言，由于疫情期间全球流动性宽松，我国一线城市房价上升较快，但出现了明显的泡沫化迹象，成交量下滑明显，并且当前严格的房贷监管也会使得一线城市房价难以继续走高。一线城市未来房价将大概率趋于稳定，甚至可能出现小幅降价的可能性。而二、三线城市由于一线城市的扩散效应，仍有一定价格上升的可能性。
基金佳问：2015年到2018年，房地产行业有过一段发展黄金期，上市房企股价也出现一波凌厉涨势。但最近几年，房地产企业资本市场表现并不亮眼，PE估值不断走低，目前头部房企PE普遍低于10倍，从投资角度讲，目前的估值是否已经到了可以入手的时候？
徐成城：尽管当前房地产企业的估值较低，PE处于历史最低分位数附近，但短期仍难言回调。一方面，在可见的未来数年内，各地的房地产政策难言放松，尤其是企业融资难度的提升会直接导致企业投资意愿的的下降和资金成本的上升，这会在很大程度上压制企业利润上行。
另一方面，全球流动性宽松的状态终归会随着新冠疫情的改善而回归常态，短期内房价整体上升的空间较为有限。以上两点都将在短期内制约房地产企业的估值回归均值。但从长期来看，城镇化率的提升和居民的改善性需求仍将支持房地产行业的发展，房地产行业仍具有一定的配置价值。
基金佳问：除了调控政策影响，对于房地产行业未来发展，现在普遍有种观点，认为房地产企业也已经吃完了人口红利和城镇化红利，如今要向管理红利时代过度，这对投资者投资地产股票有何影响，投资标的选择上，需要重点考量房企的哪些特征？
徐成城：未来的房地产行业内部博弈的概率加大，在目前的政策环境下，房企的毛利很难有改善的空间，因此房企的成本，尤其是融资成本将是重要的胜负因素，其次则是企业的销售额和规模。
基金佳问：最近几年头部房企动作，我们看到行业呈现几个趋势，一是集中化趋势，销售额千亿的房企已经从2016年的12家增长到去年的43家，且头部房企销售额已经迈入5000亿元，二是多元化，除了以往的地产周边领域发展，如今也出现诸如恒大造车、碧桂园进军机器人、万科养猪等跨行业发展，如何看待房企跨界多元化，这种跨界是二级市场投资者需要重点关注的点吗？
徐成城：商业模式的改变需要长期观察，目前还难言多元化能给房企带来多少增量价值。
基金佳问：过去一年，房企拆分物业服务公司上市也是一大热潮，并且物业公司在资本市场的表现远好于地产开发公司，如何看待物业股的投资，是一时热潮还是趋势，标的选择上，需考量哪些核心？
徐成城：物业行业发展的潜力巨大，作为一个服务型行业，物业仍处于早期蓝海阶段，国内还有海量的小区资源等待物业公司来开发，未来物业行业大概率会成为一个快速发展的行业。
如果把物业行业作为一种服务型平台的话，考量的核心则是平台资源的变现能力，因此，对应小区的档次和小区居民消费能力、物业平台的增值服务品类等要素都是需要投资者重点了解的。返回搜狐，查看更多
责任编辑：